Les grattes-ciel du centre-ville de Montréal vus du mont Royal vendredi 10 novembre 2017, à Montréal. (Photo: Ryan Remiorz / La Presse Canadienne)
Les bureaux haut de gamme continuent d’avoir la cote auprès des locataires corporatifs. L’écart entre les taux d’inoccupation de ces immeubles et ceux de niveau inférieur s’est encore creusé dans plusieurs centres-villes du pays, selon un nouveau rapport de la société de services immobiliers commerciaux CBRE.
L’étude, publiée cette semaine, montre que le taux de disponibilité est resté relativement stable à 16,4% à l’échelle canadienne pour les immeubles de bureaux de catégorie A (haut de gamme) au deuxième trimestre de 2024. Les actifs dits «de prestige», qui représentent le niveau supérieur de cette catégorie, ont affiché un taux de 10,3%, contre 11,2% au premier trimestre.
À l’inverse, le taux de vacance des immeubles de moindre qualité (soit de catégories B et C) a poursuivi sa progression pour atteindre 24,9%, selon le rapport sur l’immobilier des bureaux au Canada.
Au centre-ville de Montréal, le taux de disponibilité des espaces de catégorie A est passé de 14,7 à 14%, alors que celui de la catégorie B a atteint 22,6%, contre 21,4% aux trois premiers mois de l’année. Pour le segment dit de «prestige», le pourcentage se situe à 7,2%. Il était de 9,8% au premier trimestre.
Cet attrait vers les bureaux haut de gamme est observé depuis plusieurs années, indique le vice-président exécutif chez CBRE, David Cervantes. Le rapport note que les locataires corporatifs «procèdent à des exodes vers la qualité, laissant derrière eux des produits de plus en plus obsolètes».
«Ce qui explique pourquoi nos meilleurs immeubles vont se remplir plus rapidement que ceux qui sont âgés ou qui ont besoin d’investissements. […] On observe certains immeubles de classe B qui ont des taux de vacance au-dessus de 50 %», dit David Cervantes en entrevue.
La classification des immeubles de bureaux prend en considération différents facteurs tels que l’emplacement, la qualité du bâtiment et ses équipements. Les espaces de catégorie A sont considérés comme haut de gamme notamment pour leur excellente accessibilité et leur forte visibilité sur le marché.
Une meilleure expérience recherchée
David Cervantes mentionne que les sociétés ne recherchent plus seulement la qualité, mais aussi une «expérience» à l’intérieur des lieux. Des propriétaires d’immeubles vont réaliser d’importants investissements, entre autres pour l’animation du rez-de-chaussée, la conciergerie et les services alimentaires, indique-t-il.
«Les locataires sont de plus en plus exigeants. Ils vont choisir de plus en plus des environnements de meilleure qualité assurément, mais aussi les propriétaires qui offrent une meilleure expérience», affirme David Cervantes.
Le projet de réaménagement du 600, rue de la Gauchetière Ouest par Kevric est un exemple d’investissement visant à améliorer les espaces en vue de rejoindre une clientèle qui recherche du plus haut de gamme, avance David Cervantes.
La corporation immobilière a réussi à attirer le siège social du CN, qui occupera les 18 premiers étages de l’édifice du Quartier International de Montréal d’ici 2028.
Dans un communiqué daté du 9 mai, qui annonce la venue de la compagnie ferroviaire, il est indiqué que «le réaménagement complet de la tour offrira un environnement de travail de nouvelle génération à ses occupants».
Le taux d’occupation de l’immeuble était à plus de 80 % en date de la publication du communiqué. Seuls les cinq étages situés au sommet de l’immeuble étaient encore disponibles.
Taux d’inoccupation global
Selon le rapport de CBRE, le taux d’inoccupation global au centre-ville de Montréal était à 17,4% au deuxième trimestre, contre 17,7% au trimestre précédent. Il affiche le troisième meilleur taux devant Toronto (18,1%), mais derrière Ottawa (14%) et Vancouver (10,8%).
Historiquement, la métropole québécoise a toujours eu un taux de disponibilité moyen au-dessus de 10%, pendant que Toronto et Vancouver étaient à des niveaux plus bas, fait remarquer David Cervantes.
«C’est une différence moins dramatique que ce qu’on observe présentement à Toronto qui était avant la pandémie à moins de 5% de taux vacance», soutient-il.
Le centre-ville de Montréal a affiché une absorption nette au deuxième trimestre positive de 1,2 million de pieds carrés. L’ajout des espaces entièrement loués de la Banque Nationale, aux 700 et 800, rue Saint-Jacques, a contribué à ce chiffre, indique David Cervantes.
Par Frédéric Lacroix-Couture
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