L'investisseur peut choisir des logements physiques ou l’achat d’unités de FPI, publiques ou privées. (Photo: Adobe Stock)
GESTION DE PATRIMOINE. Une bonne diversification est primordiale dans tout portefeuille d’investissement, cela est valable tant au plan géographique que sectoriel.
En immobilier, les investisseurs ont l’embarras du choix: il y a l’option du classique brique et mortier (des logements physiques) ou, en Bourse, l’achat d’unités de FPI (Fiducie de placement immobilier, ou REIT en anglais), publiques ou privées.
«Quelqu’un de fortuné ne souhaitera pas nécessairement se tourner vers l’achat de logements physiques, style multi-logis, avec les défis de maintenance que cela sous-tend», explique Sylvain B. Tremblay, vice-président, Gestion Privée, chez Optimum Gestion de Placements. Il s’agit d’actifs qui intéressent davantage une certaine frange de la population, comme de jeunes entrepreneurs qui s’impliqueront physiquement. «On le comprend, car l’immobilier a été un secteur porteur où beaucoup se sont enrichis.»
«À très long terme, le rendement de l’immobilier (physique) est légèrement plus élevé que l’inflation», souligne Vincent Fournier, gestionnaire à Claret, qui voit davantage de potentiel dans le marché des actions. Il reconnaît cependant que l’immobilier a sa place dans le portefeuille d’une personne fortunée. «Le gros avantage de l’immobilier est que tu peux te servir de cet actif comme effet levier.» Pour le commun des mortels il s’agit de quelque chose de concret. «C’est de la brique et du mortier que tu peux toucher. Contrairement aux actions qui fluctuent sans cesse, tu as là quelque chose avec une valeur assez stable.»
L’investisseur a aussi l’option de se tourner vers une fiducie de placement immobilier (FPI), ou REIT en anglais. Ce type de produit permet aux investisseurs d’être exposés au marché immobilier sans avoir à posséder de biens physiques. Les FPI peuvent être achetés directement, en ciblant un titre en particulier, ou par l’intermédiaire d’un fonds d’investissement ou de simples fonds négociés en Bourse (FNB).
«Elles se déclinent en plusieurs types d’actifs immobiliers », explique Simon Houle gestionnaire de portefeuille au groupe Onyx, IA Gestion privée de patrimoine. On peut y retrouver des FPI d’immeubles à logement locatif (appartements et maisons), d’immeubles à bureaux, de centres commerciaux, d’usines et d’entrepôts, de résidences pour personnes âgées, d’hôtels, de tours cellulaires et même de centres de données.
«C’est un placement liquide, aisément acheté ou vendu, qui peut à terme offrir une bonne appréciation du capital.» Les investisseurs à la recherche d’un revenu régulier vont être particulièrement intéressés par ce type de produits, selon le gestionnaire de groupe Onyx. Les FPI versent d’ordinaire des distributions mensuelles.
Autre avantage, selon Simon Houle, c’est une catégorie d’actifs qui a une corrélation plus faible avec d’autres placements traditionnels, comme les actions et les obligations. «Ces produits sont toutefois plus sensibles aux mouvements des taux d’intérêt», précise-t-il.
FPI privées pour une clientèle qualifiée
Des fiducies de placement immobilier privées représentent aussi une option intéressante pour les clients fortunés, mentionne Simon Houle, qui signale que ce type de produits est réservé à une catégorie d’investisseur «qualifiés».
Pour être «qualifié», une personne doit respecter un certain nombre de critères, dont, entre autres, d’avoir gagné plus de 200 000$ de revenus au cours des 2 dernières années civiles (300 000$ en couple) ou d’avoir, seul ou en couple, un actif net d’au moins 5 millions de dollars.
«L’investisseur qualifié a accès à des options additionnelles qui ne sont pas cotées en Bourse. L’engagement financier est plus important», signale Simon Houle. Il fait remarquer que ces placements sont toutefois moins liquides, car ils requièrent une période de détention minimale. «Il faut être plus patient et prêt à laisser son investissement immobilisé plus longtemps. Mais cela peut à terme procurer une belle plus-value ainsi que d’ajouter de la diversification au portefeuille global.»
Le gestionnaire souligne qu’un investisseur doit bien peser le pour et le contre du secteur immobilier dans lequel il souhaite investir. Il mentionne, par exemple, que le taux d’inoccupation des tours à bureaux au centre-ville de Montréal était de 8% avant la pandémie, contre 18% actuellement. «Les gens retournent peu à peu au centre-ville, mais est-ce que cette tendance va s’accélérer ou si une forme hybride de retour au travail va perdurer? Quoiqu’il choisisse, l’investisseur doit le faire dans un horizon à long terme.»
Sylvain B. Tremblay soutient en effet que les temps ont été difficiles pour certains secteurs en immobilier. Il souligne que le secteur commercial, en particulier, est sorti très affecté de la pandémie. «Ce qui marche fort actuellement, c’est tout ce qui peut répondre aux besoins d’entreprises comme Amazon qui cherchent des lieux pour l’entreposage et la distribution.»
