Il faut construire 148 000 logements annuellement d'ici 2030 pour rattraper le retard au Québec, mais le rythme des mises en chantier ne suit pas. (Photo: 123RF)
La crise de logement risque de s’accentuer et le rythme des mises en chantier va diminuer au Québec si le gouvernement provincial n’élimine pas la TVQ sur les constructions de logements neufs, estime l’Institut de développement urbain (IDU) du Québec.
La présidente-directrice générale de l’organisme, Isabelle Melançon, parle déjà de «fuite de capitaux directe» à l’extérieur du Québec vers d’autres provinces, comme l’Ontario, la Nouvelle-Écosse, la Colombie-Britannique et Terre-Neuve qui ont décidé d’emboîter le pas du gouvernement fédéral et d’éliminer leur propre taxe de vente sur les constructions neuves.
«Il y a un écart de compétitivité entre l’Ontario et le Québec, souligne-t-elle. Les investisseurs vont investir leurs capitaux où ils auront le meilleur rendement. Et en ce moment, l’Ontario fournit un retour supplémentaire de 8%. Notre compétitivité va rapidement devenir boiteuse.»
Investisseurs étrangers
Un investisseur de l’extérieur du pays ne voit pas le Canada en termes de provinces et de territoires, explique Isabelle Melançon. Les risques sont sensiblement les mêmes à travers le pays, mais si les rendements sont meilleurs à un endroit, il sera plus attrayant d’y diriger des capitaux.
Elle indique d’ailleurs que de grands financiers lui ont dit qu’ils recommenceraient à réinvestir au Québec lorsque le gouvernement aurait fait ses devoirs.
«Si un grand joueur a le choix entre Montréal, Toronto ou Vancouver, c’est simple, l’argent va aller à Toronto ou Vancouver», tranche François Pelchat, président d’Immostar.
La situation est parfaitement représentée par la région de Gatineau, explique le président du Groupe Mach, Vincent Chiara.
«Des promoteurs construisent des édifices à Gatineau et, de l’autre bord de la rivière, le même immeuble rapporte un rendement supplémentaire de 8%, note-t-il. Sans compter que les loyers sont de 4$ le pied carré en Ontario et de 2,75$ le pied carré à Gatineau.»
Rétablir l’équilibre
Pour rétablir l’équilibre, ramener les capitaux au Québec et permettre de redémarrer les mises en chantier, l’IDU demande au gouvernement Legault d’éliminer la TVQ sur les constructions de logements neufs.
«Le déclencheur, pour l’IDU, c’est que l’abolition de la TVQ est urgente, soutient-elle. Avec sa mise à jour économique du 7 novembre, le gouvernement a la possibilité d’envoyer un message fort. Il faut prendre une décision. Oui, il y a un coût lié à ce qu’on propose. Mais le coût de ne rien faire sera encore plus grand.»
La PDG de l’IDU rappelle que la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) estime qu’il faudra construire, d’ici 2030, 860 000 logements de plus que la cadence enregistrée en 2021 pour rétablir l’abordabilité des loyers sur le marché québécois. C’est donc 148 000 logements annuellement qu’il faudrait pour rattraper le retard.
Les prévisions de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) sont de 37 000 mises en chantier pour 2023 et de 41 000 pour 2024.
Pas suffisant
La disparition de la TVQ sur les constructions de logements neufs apporterait un peu d’air, mais ne serait pas suffisante pour propulser les mises en chantier au chiffre avancé par la SCHL, tranche toutefois Vincent Chiara.
«Ça prend plusieurs choses, plaide-t-il. Enlever la TVQ va permettre de démarrer certains projets, mais pas suffisamment pour combler le retard.»
En plus de parler de financement à taux plus abordable et de réduire les délais réglementaires dans les municipalités, il mentionne que le programme APH Sélect de la SCHL, celui sans lequel la majorité des projets locatifs voient le jour depuis eux ans, pourrait être amélioré.
«APH Sélect nous a sauvés depuis deux ans, mais il demeure un programme limité au chapitre des montants admissibles et de l’accès», explique-t-il.
François Pelchat affirme qu’il y a une attente de huit mois présentement et que les barèmes d’abordabilité ne permettent pas toujours de rétablir la rentabilité des projets.
«Le loyer mensuel doit être au maximum de 1074$ à Montréal et de 675$ à Trois-Rivières, présente-t-il. Mais mis à part le coût du terrain, mes coûts de constructions sont les mêmes aux deux endroits. Quand ça me coûte 350 000$ par porte, le retour est de zéro à Trois-Rivières.»
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