Bureaux: de lourdes pertes fiscales à prévoir pour les villes

L’Institut de développement urbain (IDU) du Québec prévient les villes, plus particulièrement Montréal, qu’elles auront bientôt de lourdes pertes de revenus fiscaux liées à la dévaluation prochaine des actifs immobiliers de bureaux en raison des hauts taux d’inoccupation.

Grâce aux chiffres contenus dans le rapport Analyse comparative annuelle des taux de taxation foncière au Canada, dévoilé en octobre dernier par le Groupe Altus, l’organisme calcule que le manque à gagner fiscal pour le seul arrondissement de Ville-Marie, à Montréal, pourrait atteindre 164 millions de dollars (M$) entre 2026 et 2028.

«Et 164M$, c’est un chiffre optimiste, tranche la présidente-directrice générale de l’IDU, Isabelle Melançon. Nous nous sommes concentrés sur Ville-Marie, où se trouvent environ 75% des édifices de bureaux. Ce qui laisse présager que pour Montréal en entier, 164M$, c’est plutôt conservateur.»

Elle rappelle que toutes les villes au Québec ont des édifices de bureaux sur leur territoire, et qu’elles seront donc toutes affectées par cette situation, bien que dans une moindre mesure que la métropole.

«Même si leur centre-ville est moins grand, ces revenus fiscaux seront une perte immédiate lorsqu’elles sortiront un nouveau rôle d’évaluation, laisse-t-elle tomber. Ça va être une réalité.»

Calcul

Cette somme découle du calcul effectué par le Groupe Altus d’une perte de valeur projetée de 19% pour les édifices de bureaux de l’arrondissement Ville-Marie entre 2021 et 2024. La perte affectera plus fortement les immeubles de catégorie B (-20,8% contre 17,9% pour ceux de catégorie A), ce qui reflète les difficultés supérieures de ces bâtiments face aux taux d’inoccupation records actuels (18,1% au premier trimestre 2024 pour le grand Montréal selon le CBRE, alors que le chiffre oscillait autour de 10% avant la pandémie).

Il faut comprendre, note Isabelle Melançon, que Montréal distribue le montant de taxes foncières aux propriétaires notamment en fonction des revenus locatifs que procurent les immeubles. Qui dit taux d’inoccupation plus élevé dit moins de locataires et donc moins de loyers perçus.

En prenant les deux valeurs totales (environ 13 milliards de dollars pour 2021 et de 10,54 milliards pour 2024), ce seraient donc 163,835M$ que la Ville de Montréal, qui procède actuellement à la révision de son rôle d’évaluation, aurait à trouver ailleurs. L’IDU calcule des pertes de 27M$ en 2026, 55M$ en 2027 et 82M$ en 2028.

Le problème est exacerbé dans la métropole, remarque-t-elle, parce que l’administration municipale mise davantage sur les revenus en provenance du secteur commercial que les autres grandes villes canadiennes. Le ratio non résidentiel/résidentiel était de 4,33 à Montréal en 2023, soit le plus élevé au Canada. Il était de 3,53 à Québec, de 2,37 à Vancouver, de 3,36 à Calgary ainsi que de 3,26 à Toronto.

Solutions

Pour se donner un peu de souffle, Montréal et les autres municipalités devraient revoir la proportion de taxes foncières qu’elles réservent au secteur commercial, soutient Isabelle Melançon.

«Elles doivent trouver de nouvelles façons de trouver du financement stable et récurrent», estime-t-elle.

Elle propose entre autres, pour Montréal, une taxe kilométrique pour les automobilistes, même si elle avoue que la chose pourrait exacerber le problème du taux d’inoccupation des édifices montréalais.

«En même temps, la journée où je vais avoir plus de sous, je vais pouvoir faire du meilleur transport en commun et avoir des infrastructures qui vont répondre aux exigences des gens», souligne-t-elle.

Elle suggère également d’accorder des crédits de taxes foncières associées aux investissements des propriétaires sur leurs immeubles de bureaux et sur la conversion d’édifices. Elle mentionne de plus la possibilité d’adopter un zonage à vocation mixte qui permet une optimisation de la densité pour les investissements.

«On veut avoir un parc immobilier qui va se régénérer, mais quand il est temps de le faire, ça devient compliqué, avoue-t-elle. Est-on capable d’obtenir un congé de taxe fiscal pour pouvoir faire de l’investissement sur nos bâtisses? Pour qu’un édifice classé B qui est vide actuellement ou possède un taux de vacances élevé puisse être remis à niveau. Peut-être alors pourra-t-il réattirer des gens ou peut-être même être converti en logements.»

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