En septembre dernier, le centre commercial haut de gamme Royalmount a ouvert ses portes. (Photo: courtoisie)
IMMOBILIER COMMERCIAL. Bien que la pandémie et les hausses de taux aient ébranlé le financement au sein du marché de l’immobilier commercial au cours des deux dernières années, il y a eu de belles réussites. En voici deux aux réalités bien différentes.
Royalmount, le tour de force de Carbonleo
En septembre dernier, le centre commercial haut de gamme Royalmount a ouvert ses portes. Situé au croisement des autoroutes 15 et 40, le chic établissement de 825 000 pieds carrés doit éventuellement accueillir 170 boutiques et 60 restaurants et cafés. « Plus de 80 % de la superficie sera ouvert d’ici Noël », soutient Nicolas Désourdy, président de Carbonleo. En attendant, déjà plus d’une soixantaine de boutiques (dont la moitié est composée de concepts et de marques encore jamais vues sur le marché québécois) sont en activité. Idem pour une douzaine de restaurants.
Cependant, au-delà de cette ouverture, dont l’arrivée des Louis Vuitton, Versace, Alo Yoga et TimeVallée a fait les manchettes, le vrai tour de force autour du Royalmount relève de son financement. Sa réalisation a nécessité une somme dépassant largement les 500 millions de dollars (M$). Le montant exact n’a pas été dévoilé. « Il s’agit du plus grand financement privé du pays jamais réalisé pour un projet commercial », affirme le dirigeant de Carbonleo.
« Notre plus grand défi a été de convaincre les banques à charte d’embarquer dans notre projet dans un contexte d’incertitude lié à la pandémie. À ce propos, la BMO a agi à titre leader au sein de ce syndicat de banques qui réunit sept grandes institutions », explique Nicolas Désourdy. D’ailleurs, glisse-t-il au passage, Desjardins a prêté la même somme que la BMO. La Banque Nationale, RBC, CIBC, HSBC et la Bank of China complètent le groupe.
Il va de soi que ce syndicat a exigé de solides conditions avant d’ouvrir les vannes. D’abord, il y avait la mise de fonds largement financée par Andrew Lufty, chef de la direction de Carbonleo, et le fonds d’investissement LCRE. Le président de Carbonleo n’a pas voulu préciser le pourcentage de ce montant, mais, selon plusieurs sources, il avoisine plus de 30 % des coûts du projet.
Carbonleo devait également démontrer que plus de 50 % des locataires avaient signé une entente de location. « Certains ont d’ailleurs signé leur contrat il y a plus de deux ans », partage Nicolas Désourdy.
Prochaine étape financière : convertir le prêt construction (dont le taux variable frôle les 10 %) en un prêt à terme. Cette étape qui allégera le fardeau financier de la dette devrait survenir d’ici la fin de l’année 2024, avise le promoteur immobilier. Une tour de bureaux de 250 000 pieds carrés et un hôtel de prestige figurent également dans les cartons de l’entreprise.
Chalets Lanaudière: un financement majoritairement non remboursable
L’équipe de Chalets Lanaudière, à Rawdon, aura dû patienter trois ans entre l’idée de construire six nouveaux chalets et l’inauguration de ces derniers en septembre dernier. « Mais l’attente aura valu le coup », soutient Linda Corbeil, directrice des opérations de cet organisme sans but lucratif. Depuis 2013, l’OSBL soutient la mission du Camp Mariste, qui vient en aide à des enfants défavorisés dans un environnement de camp de vacances.
Au bout du compte, l’organisme lanaudois, qui propose désormais 39 hébergements touristiques, s’en tire avec deux prêts totalisant 9 % du 1,7 M$ qu’a coûté le projet, dit-elle.
Dès le départ, l’entreprise d’économie sociale souhaitait élaborer un montage financier impliquant des partenaires publics et privés. « L’objectif était d’aller chercher un maximum d’aide financière non remboursable. Grâce à nos efforts, nous avons obtenu l’équivalent de 65 % en subventions et en dons », raconte Linda Corbeil.
Afin de réussir cet exploit, l’équipe de Chalets Lanaudière a minutieusement analysé les critères des subventions gouvernementales dont elle pourrait bénéficier. En proposant un projet de chalets et de nouveaux équipements de plein air innovateurs et écoresponsables, tous à accès universel, l’équipe augmentait ses chances de subventions auprès du ministère du Tourisme, du ministère de l’Éducation, de Développement économique Canada et de l’Association régionale de loisirs pour personnes handicapées de Lanaudière.
« En ajoutant le don de 100 000 $ provenant de la Caisse Desjardins de Montcalm et de la Ouareau, Chalets Lanaudière a obtenu l’équivalent de 72 % de la somme des coûts initialement fixée à 1,55 M$. Un léger dépassement lors de la construction a ramené cette proportion à 65 % » explique Linda Corbeil.
Pour le reste de la facture, Chalets Lanaudière a dû débourser 26 % du montant. Partenaires depuis le début du projet, la SADC de la Matawinie et la MRC de la Matawinie ont complété le montage. Les deux organismes régionaux ont prêté chacun 80 000 $ à un taux très avantageux. Deux prêts que l’OSBL doit rembourser d’ici sept ans.
Le retour sur l’investissement est d’ailleurs déjà palpable. L’entreprise lanaudoise a remporté les honneurs dans la catégorie Tourisme Durable, lors de la soirée Prix d’excellence Tourisme de l’Alliance de l’industrie touristique du Québec, présentée en septembre.
