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Chronique. Un lecteur m'a demandé récemment si l'immobilier générerait de meilleurs rendements que la Bourse au cours des prochaines années. " Les soubresauts boursiers des derniers temps provoquent chez nous un certain degré d'inconfort ", explique le lecteur, Michel.
Sa conjointe et lui sont au début de la quarantaine. Ils ont connu les 10 pires années boursières depuis les années 1930, et bien sûr, la crise financière fracassante d'il y a un an. Il y a de quoi ressentir un certain inconfort.
Michel songe à investir dans l'immobilier. " Nous étudions la possibilité d'acquérir un condo de classe moyenne (environ 150 000 $) ou haut de gamme (250 000 $) sur la rive sud de Montréal afin d'en faire la location. Si l'expérience est positive, nous répéterons probablement la recette. "
Malgré son enthousiasme, Michel fait preuve d'une certaine réserve. Il croit que les prix de l'immobilier sont trop élevés, que le marché subira une petite correction - une baisse de 10 % - , et " que nous allons revivre une autre petite récession ".
Il est intéressant de constater que, même s'il prévoit que le marché traversera une période difficile, il est toujours intéressé à investir dans l'immobilier. Et je suis convaincu que peu importe ce que je lui dirai, il privilégiera l'immobilier plutôt que la Bourse.
La raison est simple : la Bourse vient de connaître une décennie si décevante qu'il est quasi impossible de convaincre qui que ce soit que les prochaines années seront meilleures.
En 2004, le prix de vente moyen d'une résidence au Canada s'établissait à 225 581 $. À la fin d'avril 2010, il atteignait 344 968 $, selon l'Association canadienne de l'immeuble. C'est une appréciation de 53 % en six ans. En fait, l'immobilier canadien a connu une des meilleures périodes de son histoire depuis environ 10 ans. Cela a été l'inverse pour le marché boursier. Depuis 2000, l'indice new-yorkais S&P 500 a perdu 28 % de sa valeur. C'est un rendement atroce.
De plus, la Bourse ressemble à un casino, à cause de ses fluctuations incroyables, ses krachs et ses scandales. En comparaison, l'immobilier paraît un havre de paix.
Une illusion
Tout cela n'est qu'illusion. D'abord, la valeur des propriétés immobilières fluctue tout autant que celle des titres boursiers. La différence, c'est que ces fluctuations passent inaperçues habituellement, contrairement aux fluctuations boursières.
Par ailleurs, le rendement du marché immobilier à très long terme n'est pas aussi élevé qu'on le pense. Je sais qu'on entend souvent des histoires de personnes qui ont gagné beaucoup d'argent dans l'immobilier. Cependant, ces histoires tiennent de l'anecdote et les données ne les corroborent pas.
Je n'ai jamais vu d'étude qui prouve que l'immobilier procure un rendement supérieur à 3 % par an à long terme. Par exemple, Re/Max Canada a publié une étude en janvier 2007, montrant une augmentation moyenne annuelle de 5,3 % du prix des maisons vendues pendant 25 ans dans les principaux marchés canadiens. Au cours de la même période, l'inflation a été de 3 % par an. On parle donc d'un rendement réel de 2,3 % par an.
Selon la firme torontoise Andex, l'immobilier a procuré un rendement annuel de 6 % au Canada (5,9 % à Montréal) de janvier 1980 à octobre 2007, tandis que l'inflation atteignait en moyenne à 3,6 % par an. Cela équivaut à un rendement réel de 2,4 %. Il s'agit de rendements calculés en prenant comme point de départ 1980-81, soit un moment où les taux d'intérêt étaient à des sommets historiques, ce qui déprimait les valeurs immobilières.
Rendement zéro !
De plus, si vous tenez compte du fait qu'au cours des 25 dernières années, on a construit des maisons de plus en plus grandes - donc plus coûteuses, ce qui a gonflé le prix de vente moyen -, vous pouvez conclure que l'immobilier résidentiel ne procure aucun rendement réel ! Difficile à croire, n'est-ce pas ?
Le pire, c'est qu'après les années fastes que nous avons connues, les valeurs immobilières se trouvent au-delà de leur tendance historique. Cela préfigure un retour à la normale qui pourrait se produire brutalement (à l'américaine) ou doucement (sur plusieurs années) - ce qui a été le cas au Canada au cours des derniers cycles. Ainsi, le condo que vous achèteriez aujourd'hui pourrait valoir le même prix dans 5, voire 10 ans. Et c'est le scénario optimiste.
Les perspectives du marché boursier ne sont pas roses non plus. Le contexte économique mondial est si incertain qu'investir en Bourse paraît même téméraire.
Par contre, si vous avez un horizon de plus de cinq ans, c'est le genre de contexte qui a récompensé les investisseurs boursiers dans le passé.
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