Notre lectrice s’est fait proposer un type de prêt hypothécaire dont elle n’avait jamais entendu parler.
IMMOBILIER RÉSIDENTIEL. Lorsqu’elle est passée à sa caisse du Mouvement Desjardins pour obtenir une pré-approbation hypothécaire, notre lectrice s’est fait proposer un type de prêt hypothécaire dont elle n’avait jamais entendu parler : le prêt à taux révisable annuellement «5 dans 1» fermé. Est-ce une bonne idée de choisir ce prêt, nous a demandé la future propriétaire?
Qu’est-ce que c’est?
Le prêt à taux révisable annuellement «5 dans 1» fermé offert par Desjardins est un prêt hypothécaire variable. La grande différence par rapport à un prêt à taux variable standard (dont le taux peut varier à n’importe quel moment) est que le taux est révisé annuellement.
Comment le taux du «5 dans 1» est-il déterminé? Le taux d’intérêt est établi selon le taux hypothécaire fixe d’un an affiché par le Mouvement Desjardins. Dans le contrat, on conviendra d’un rabais prédéterminé par rapport au taux fixe d’an pour chaque année.
Approximativement, un client «peut s’attendre» à obtenir un taux équivalent à un rabais de 50 points de base pour la première année et de 20 points de base pour les quatre années suivantes, explique Chantal Corbeil, porte-parole du Mouvement Desjardins. Selon les particularités de leur dossier, certains clients pourraient bénéficier d’un écart plus ou moins favorable, mais le Mouvement Desjardins ne veut pas dévoiler l’étendue de cette fourchette.
À titre d’exemple, le taux affiché chez Desjardins pour un prêt hypothécaire fixe d’un an est de 3,79%. Avec les écarts mentionnés ci-haut, notre lectrice pourrait obtenir un prêt à 3,29% pour la première année. Une personne qui aurait déjà une hypothèque «5 dans 1» verrait son taux révisé à 3,59%.
Précision : fixe versus variable
Petit rappel avant d’évaluer les mérites du «5 dans 1». L’exercice présuppose que notre lectrice veut un taux hypothécaire variable, puisque le «5 dans 1» en est un. Avec un taux variable, votre taux de départ est plus bas, mais vous vous exposez aux variations des taux d’intérêt pour la durée du terme. Autrement dit, vous rembourserez plus vite votre capital si les taux baissent, mais paierez plus d’intérêt s’ils montent.
Si vous préférez la stabilité ou si vous croyez que les taux vont continuer de monter, il vaut mieux opter pour un taux fixe. Rappelons que le «5 dans 1», même s’il ne fluctue qu’une fois par année, demeure un prêt à taux variable.
La réponse
Le principal argument de vente du prêt «5 dans 1» est qu’il offre un taux plus bas la première année. Ce taux plus bas permet de payer des mensualités moins élevées durant la première année du terme, répond Mme Corbeil.
Cette première année s’écoulera vite, prévient toutefois Denis Doucet, porte-parole du courtier hypothécaire Multi-Prêts. «C’est beau pour la première année, mais le rabais sera moins grand pour les années subséquentes et cela aura un impact sur vos mensualités. Il faut être conscient de cela.»
L’économie de la première année en vaut-elle la peine lorsqu’on prend en compte les frais d’intérêt pour la durée du terme de 5 ans? On ne peut répondre de manière absolue, car la situation pourrait être différente selon le dossier de crédit de chaque client et les taux qui leur sont accessibles.
Par contre, une simulation faite par Les Affaires, avec des taux en vigueur dans le marché, laisse croire que le taux variable standard est moins coûteux que le «5 dans 1». Dans notre hypothèse, nous avons utilisé des taux d’intérêt stables. Ce scénario est peu probable, mais il faut noter que tant le taux variable standard que le «5 dans 1» vont suivre les variations des taux d’intérêt. En émettant l’hypothèse de taux stables, nous sommes en mesure de comparer les deux prêts à leur point de départ.
Dans notre scénario, notre emprunteur a une hypothèque de 200 000$ avec une mise de fonds suffisante pour ne pas payer la prime d’assurance-prêt. L’amortissement s’étale sur une période de 25 ans.
Avec le «5 dans 1», nous arrivons à des frais d’intérêt de 32 711,04$ à la fin du terme avec un taux de 3,29% la première année (rabais de 50 points) et de 3,59% (rabais de 20 points) pour les quatre années suivantes.
Ce serait plus coûteux que le prêt variable traditionnel. Une source de l’industrie nous a mentionné qu’on pouvait s’attendre à obtenir un taux variable de 3,3% au Mouvement Desjardins. Un chiffre que n’a pas voulu commenter la coopérative, qui tient à préciser que les taux offerts diffèrent selon le dossier de crédit et la situation de chaque client. À ce taux, les frais d’intérêt seraient de 30 575,86$. C’est donc une différence de plus de 2000$ sur cinq ans.
Notre hypothèse d’un taux de 3,3% est d’ailleurs prudente quand on tient compte que des courtiers hypothécaires comme Multi-Prêts affichent un taux de 2,95% sur le taux variable de 5 ans. À ce taux, la différence de coût avec le «5 dans 1» serait encore plus importante.
De prime abord, la probabilité de payer davantage de frais d’intérêt avec le «5 dans 1» qu’avec un taux variable standard semble plus élevée. Il est possible que votre situation soit différente, selon les taux que vous êtes en mesure d’obtenir. L’idéal est de refaire l’exercice avec les taux qu’on vous propose.
