Investir dans l'immobilier sans s'occuper des loyers

Les occupations professionnelles et la dynamique familiale des propriétaires les incitent souvent à recourir à une entreprise de gestion. (Photo: 123RF)

IMMOBILIER RÉSIDENTIEL. Malgré les rendements prometteurs de l’immobilier locatif, tout le monde n’a pas la vocation de veiller à l’entretien de bâtiments et d’établir de saines relations avec ses locataires.

«Ces lacunes ne devraient pas constituer une raison de passer outre une occasion», estime Yvan Cournoyer, président du Club d’investisseurs immobiliers du Québec (CIIQ). Il rappelle qu’il existe plusieurs entreprises de gestion immobilière qui proposent leurs services aux propriétaires, peu importe la taille de leur parc immobilier.

Impossible de savoir leur nombre exact, car aucun organisme n’en fait le recensement. «C’est devenu un large buffet», note le président du CIIQ. Une simple recherche Google laisse entrevoir qu’il en existe plus de 200 dans la province. La Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) en suggère néanmoins près d’une vingtaine à ses membres.

«Nous sommes encore un service méconnu», estime Simon Lessard, copropriétaire de MSI Gestion immobilière, qui s’occupe plus de 3000 logements à Montréal et à Québec. D’ailleurs, l’entreprise qui compte aujourd’hui une trentaine d’employés ne veillait que sur 150 portes il y a 15 ans.

La gestion à forfait

Que les services de gestion soient offerts à forfait ou à la carte, il faut prévoir une dépense d’entre 3 % et 10 % du revenu brut effectif de l’immeuble, avance Yvan Cournoyer. Ce pourcentage varie généralement en fonction de la qualité de l’immeuble, des services demandés et du volume de loyers à gérer.

Pour un service clé en main, la note frôle davantage les 7,5 % à 8 %, précise Claude Proulx, qui a pris les rênes de Gestion Proserca il y a cinq ans. Ce pourcentage, dit-il, couvre les frais du gestionnaire qui veille à la recherche de locataires, à la collecte des loyers ainsi qu’aux démarches pour les dossiers qui doivent être débattus au Tribunal administratif des logements.

Qui sont les clients de ces entreprises? «Ce sont de plus en plus de jeunes âgés de 30 à 40 ans», observe le dirigeant de Gestion Proserca, qui gère un peu moins de 150 portes dans la région de Trois-Rivières.

À Gatineau, ce n’est pas tant l’âge, mais les occupations professionnelles et la dynamique familiale des propriétaires qui les incitent à recourir à une entreprise de gestion, constate pour sa part Stéphane Bleau, président fondateur de Gestion immobilière Metropolis, qui compte une dizaine d’employés à temps plein.

Fonctionnaire au gouvernement fédéral, Stéphane Bleau était lui-même propriétaire d’un triplex lorsqu’il a fondé son entreprise il y a dix ans. «Je n’avais plus le temps de m’en occuper, se souvient-il. Par contre, je n’arrivais pas à trouver une entreprise qui convenait à mes besoins. J’ai donc décidé de créer ma propre société.» Celle-ci veille aujourd’hui sur plus de 500 portes dans la région de Gatineau. Son président fondateur est demeuré fonctionnaire à temps partiel.

Sophie Paquet, gestionnaire de portefeuille à la Financière Banque Nationale (Photo: courtoisie)

Investissement boursier: l’option passive

L’investissement immobilier sans avoir à se soucier de l’entretien et des locataires peut aussi prendre la forme d’un investissement boursier.

Les Fonds de placement immobiliers (FPI) — Real Estate Investment Trust (REIT), de leur appellation anglophone — sont apparus au Canada en 1993. La grande majorité des FPI canadiens évoluent dans le secteur de l’immobilier commercial, mais on retrouve quelques-unes de ces fiducies dans le segment immobilier résidentiel; les FPI ontariens Minto Apartment REIT et Canadian Apartment Properties REIT, notamment.

Par leur statut juridique, les FPI sont tenus de transférer aux détenteurs de parts la grande majorité de leur profit sous forme de distributions. «Ces fonds doivent ainsi verser entre 70 % et 95 % de leurs bénéfices aux investisseurs», souligne Sophie Paquet, gestionnaire de portefeuille à la Financière Banque Nationale. Ces versements se traduisaient généralement par de généreuses distributions allant de 3 % à 8 %. «Du moins, c’était le cas jusqu’à la crise boursière de mars de 2020. Depuis, plusieurs FPI ont réduit leurs distributions», note la gestionnaire de portefeuille.

Avant d’investir dans un FPI, Sophie Paquet recommande donc de bien analyser le taux d’inoccupation des immeubles au cours des dernières années ainsi que le taux d’endettement. Elle tient également à souligner que les FPI, ou encore les fonds négociés en Bourse qui regroupent ce type de sociétés, sont généralement considérés comme des titres à revenus et non des titres de croissance.