Négocier avec son propriétaire pour prendre de l’expansion
Emmanuel Martinez|Édition de la mi‑septembre 2023
Des bureaux tout équipés et des espaces de travail partagés sont aussi d’autres options intéressantes qui s’offrent aux PME qui ne sont pas trop certaines quant à leurs besoins à court ou à moyen terme. (Photo: 123RF)
ENTREPRENEURIAT. Qui dit croissance dit besoin de plus d’espace. Avec les contrats et les clients qui déboulent, la PME en pleine progression doit souvent embaucher et donc trouver des locaux plus spacieux.
La première étape, c’est d’examiner son présent bail, explique Mathieu Turnier, courtier en immobilier commercial chez Colliers. Celui qui se spécialise dans l’accompagnement des entreprises dans la région montréalaise mentionne qu’il existe parfois des clauses de résiliation. Si résilier le bail est impossible, alors la sous-location est envisageable, car en raison du nombre élevé de locaux disponibles, peu de propriétaires vont accepter de laisser aller leur locataire.
« Si tu as un bel espace, tu vas pouvoir trouver des entreprises pour sous-louer, mais c’est plus difficile si l’espace est moins attrayant, dit-il en entrevue. Il y a présentement beaucoup de locaux offerts en sous-location. Donc il faut négocier avec son propriétaire. »
L’idéal est de rester avec son proprio actuel, selon lui. « Est-ce possible de prendre de l’expansion avec les locaux voisins ? C’est souvent l’option la plus économique. »
Le courtier note que les PME devraient faire affaire avec un designer pour évaluer comment l’espace d’à côté peut s’agencer avec le local déjà occupé. « Il faut toujours aller voir quelles sont les autres options sur le marché avant de négocier avec le propriétaire pour être en meilleure position. Avoir des comparables est nécessaire. Cela prend au moins deux solutions envisageables. »
Coûts élevés
En raison des coûts de construction qui ont bondi depuis la pandémie, il estime qu’il vaut mieux rafraîchir un local un peu désuet que de faire des travaux d’aménagements.
« On entend qu’il y a beaucoup d’espaces disponibles, mais souvent c’est juste du béton et il faut mettre beaucoup d’argent pour l’aménager, affirme-t-il. En général, les locataires doivent piger dans leur poche. Certains proprios ont des liquidités, mais on doit les convaincre de les dépenser. Les grandes organisations comme Desjardins ont un meilleur pouvoir de négociation que des PME pour les persuader. »
Pire dans le secteur industriel
Des bureaux tout équipés et des espaces de travail partagés sont aussi d’autres options intéressantes qui s’offrent aux PME qui ne sont pas trop certaines quant à leurs besoins à court ou à moyen terme ou qui pensent croître rapidement. « Si tu as de bonnes chances de devoir doubler ton espace d’ici dix ans ou s’il y a de l’incertitude, tu peux viser des bureaux équipés que fournissent des entreprises comme Regus, note Mathieu Turnier. Beaucoup de start-ups font ça. »
L’avantage de cette solution, c’est que la PME conserve ses capitaux pour se développer au lieu de l’immobiliser dans l’aménagement de bureaux.
Le courtier recommande de s’y prendre le plus d’avance possible dans ses recherches. « Malheureusement, ce n’est pas tout le temps réalisable, reconnaît-il. Plus on est à la dernière minute, moins c’est facile. »
Quant à l’immobilier industriel, Mathieu Turnier affirme que c’est un marché « complètement différent ». Il n’y a presque rien de disponible, ce qui fait bondir les loyers, car la demande est supérieure à l’offre. Au lieu de débourser le double après un déménagement, les fabricants vont préférer rester sur place et optimiser leur espace.
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Les trois facteurs les plus importants à considérer pour le choix d’un local :
1. Être bien situé, donc facilement accessible en transport en commun ou en auto ;
2. Les services à proximité : restaurants, salle de conférence, cafés, bars et autres endroits aimés des employés ;
3. Qualité de l’espace : fonctionnalité, qualité de la finition, luminosité, etc.
