Immobilier résidentiel: le Canada comparé aux États-Unis (2)

EXPERT INVITÉ. Voici des observations concernant l’historique de surperformance canadienne des prix réels (note 1) des logements.

Si pour toute la période considérée, les prix réels canadiens ont en moyenne surperformé ceux des États-Unis par 0,8 % (Canada : 2,9 % par an contre États-Unis : 2,1 % par an),

depuis mars 2012, après leur sortie de la crise où ils ont plus souffert, les États-Unis se sont en partie rattrapés, avec une hausse moyenne annuelle de 5,0 % contre 4,2 % pour le Canada.

La croissance de la population est supérieure au Canada

Fondamentalement, mais à la marge, une population en hausse affecte positivement les prix des logements, surtout si l’offre ne répond pas à la demande,

ce qui ne fût pas le cas aux États-Unis lors de la crise.

Durant plusieurs années, les croissances des populations ont été sensiblement les mêmes. Pour toute la période, celle du Canada a été en moyenne de 1,13 %, et celle des États-Unis a été de 0,93 %. Toutefois depuis 2008, l’écart s’est sensiblement agrandi à 0,50 %, soit 1,25 % pour le Canada, contre 0,75 % pour les États-Unis. Reste à savoir si la politique canadienne relativement à l’immigration, va persister.

L’endettement est sensiblement supérieur au Canada

Là où le Canada pourrait relativement souffrir vient:

a. de l’écart de l’endettement, où la dette hypothécaire représente 132,7 % du revenu personnel disponible, contre 63,4 % aux États-Unis, et

b. de son impact sur le service de la dette qui représente aujourd’hui 15,0 % du revenu personnel disponible, contre 9,8 % aux États-Unis, alors qu’ils étaient sensiblement les mêmes en 2005.

Mesures d’évaluation semblables

Si durant plusieurs années, le marché résidentiel canadien a été plus abordable, depuis 2011, l’écart des coefficients de l’indice des prix nominaux / revenu personnel disponible (Note 2) s’est rétréci, pour même refléter récemment, un marché un peu plus onéreux au Canada. (Canada : 136,2 % contre États-Unis : 133,2 %.

Conclusion:

Étant donné que les évaluations sont sensiblement les mêmes, pour que les prix canadiens de l’immobilier résidentiel continuent de mieux faire, il faudrait que le marché plus serré au Canada, en grande partie relié aux politiques en matière d’immigration, demeure. Il reste aussi un risque relatif et non négligeable: l’endettement.

(Note 1) Coefficient de l’indice du prix nominal sur le déflateur relié à la dépense de consommation

(Note 2) lndice nominal des prix des logements divisé par le revenu nominal disponible par habitant.

Réserve importante: ces observations ont été faites sur des données historiques qui ne sont pas garantes du futur.

Sources des données: Réserve fédérale américaine. OCDE. Statistiques Canada. US Census Bureau.