La pénurie de logements causée par la demande plutôt que l’offre

Phillip Colmar indique qu'il n'y a pas eu de pénurie de construction, mais plutôt une distorsion créée par les politiques qui s’est transformée en demande excessive. (Photo: 123RF)

La pénurie de logements et d’habitations actuellement observée à travers le pays serait causée par une demande surabondante plutôt que par un inventaire trop bas, estime Phillip Colmar, associé directeur de la stratégie globale chez MRB Partners.

Phillip Colmar et Kevin Hughes, économiste en chef adjoint à la SCHL, discutaient de la situation actuelle du marché immobilier canadien, jeudi, lors de la conférence « La crise du logement au Canada : Quels sont les impacts sur l’économie? », organisée par CFA Montréal.

Le stratège en investissement affirme, contrairement à plusieurs observateurs du marché immobilier, que c’est un surplus de la demande qui a mené à une pénurie de logements, et donc à une hausse de prix assez substantielle depuis mars 2020.

« J’entends beaucoup de décideurs politiques canadiens répéter que le problème en est un d’offre, lance-t-il. Et ça ne pourrait pas être plus loin de la vérité. C’est un problème de demande qui a été créé par une politique monétaire extrême. Les bas taux d’intérêt ont créé un excès de demande. »

Il affirme que la Banque du Canada aurait dû augmenter son taux directeur plus tôt pendant la pandémie, mais l’institution, comme celle des autres, pays, n’a pas reconnu que cela produirait un choc d’inflation dans une économie hyper stimulée.

« Ce n’est pas un problème d’offre, répète-t-il. Nous n’avons pas eu de pénurie de construction. Nous avons créé une distorsion avec les politiques qui s’est transformée en demande excessive. »

Erreur de diagnostic

Cette erreur de diagnostic du problème pourrait créer un autre problème, prévient-il.

« Si la solution dans le futur est de construire plus de maisons pour rétablir une certaine abordabilité, ça pourrait mal virer, tranche Phillip Colmar. Pas moins de 30% du marché est détenu par des investisseurs, et ils sont frileux. Si l’immobilier ne fonctionne plus pour eux, ils s’en débarrassent assez rapidement. On pourrait alors se retrouver dans un marché en manque d’inventaire à un marché suralimenté en propriétés en seulement une année. »

La conséquence serait alors que les prix des propriétés dégonfleraient et, en mettant les propriétaires dans une situation précaire, il se créerait une crise du système financier canadien, plaide-t-il.

Combinaison létale

Phillip Colmar affirme de plus que ce surplus de la demande a créé une bulle immobilière au Canada qui est dangereuse pour l’économie canadienne.

« Ce qui m’inquiète le plus, c’est qu’en plus de cette bulle immobilière, la dette des ménages a augmenté à un sommet, soulève-t-il. La dette des ménages canadiens est 50% plus élevée que lorsque les États-Unis ont subi leur dernière crise immobilière. Une bulle immobilière et des ménages endettés sont une combinaison létale pour l’économie. »

Il avance que la façon la plus rapide de rétablir l’abordabilité du marché est un effondrement de la bulle immobilière.

« C’est le chemin le plus rapide, avoue-t-il. Mais le problème est que de nombreux propriétaires sont ruinés, et que cela met la table pour une décennie très douloureuse pour l’économie canadienne. »

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