« Le REM a changé les habitudes de transport sur la Rive-Sud », souligne Patrick Laurin, associé, directeur général et chef des solutions corporatives au Québec pour Avison Young. (Photo: La Presse Canadienne)
IMMOBILIER COMMERCIAL. Pour s’assurer du succès auprès des locataires en 2024, les propriétaires d’actifs doivent miser sur les facteurs qui favoriseront le retour physique des gens au bureau.
Le président et fondateur du Groupe Mach, Vincent Chiara, affirme que bon nombre d’employeurs cherchent des façons de ramener les gens. Plusieurs réalisent que la productivité au sein de leur entreprise a baissé énormément en raison du travail hybride, et ils explorent des façons de les ramener au bureau, notamment en modifiant les espaces et en créant des espaces plus collaboratifs.
« Le coût de loyer pour un employeur dans le secteur des services se situe entre 3 % et 5 % du coût d’exploitation de l’entreprise, soumet-il. Le coût de la main-d’œuvre, lui, est entre 60 % et 70 % des coûts d’exploitation. Où l’employeur va-t-il aller chercher le maximum d’efficacité ? Sur son 3 %-4 % ou sur son 60 %-75 % ? »
Pour lui, si ramener ses employés au bureau permet de faire grimper la productivité de 10 %, augmenter le coût du loyer devient rentable. « Il y a des employeurs qui ont compris ça, avance-t-il. Pourquoi économiser sur le loyer qui représente 4 % ou 5 % de mes coûts ? C’est une réflexion que les employeurs sont en mesure d’avoir. »
Voici quelques tendances observées par les experts qui sont utilisées pour répondre aux besoins des locataires.
1. Proximité du transport en commun
Les employés ont pris goût au télétravail et ne veulent plus passer des heures en déplacement entre la maison et le lieu de travail.
« Le REM a changé les habitudes de transport sur la Rive-Sud », souligne Patrick Laurin, associé, directeur général et chef des solutions corporatives au Québec pour Avison Young.
De même, lorsqu’il sera terminé dans l’ouest de l’île de Montréal, il devrait redonner du lustre à un secteur de bureaux qui connaît une période plus difficile.
« Le stationnement autour des stations du REM est un élément important, mentionne-t-il. Il ne faudrait pas non plus que l’accessibilité soit diminuée parce que ça va diminuer la capacité de transporter les gens de banlieue vers le centre-ville et vice-versa. »
2. Rapprocher les gens du bureau
2. Rapprocher les gens du bureau
Certaines entreprises ont démarré une délocalisation de leurs lieux de travail et ont ouvert des bureaux satellites en banlieue pour se rapprocher de leurs employés.
« Au lieu d’avoir 1 million de pieds carrés au centre-ville de Montréal, on va décentraliser, on va avoir 100 000 pieds carrés à Laval, 100 000 pieds carrés sur la Rive-Sud, explique Vincent Chiara. On va se rapprocher de notre talent et on va leur donner l’opportunité de pouvoir travailler à proximité de leur résidence. On voit ça de plus en plus. »
Évidemment, il s’agit d’une solution plus facile à mettre en place pour une grande entreprise que pour une PME, ajoute Mathieu Turnier, associé principal chez Colliers.
3. L’attrait de l’environnement
3. L’attrait de l’environnement
Si la classe prestige des immeubles de bureaux se sort mieux d’affaires que les autres, c’est directement en lien avec le désir des entreprises d’investir davantage dans des espaces qui sont motivants pour la collaboration et pour l’optimisation des opérations des entreprises, croit Patrick Laurin.
« En fin de compte, ça revient à la capacité à l’entreprise d’attirer et de retenir le talent, précise-t-il. La réalité, ce que les occupants recherchent, c’est un environnement excitant pour leurs employés avec des services facilement accessibles qui va motiver leurs équipes. Si la réflexion d’un propriétaire est élaborée autour de cette idée, ça va lancer le bon message au marché et auprès de leurs locataires. »
Les entreprises se collent de plus en plus à l’« expérience employé », et les locateurs devaient suivre le bal, ajoute-t-il.
Parmi les concepts mis de l’avant par les experts : la proximité d’un parc, des espaces connectés, un riche écosystème de services facilement accessibles (restaurants, divertissements, services de proximité, garderies, etc.) à l’extérieur ou à l’intérieur du lieu de travail.
4. Des espaces plus grands
4. Des espaces plus grands
« Il y a 25 ans, un bureau, c’était un plafond suspendu et de l’éclairage au néon, rappelle Vincent Chiara. Pendant 20 ans, on a trouvé des façons de rendre l’espace plus efficace en rapetissant les cubicules. Dans les bureaux de professionnels, nous sommes passés de 200 pieds carrés par employé à 80 pieds. Et là, la pendule revient. »
Il voit la tendance actuelle à 150 pieds carrés, une tendance qui augmente encore.
« Ce n’est pas juste l’espace, prévient-il. C’est la qualité des espaces. Les gens cherchent des espaces lounge pour aller s’asseoir dans des divans. C’est une façon pour eux de s’évader au travail. »
5. Un bâtiment ESG
5. Un bâtiment ESG
Les entreprises portent plus attention aux aspects environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) de leurs bureaux, indique Patrick Laurin. Elles prennent des engagements environnementaux et l’immobilier est un élément où elles peuvent cocher des cases.
« Mais c’est aussi un investissement pour les propriétaires, remarque-t-il. Ça va avoir un impact sur qui va être prêt à aller dans ton immeuble. Ça aura également des répercussions sur la vente de l’immeuble. Quels acheteurs seront prêts à acquérir l’immeuble s’il n’y a pas de considération ESG dans la planification de l’immeuble ? Il y aura une conséquence sur le prix et la valorisation de l’actif. »
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