Immobilier commercial: la vérification diligente, une étape essentielle
Chantal Joubert et Wendy P.S. Belisle|Publié à 13h43
(Photo: Adobe Stock)
EXPERTES INVITÉES. Dans une transaction immobilière commerciale, la vérification diligente qui s’effectue en amont de la transaction est une étape essentielle pour s’assurer que l’immeuble répond aux attentes et qu’aucune surprise désagréable ne vienne mettre l’investissement en péril.
Bien que les vérifications matérielles et physiques (telles que l’inspection du bâtiment ou l’étude environnementale) soient cruciales, cet article met l’accent sur le deuxième volet de la vérification diligente, soit la collecte et l’analyse de la documentation et des renseignements relatifs à la propriété convoitée.
Nous aborderons ainsi l’examen des titres, les recherches auprès des différents organismes gouvernementaux ainsi que l’analyse des contrats et baux qui affectent la propriété.
Examen des titres: établir une base solide
Le registre foncier du Québec, grâce à son exactitude et sa fiabilité, constitue une base sur laquelle les acheteurs peuvent s’appuyer en toute confiance. En commandant un rapport sur les titres – un document préparé par un avocat ou notaire et couvrant généralement un historique de 51 ans – vous obtenez une analyse détaillée de la chaîne des titres et des éléments juridiques pertinents liés à l’immeuble.
Ce rapport fournit une description légale du bien, identifie les servitudes et restrictions conventionnelles, et signale tout empiètement figurant au certificat de localisation. Il inclut également des informations sur les hypothèques, les baux, et l’application de diverses lois (ex. : Loi sur les biens culturels, Loi sur la qualité de l’environnement). La section la plus importante du rapport, celle qui mentionne les irrégularités et vices de titres, vous permet de corriger, ou à tout le moins d’entamer la correction du vice de titre avec la coopération du vendeur avant que la transaction ne soit réalisée.
L’assurance titres a gagné en popularité au Québec au cours de la dernière décennie. Bien qu’historiquement non nécessaire en raison de la fiabilité du registre foncier, elle peut s’avérer utile dans certaines circonstances, notamment pour des transactions à court délai, des acquisitions multipropriétés à travers le pays, ou à la demande expresse d’un prêteur. Toutefois, il est primordial de lire attentivement la police et ses clauses afin de vous assurer qu’elle répond à vos besoins spécifiques.
Recherches hors titres: des informations clés au-delà des registres
Certaines informations cruciales ne se retrouvent pas au registre foncier, mais plutôt auprès des organismes publics. En général, ces organismes disposent d’un délai légal d’environ 20 jours pour répondre à une demande d’information; en pratique cependant, ce délai peut s’étirer jusqu’à 60 jours.
Pour gagner du temps, incluez dans votre offre d’achat une annexe contenant une autorisation écrite du vendeur permettant à l’acheteur et à son conseiller juridique de faire les démarches nécessaires auprès des organismes concernés. Au moment de la signature de l’offre, l’autorisation peut ainsi être octroyée en même temps. Si vous êtes vendeur, limitez cette autorisation à des organismes spécifiques, précisez la date à laquelle l’autorisation prend fin et assurez-vous qu’il est expressément prévu que l’autorisation ne permet à aucun organisme de procéder à une inspection physique de la propriété.
Parmi les organismes à consulter, mentionnons les municipalités qui peuvent signaler des avis de non-conformité et exiger la réalisation de travaux sur la propriété. Pour les questions environnementales, adressez-vous au ministère de l’Environnement, au ministère des Ressources naturelles et à Environnement Canada. Pour les immeubles bâtis, une vérification auprès de la Régie du bâtiment du Québec et de la Commission de la construction du Québec est également recommandée.
Recherches dans les registres: couvrir tous les angles
Un conseiller juridique expérimenté recommandera aussi des recherches dans divers registres, tels que:
RDPRM: pour vérifier les hypothèques sur des biens mobiliers liés à l’immeuble.
Plumitifs: pour détecter tout litige en cours contre le vendeur pouvant affecter la propriété, comme une action entreprise par un voisin qui réclame une partie de la propriété convoitée.
Contrats et baux: examiner les engagements existants
Si des contrats ou baux affectent l’immeuble, leur analyse est essentielle. Par exemple, un bail commercial inscrit au registre foncier liera automatiquement le nouvel acquéreur, qui devra en respecter les modalités, comme le paiement d’allocation ou l’octroi d’incitatif. Examinez en détail ces documents pour éviter des obligations inattendues et couteuses.
Étape incontournable
La vérification diligente constitue une étape incontournable pour sécuriser un achat immobilier commercial.
Essentiellement, cette étape vous permet d’identifier à l’avance les risques associés à la propriété ; lorsqu’ils sont identifiés à cette étape, un problème, un vice est plus facile à rectifier et on peut davantage obtenir la collaboration du vendeur pour le faire.
Les recherches doivent être adaptées à la nature du bien: un terrain vacant nécessitera des démarches différentes de celles d’un immeuble multilocatif en zone urbaine.
Pour des conseils pratiques et des erreurs fréquentes à éviter lors d’une transaction, ne manquez pas notre prochain article de la série!
