10 devoirs à faire avant de partir à la chasse à l’hypothèque

IMMOBILIER RÉSIDENTIEL. Il n’y a pas que les terrasses qui s’échauffent au printemps. Le marché immobilier aussi. Devant la perspective d’un bail qui s’achève, c’est à cette saison que les premiers acheteurs passent à l’action. Ils acquerront l’habitation de premiers vendeurs, qui deviendront seconds acheteurs. Ceux-ci lorgneront la résidence de propriétaires plus expérimentés qui, à leur tour, iront faire leur nid ailleurs.

Ainsi tourne la roue de l’immobilier résidentiel.

C’est en mars et en avril en effet que l’on compte le plus de ventes au Québec, quelque 8500 pour chacun de ces deux mois en moyenne au cours des cinq dernières années, selon la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ). Cela se répercute en aval, 16 000 transactions impliquant une maison unifamiliale ont, par exemple, été notariées au Québec en juin 2017, par rapport à 2 700 seulement au mois de janvier de cette même année, a compilé JLR. « Le vendredi et le lundi du dernier week-end de mai sont les plus occupés pour les notaires », constate Joanie Fontaine, économiste à la firme de recherche en immobilier.

Quand l’immobilier s’anime, les demandes d’hypothèques foisonnent. Dans toute cette excitation printanière, le risque de laisser passer un détail augmente, et ce peut être aussi regrettable que coûteux. « C’est plus fréquent chez les premiers acheteurs qui ne connaissent pas les règles et qui n’ont aucune expérience dans la recherche d’un prêt hypothécaire », observe Hugo Leroux, président d’Hypotheca, une agence hypothécaire. Les seconds acheteurs ne sont pas non plus à l’abri d’une bévue, les changements récents des règles de qualification peuvent leur réserver de mauvaises surprises.

Pour vous éviter d’être pris au dépourvu, nous avons préparé cette liste de devoirs à faire et de choses à savoir avant de partir à la chasse à la maison idéale et de signer une hypothèque.

1. Vérifiez que votre dossier de crédit ne contient pas d’anomalies

Ne le confondez pas avec votre score de crédit pour lequel il faut payer et qui ne vous servira à rien dans vos démarches (ni en général). Demandez seulement votre dossier, que vous pouvez obtenir gratuitement auprès des agences Equifax et TransUnion. Il contient vos informations personnelles, dont votre numéro d’assurance sociale, ainsi que des données sur votre utilisation du crédit (cartes, marge, prêt personnel, hypothèque) et vos habitudes de paiement des fournisseurs de services de télécommunication. Vous pourriez y déceler des problèmes susceptibles de retarder l’obtention d’un prêt et de vous faire rater une occasion d’achat.

« Un de mes clients avait confisqué le téléphone de sa fille et l’avait éteint durant trois mois. Il n’a pas réalisé que durant tout ce temps, le service n’avait pas été payé, les nombreuses notifications de rappel étaient envoyées sur l’appareil qui dormait dans un tiroir. Ces retards se sont retrouvés sur son dossier de crédit, puisque la facture était à son nom », raconte Yves Ferragu, courtier hypothécaire chez Multi-Prêts.

Son client a dû payer les services sans-fil, bien sûr, mais aussi convaincre l’opérateur de retirer la tache inscrite à son dossier de crédit, qui nuisait à ses démarches pour obtenir une hypothèque.

2. Ne visitez pas de maisons sans avoir fait ceci…

Passer à l’étape la plus excitante du processus d’achat sans avoir fait son budget ou avoir été qualifié pour le financement est une erreur classique qui expose ses auteurs aux déceptions et aux pertes de temps. Quoi de plus frustrant que de succomber pour une propriété et de s’apercevoir au moment du financement qu’aucun prêteur n’est disposé à vous accorder l’hypothèque nécessaire à son achat. Pire encore, vous pourriez obtenir le prêt et vous rendre compte des mois plus tard, étouffé par les mensualités, que la maison est au-dessus de vos moyens.

Il est primordial d’établir votre budget. Contrairement au mode de calcul de qualification utilisé par les prêteurs, basé sur le revenu brut sans tenir compte des habitudes du client, le budget permet d’inscrire le coût de la propriété dans la « vraie vie ». « L’habitation devrait représenter autour de 30 % de votre paie net », dit Mario Lambert, planificateur financier pour les Forces armées Canadiennes. Il conseille militaires, ex-militaires et membres de leur famille. La portion budgétaire allouée au logement ne comprend pas seulement le remboursement de l’hypothèque. Elle inclut les taxes foncières, les frais de copropriété quand cela s’applique et les frais d’entretien.

Le coût du logement augmente généralement lorsqu’on change d’adresse. Pascal Berger, conseiller hypothécaire chez RBC Banque Royale, suggère de tester votre capacité à encaisser cette hausse de dépenses. « Si votre logement vous coûte 1000 $ par mois, faites l’exercice pendant quelques mois avec 2000 $. Si ça vous fait mal, c’est que vous n’en avez pas les moyens. »

3. … et ceci.

Certains diront que les pré-approbations hypothécaires poussent les acheteurs vers des maisons qui dépassent leur capacité financière. Bien des couples ont, par le passé, été étonnés par le montant (élevé !) que la banque était disposée à leur prêter. Le phénomène n’a pas disparu, mais il a été atténué par les règles de qualification plus serrées, mises en place depuis bientôt deux ans.

Comme le budget, la pré-approbation de crédit vous permet de circonscrire vos recherches dans les segments de marché qui correspondent à vos moyens. Surtout, elle vous évitera de rater des occasions d’achat, les vendeurs et leurs courtiers étant plus attentifs aux offres d’acheteurs qui ont reçu au préalable le soutien de leur banquier.

4. Connaissez les règles de qualification hypothécaire

Au cours des dernières années, les règles de qualification ont été progressivement resserrées par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) afin de contenir l’endettement des ménages et d’alléger la pression sur le système financier canadien. La connaissance de ces règles pourrait vous éviter de mauvaises décisions susceptibles de réduire votre capacité d’emprunt.

Depuis la fin de l’année 2016, de plus en plus d’emprunteurs sont soumis à ce qu’on appelle un « test de résistance ». Aujourd’hui, pas moyen pour une personne qui demande une hypothèque de s’y soustraire. En quoi consiste ce test ?

Pour vous qualifier pour une hypothèque, vous devez vous conformer à des ratios d’endettement plus exigeants. Vos obligations financières, qui incluent le remboursement de l’hypothèque, les taxes foncières, les frais de chauffage et d’électricité et l’ensemble de ses dettes, ne doivent pas dépasser 44 % de votre revenu. Toutefois, les prêteurs doivent considérer dans ce ratio un taux hypothécaire plus élevé que celui réellement accordé. C’est là la nouveauté, notamment pour les hypothèques à taux fixe de cinq ans.

Un acheteur ayant un bon dossier de crédit peut obtenir ces temps-ci un taux oscillant autour de 3,6 % pour une hypothèque de cinq ans fixe. Si le prêt n’est pas assuré par la SCHL, il faut ajouter 2 % aux fins du calcul du ratio (donc 5,6 %). Dans le cas d’un prêt assuré, le taux utilisé s’établit à 5,34 %. On s’assure ainsi que vous êtes en mesure d’encaisser une hausse des taux d’intérêt, mais ces mesures ont pour conséquence de réduire les montants que vous pouvez emprunter.

Le test s’applique aux premiers acheteurs comme aux acheteurs expérimentés. « L’achat d’une voiture neuve financée à crédit influera sur la capacité d’emprunt. Idéalement, on devrait nettoyer son bilan avant de magasiner une hypothèque, et non le contraire », dit le courtier Yves Ferragu.

Quant aux propriétaires dont les revenus ont diminué avant le renouvellement de leur hypothèque, par exemple à la suite d’une perte d’emploi, ils pourraient ne plus se qualifier. Dans ce cas, ils n’auront d’autres choix que de faire affaire avec leur prêteur actuel, ce qui risque de réduire leur pouvoir de négociation.

5. Ne soyez pas obsédé par la mise de fonds de 20 %

La mise de fonds minimale à l’achat d’une maison s’élève à 5 %. Pour éviter de devoir assurer le prêt hypothécaire auprès de la SCHL, vous devez verser une mise de fonds de 20 % du prix de l’habitation. En dessous de ce seuil, la prime d’assurance de la SCHL varie entre 2,8 % et 4,5 % du montant du prêt, selon votre apport financier. Avec une mise de fonds minimum et une hypothèque de 200 000 $, la prime s’élèvera donc à 9 000 $, un montant qui s’ajoutera à l’hypothèque. Si la mise de fonds est de 15 %, la prime est réduite à 2,8 % de l’hypothèque.

Il vaut la peine de sortir sa calculatrice. De nombreux prêteurs consentent des taux hypothécaires moins élevés pour une hypothèque assurée. Pourquoi ? Un prêt assuré comporte moins de risque pour l’institution. Ces créances peuvent aussi être titrisées plus facilement afin d’être revendues sur les marchés financiers.

Selon Hugo Leroux, d’Hypotheca, on peut obtenir un taux de 3,25 % pour un prêt assuré de cinq ans fixe, par rapport à 3,6 % pour un prêt conventionnel. Le rabais de taux compense en partie la prime d’assurance. Notez que vous pouvez faire assurer votre prêt même avec une mise de fonds de plus de 20 %, la prime n’en sera que plus basse (entre 0,6 % et 1,7 %). Qui a dit que c’était simple de magasiner une hypothèque ?

6. Pensez aux autres frais

Des acheteurs pourraient être tentés de mettre toutes leurs liquidités dans la mise de fonds, tout en oubliant les autres frais qui les attendent : frais de notaire et déménagement, droit de mutation immobilière (taxe de Bienvenue), de même que les rideaux et la tondeuse. La réflexion au sujet de la mise de fonds doit tenir compte de ce paramètre.

Si vous recourez au RAP, les sommes retirées du REER peuvent être utilisées autant pour la mise de fonds que pour payer ces factures. Vous pouvez les réinvestir dans un CELI et même dans votre REER pour profiter de la déduction fiscale, l’Agence du revenu du Canada ne faisant aucun suivi de l’argent retiré du REER avec le RAP.

Gardez en tête qu’une taxe de 9 % sur la prime d’assurance SCHL est payable au moment d’officialiser la transaction chez le notaire. De plus, la SCHL peut refuser d’assurer votre prêt si vous ne détenez pas à la banque l’équivalent de 1,5 % de la valeur de la maison pour absorber tous ces frais.

7. Pensez aux rénovations avant, après il sera trop tard

De nombreux propriétaires paient leurs rénovations au moyen du refinancement de leur habitation ou à l’aide d’une marge de crédit hypothécaire. Ces outils sont par contre inaccessibles si l’hypothèque dépasse 80 % de la valeur de la maison, donc à la majorité des premiers acheteurs.

« Si la maison convoitée a besoin de rénovations, un premier acheteur ne pourra pas les faire avant plusieurs années, à moins de payer comptant les travaux ou de recourir à un prêt rénovations au moment de l’achat », dit Denis Doucet, porte-parole chez Mutli-Prêts.

Les modalités d’un tel prêt varient d’une institution à l’autre, mais le principe est le même. Au moment d’accorder l’hypothèque, le prêteur met à la disposition de l’acheteur des fonds supplémentaires accessibles seulement sur présentation des factures prouvant la réalisation des travaux. Entre-temps, ces derniers sont payés grâce à une marge ou une carte de crédit. Lorsque les rénovations sont terminées, les emprunts temporaires sont transférés vers l’hypothèque.

8. Resterez-vous longtemps dans votre nouvelle maison ? Un pensez-y bien !

La plupart des gens se présentent au bureau de Denis Doucet obnubilés par les taux. « Ils ne soupçonnent pas toutes les caractéristiques que peut présenter un contrat d’hypothèque », constate le porte-parole de Multi-Prêts.

Le taux d’intérêt est un aspect important, mais il y en a d’autres. C’est pourquoi le courtier hypothécaire s’informera de vos projets. Prévoyez-vous avoir des enfants ? Pensez-vous être appelé à travailler dans une autre ville ou dans un autre pays ? Votre emploi est-il stable ? Les réponses à ces questions pourraient avoir des conséquences sur le choix du prêteur, le terme du prêt, et sur le type de taux choisi, fixe ou variable.

Si vous deviez vendre votre maison avant la fin du terme, le plus souvent cinq ans, vous vous exposerez à des pénalités salées pour paiement hypothécaire anticipé. La formule pour déterminer le montant est particulièrement désavantageuse pour le client d’une hypothèque à taux fixe. La pénalité peut parfois équivaloir à la mise de fonds. Pour une hypothèque à taux variable, elle est plus raisonnable. Elle représente trois mois d’intérêt.

Si la vente de la maison a pour but d’en acquérir une autre, souvent cela ne pose pas de problèmes, le prêteur acceptera de transférer votre hypothèque sur la nouvelle propriété dans les mêmes conditions, à moins que vous ne déménagiez dans un autre pays.

Le conseiller hypothécaire ne vous posera pas ce genre de question, mais demandez-vous dans votre for intérieur si votre couple est solide. Les couples qui se brisent sont le plus souvent les victimes de ces importantes pénalités. Ils sortent appauvris de la séparation, sans pouvoir acheter une nouvelle résidence, avec une facture de plusieurs milliers de dollars pour paiement hypothécaire anticipé.

9. Quelle est votre aversion au risque ?

Cette question renvoie à une autre, la sempiternelle : fixe ou variable ? Au moment de contracter une hypothèque, le taux variable est toujours plus bas que le taux fixe. Mais au contraire de ce dernier, qui est garanti jusqu’à la fin du terme, le taux variable fluctue en fonction du taux préférentiel de la banque, qui bouge lui-même en fonction du taux directeur de la Banque du Canada. Les détenteurs actuels d’une telle hypothèque en savent quelque chose, le coût de leur prêt a augmenté trois fois au cours des 18 derniers mois.

Ce n’est pas la perspective d’une hausse ou d’une baisse des taux qui doit vous guider, mais votre capacité à supporter sereinement de telles fluctuations. Si vous êtes nerveux, le taux fixe est préférable.

Si les variations ne vous font pas peur, le taux variable est généralement avantageux. « Si l’écart entre le taux fixe et le taux variable est de moins de 75 points de base (0,75 %), le premier peut être gagnant. Au-delà, il faudrait une remontée rapide et importante des taux pour que l’hypothèque à taux fixe soit plus avantageuse », explique Hugo Leroux.

Au moment d’écrire ces lignes, le meilleur taux variable pour une hypothèque non assurée se situe à 2,75 %. Le taux fixe est à 3,6 %.

Conseil : vous pourriez opter pour le taux variable et demander que vos mensualités soient équivalentes à celles que vous auriez dû payer avec un taux fixe. Vous ne sentirez pas les variations de taux d’intérêt et vous rembourserez plus rapidement votre capital.

10. Magasinez et négociez

Quand c’est le moment de refaire le toit de sa maison, vous n’hésitez pas à demander plusieurs soumissions. Pourquoi ne pas en faire autant avec une hypothèque ? « Je conseille de cogner à la porte de trois prêteurs au minimum », dit le planificateur des Forces armées, Mario Lambert.

Demandez aussi à un courtier hypothécaire ce qu’il peut vous offrir. Il existe de multiples prêteurs spécialisés dont les produits ne sont offerts que par l’intermédiaire des firmes de courtage.

Surtout, ne signez jamais une hypothèque au taux affiché par votre institution financière. Il est artificiellement gonflé.