Immobilier commercial: plan de contingence en cas de défaillance
Charles Poulin|Mis à jour le 13 juin 2024
Pour Vincent Chiara, président et fondateur du Groupe Mach, il n’y a pas de meilleur plan B que de faire du résidentiel, la valeur de l’actif étant plus élevée que celle des bureaux. (Photo: 123RF)
IMMOBILIER COMMERCIAL. Lorsqu’un actif immobilier de bureau ne procure pas le rendement prévu, l’investisseur doit posséder un plan de contingence pour s’assurer que son investissement retrouvera sa profitabilité à long terme.
Parmi les stratégies mentionnées par les experts interrogés par Les Affaires, la conversion en logements est la plus prisée en raison du fait que l’offre sur le marché résidentiel a atteint des creux historiques.
« Avec la situation actuelle de pénurie de logements, je pense qu’on en a pour les 10 ou 12 prochaines années avant de penser régler cette situation-là, laisse tomber le président et fondateur du Groupe Mach, Vincent Chiara. Je pense donc qu’on ne peut pas avoir un meilleur plan B que de faire du résidentiel. La demande est là et si tu as payé l’actif en conséquence, la valeur de terrain justifie un redéveloppement. »
Comme cette catégorie d’actifs est tellement demandée, la valeur de l’actif est probablement deux, trois cents points de base plus élevée que celle des bureaux, estime-t-il. « C’est ce qui explique que les Oxford, Cadillac Fairview, Ivanhoé Cambridge, ces fonds d’investissement-là ont changé leur plan d’investissement, tranche-t-il. Ils veulent faire du résidentiel et se départissent de leurs bureaux parce que la valeur n’est tout simplement pas là. »
Le terrain comme garantie
C’est avec en tête la force du marché résidentiel et la difficulté de réaliser des conversions d’immeubles que le Groupe Mach planifie l’acquisition de propriété de bureaux de catégorie B.
L’entreprise montréalaise achète ainsi des immeubles de bureaux en s’assurant que la valeur du terrain est équivalente au prix payé pour l’édifice. L’idée de départ est d’acquérir le bâtiment pour son usage d’origine, mais si la rentabilité n’est plus au rendez-vous, le calcul financier permettrait de se diriger vers du résidentiel.
Lorsque le Groupe Mach évaluait une acquisition, son plan B était de démolir l’immeuble. L’entreprise devait donc s’assurer que la valeur du terrain était équivalente au prix payé pour l’immeuble.
« Nous nous sommes souvent fait questionner sur notre stratégie de continuer à acheter des immeubles de bureaux alors que le marché n’allait pas bien. Mais le passage au plan B peut justifier l’acquisition, puis la démolition et la reconstruction d’un immeuble résidentiel. C’est un peu notre stratégie », explique Vincent Chiara.
Le Groupe Mach privilégie d’ailleurs la démolition et la reconstruction d’un immeuble s’il doit passer de bureaux à logements. Il évalue que la configuration des deux types de bâtiments est trop différente pour effectuer une transition facile et les coûts afférents à la conversion sont trop élevés à ses yeux.
« Des conversions et des recyclages, ça fonctionne rarement sauf pour des cas exceptionnels, plaide Vincent Chiara. Pourquoi vouloir modifier un immeuble qui va être rapaillé, qui va être rafistolé et qui ne sera pas vraiment ce qu’on veut, au même coût que le démolir et de construire un vrai immeuble résidentiel avec tout à la bonne place ? »
Conversion en laboratoire
Une avenue qui semble être une autre bonne solution de rechange est la conversion en laboratoire de recherche.
Le rapport « Le marché des laboratoires de Montréal » de CBRE, paru en avril, note que la demande pour ce type de locaux dans la région de Montréal est de plus de 620 000 pieds carrés pour des laboratoires de recherche et de développement et un autre 650 000 pieds carré pour des installations consacrées aux bonnes pratiques de fabrication.
Le rapport montre de plus que le loyer net au pied carré à Montréal (39,50 $) est le moins cher parmi 14 grandes villes canadiennes et américaines étudiées, juste devant Vancouver (40 $). Sur la côte est, la métropole se démarque de Washington D.C. (58,41 $), Philadelphie (63,47 $), Toronto (80 $), Boston (136,57 $) et New York (149,60 $).
« On voit de plus en plus qu’il y a un intérêt de ce côté, avance le premier vice-président aux services consultatifs et transactionnels chez CBRE, Jeremy Kenemy. Les gens se demandent s’ils peuvent le faire. C’est difficile avec les coûts de construction élevés. Les taux d’intérêt font en sorte que ça coûte très cher de faire des conversions. Mais où ça a du sens, je crois que nous allons en voir de plus en plus partout au Canada. »
Il mentionne notamment six projets de conversion sur le boulevard Armand-Frappier, dans la Cité de la biotech de Laval, et cinq autres en cours dans le parc Nexus 40-13, sur l’île de Montréal.
