Des investisseurs immobiliers avec une vocation sociale

EXPERT INVITÉ. Pour résoudre la crise du logement, la contribution de tout le monde est essentielle et il est crucial de sortir des approches cloisonnées. Contrairement à ce que prétendent certains activistes du domaine communautaire, il est possible selon moi de combiner profit et rôle social. Prenons l’exemple de Nikolai Ray, qui démontre que plusieurs promoteurs privés peuvent avoir une mission sociale.

De plus en plus d’investisseurs mesurent leurs rendements sur un spectre plus large que celui purement financier. L’immobilier ne se résume pas uniquement à des chiffres. En fait, comme enseigné au Collège MREX, fondé par Nikolai Ray, l’immobilier est avant tout humain. Fierbrooke, la société d’investissement dirigée par Nikolai Ray, met en pratique cette vision.

Collège MREX

J’ai suivi quelques formations au Collège MREX. On y enseigne que l’immobilier n’est pas un moyen de devenir riche rapidement. Ce collège est né du désir d’aider chacun à prendre le contrôle de sa situation financière, même sans être fortuné.

Cet établissement unique se spécialise dans l’ingénierie financière multilogement, qui forme les investisseurs immobiliers de demain à voir au-delà des simples feuilles de calcul. Le programme CMFE (Certificat en ingénierie financière multilogement) est conçu pour inculquer des compétences pratiques en gestion des rénovations, en aspects juridiques, et en augmentation des revenus, tout en encourageant une vision holistique de l’investissement immobilier.

De nombreux experts de haut niveau y enseignent, comme l’actuaire Philippe Foisy, l’avocate Mélanie Chaperon, le courtier hypothécaire Mathias Hachey, le comptable Pierre-Olivier Desrosiers, ainsi que les investisseurs aguerris Denis Gallico et Alain Ross.

«En tant qu’investisseur et entrepreneur, j’ai appris que l’immobilier ne se résume pas simplement à des chiffres, souligne Nikolai Ray. En réalité, l’immobilier est profondément humain. Cette perspective est au cœur de l’enseignement du Collège MREX, où nous insistons sur l’importance de voir au-delà des données financières brutes pour comprendre la véritable essence de l’investissement immobilier.»

En comprenant les besoins des résidents et en investissant dans des projets qui améliorent la qualité de vie, les étudiants deviennent des investisseurs plus compétents et des acteurs de changement positif.

La conseillère pédagogique Audrey Girard a poursuivi ses études en éducation au 2e cycle. Elle est influencée par plusieurs recherches sur la façon de réinventer l’école, et l’un de ses chercheurs favoris, Michael Fullan, affirme que l’éducation du futur, surtout chez les adultes, se déroulerait dans des écoles non conventionnelles construites en réponse aux besoins éducatifs de leurs apprenants. C’est ce qu’elle a mis en place au Collège MREX dès son arrivée.

Fierbrooke

La création de Fierbrooke, une société de développement immobilier à Sherbrooke, est née d’un rêve d’enfance de radier l’itinérance, d’une passion de bâtir, et d’un désir d’avoir une répercussion positive sur la société. Enfant, Nikolai vivait dans un quartier difficile à Los Angeles.

Fierbrooke a réalisé plus de 40 acquisitions et complété plus de 20 projets en seulement trois ans, majoritairement à Sherbrooke. L’entreprise ne se contente pas de bâtir des immeubles; elle s’engage à avoir une répercussion positive sur les communautés locales en investissant massivement dans des projets visant à revitaliser les quartiers.

Pour Nikolai, les rendements financiers, bien que cruciaux, ne sont qu’une partie de l’équation. Les investisseurs avisés mesurent leur succès sur un spectre plus large, intégrant des critères comme que la répercussion sociale, le bien-être des communautés et la durabilité environnementale.

Nikolai Ray a toujours été un fervent défenseur de l’augmentation de l’offre de logements pour résoudre la crise. Selon lui, l’une des principales causes de l’inflation des prix immobiliers réside dans les obstacles réglementaires et administratifs qui limitent la construction de nouveaux logements. En plaidant pour une réforme des politiques publiques, il propose de simplifier les procédures de permis, de revoir les réglementations en matière d’utilisation des sols, et de réduire les frais excessifs qui dissuadent les développeurs.

Besoin d’objectifs

Pour le privé, ce n’est pas avec un objectif de 120 jours pour les rares cas de permis de plein droit que la ville de Montréal qui va faire hausser les mises en chantier.

J’en suis venu à la conclusion que l’État devrait imposer des délais maximums et pénaliser les villes non performantes. C’est ce que l’Ontario a mis en place.

Montréal vise en moyenne environ 10 000 mises en chantier par an, toutes catégories confondues, pour les 25 prochaines années c’est beaucoup moins que ce que les économistes de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) recommandent. Souhaitons que Québec établisse des objectifs plus ambitieux.

Valérie Plante vise que 20% des logements soient hors marché en 2050. Il y en a 7% pour le moment.

Comme la construction qui est faite hors marché coûte le double du privé et que des subventions sont requises, c’est le privé qui est la locomotive de la construction neuve.

Ce qui est plus intéressant pour le hors marché est d’acheter un parc de logement du privé. Enlever des logements du marché spéculatif, selon leur rhétorique. La plupart des immeubles sont détenus à moyen ou à long terme. Ce n’est pas un investissement spéculatif.

Il est temps de repenser notre approche de l’immobilier. En combinant rigueur financière et empathie, nous pouvons bâtir des communautés prospères et résilientes.

La formation est un élément essentiel pour investir de façon durable et holistique.

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