Les prix des matériaux de construction ont fluctué de manière importante récemment, d’abord à la hausse et ensuite légèrement à la baisse. Quelle tangente prendront-ils prochainement dans ce contexte d’incertitude économique en raison, notamment, de la pandémie et de la demande ? Bien malin qui peut le prédire.
Pour cette raison, l’évaluation des bâtiments, du matériel et des améliorations locatives par un évaluateur professionnel est incontournable, car elle permet d’atténuer en grande partie les effets de cette volatilité du marché des matériaux et des autres soubresauts de l’économie.
Prenons l’exemple suivant : un entrepôt ou un garage d’entreprise est endommagé ou ravagé par le feu et doit être reconstruit en partie ou en totalité. Il faut savoir que les compagnies d’assurance dédommageront l’entreprise pour les coûts de réparation des installations ou de reconstruction selon la valeur à neuf ou la valeur au jour du sinistre et selon les modalités de règlement dans son contrat. Une évaluation professionnelle est donc essentielle pour s’assurer d’avoir un montant d’assurance adéquat qui reflète la valeur réelle au moment du sinistre.
Pouvoir reconstruire avec la même envergure
Une telle évaluation, surtout réalisée à la bonne fréquence — idéalement tous les cinq ans ou moins —, évitera les situations d’insuffisance d’assurance. Qu’est-ce que cette insuffisance ? Ce serait le cas d’un bâtiment assuré pour 1 000 000 $ déclaré perte totale à cause d’un sinistre récent et dont les coûts de reconstruction, au moment de l’événement, s’élèveraient à 1 400 000 $. Les 400 000 $ manquants correspondraient à l’insuffisance d’assurance.
Une évaluation professionnelle, dans le cas précédent, aurait établi la valeur de reconstruction du bâtiment en tenant compte des coûts actuels des matériaux et de la main-d’œuvre. L’évaluation du coût de reconstruction doit tenir compte des honoraires des professionnels pouvant être concernés dans cette reconstruction, par exemple les architectes et les ingénieurs. Avec une estimation plus basse que la juste valeur, l’indemnité serait limitée à la valeur assurée. Le propriétaire devrait donc débourser la somme manquante ou faire reconstruire en plus petit ou avec des matériaux de moindre qualité que ceux d’origine.
Dans le cas d’une perte totale, l’indemnité correspond à la valeur assurée, alors que s’il s’agit d’une perte partielle, une clause de règle proportionnelle dans le contrat peut s’appliquer. Celle-ci prévoit une indemnité basée sur un pourcentage — entre 80 % et 100 % selon le contrat — de la valeur de reconstruction. Encore ici, une évaluation professionnelle mitige les effets négatifs d’une valeur trop basse au regard de la réalité.
Nouvelles obligations pour les copropriétés
Depuis le printemps 2021, la loi oblige les syndicats de copropriété à faire évaluer leur immeuble par un membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec tous les cinq ans. Cette disposition de la loi constitue une bonne nouvelle. Elle protège les copropriétaires qui peinent à s’entendre sur une valeur et se retrouvent, le plus souvent, en situation d’insuffisance d’assurance en raison d’une mauvaise estimation de la valeur du bâtiment.
Et certains ajouteraient qu’il s’agit là d’une belle façon de mettre un terme à d’interminables discussions lors des « réunions de condo » !
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