Les prix moyens des propriétés à Vancouver et Montréal étaient d’environ 30% à 45% supérieurs aux niveaux abordables estimés en décembre 2021. (Photo: La Presse Canadienne)
IMMOBILIER RÉSIDENTIEL. Ottawa — Le directeur parlementaire du budget prévient que l’accession à la propriété est devenue encore moins abordable pendant la pandémie pour l’acheteur moyen, qui pourrait avoir encore plus de mal à entrer sur le marché à moins que les prix ne baissent.
Les prix des logements étaient en hausse fulgurante avant que la pandémie de COVID-19 ne frappe il y a deux ans, et ont encore été gonflés par des taux d’intérêt au plus bas, une demande de plus d’espace et une offre qui ne peut pas suivre.
Selon le rapport du directeur parlementaire du budget, Yves Giroux, les prix des maisons dans la plupart des grandes villes auraient pu être considérés comme abordables au début de 2015, en fonction des coûts, mais aussi de la capacité d’emprunt des acheteurs.
Le bureau de M. Giroux estime que les prix des maisons à Toronto, Hamilton et Ottawa étaient de plus de 50% au-dessus d’un niveau abordable à la fin de 2021, et inabordables par une plus petite marge à Vancouver et à Montréal.
Les prix moyens des propriétés à Vancouver et Montréal étaient d’environ 30% à 45% supérieurs aux niveaux abordables estimés en décembre 2021.
Le DPB affirme que la personne ayant un revenu moyen aura de plus en plus de mal à s’offrir une maison à l’avenir, à moins que les prix ne baissent ou que les salaires ne grimpent.
Vulnérables à un choc soudain
M. Giroux avertit également que ceux qui ont récemment acheté des maisons sont plus vulnérables à la hausse des taux d’intérêt et pourraient se retrouver incapables de faire face à un choc soudain comme une perte d’emploi.
Son rapport a noté que l’endettement à Toronto, Vancouver, Victoria et Hamilton était suffisamment élevé pour que les ménages puissent être considérés comme financièrement vulnérables, ce qui signifie que toute perte de revenu les rendrait moins susceptibles de faire face aux versements hypothécaires.
Les propriétaires mieux nantis financièrement seront en mesure de gérer des taux plus élevés, a déclaré M. Giroux, mais ceux qui ont un revenu moyen et qui ont récemment acheté des maisons «pourraient être dans une situation difficile» financièrement.
Le rapport publié jeudi s’ajoute à la preuve devant les députés qui, a dit M. Giroux, sont venus à plusieurs reprises à son bureau avec des questions sur le coût du logement.
Le rapport de M. Giroux indique qu’à la fin de l’année dernière, le prix moyen des maisons à l’échelle nationale était de 811 700 $, soit une augmentation de 43% par rapport au prix de 565 800 $ enregistré en décembre 2019, quelques mois avant que la pandémie ne déferle sur le pays.
Le chiffre de décembre 2021 était également presque le double du prix moyen de 413 000 $ en janvier 2015.
Les bas taux d’intérêt, poussés là par la banque centrale pour maintenir l’économie en marche, et les prestations d’aide fédérales qui ont imposé un plancher financier aux ménages ont contribué à faire grimper les prix au cours des deux dernières années.
M. Giroux a déclaré que les gains de capacité d’emprunt résultant des circonstances financières ont été largement dépassés par les prix des maisons dans plusieurs villes et ont en fait creusé l’écart d’abordabilité.
Les prêts hypothécaires à taux fixe ont grimpé alors que l’on s’attend à ce que la Banque du Canada commence à relever son taux directeur le mois prochain. Si, et quand, cela se produira, les prêts hypothécaires à taux variable commenceront à grimper alors que la banque centrale cherchera à refroidir les marchés en surchauffe.
M. Giroux a affirmé que la hausse des taux compensera probablement toute augmentation du revenu des ménages de la classe moyenne, ce qui signifie que leur capacité à emprunter, et donc à s’offrir une maison, restera relativement stable.
Augmenter l’offre
Les prix devraient baisser pour rendre l’accession à la propriété plus abordable pour l’acheteur moyen, a souligné M. Giroux. Une piste possible consiste à augmenter l’offre, qui, selon le rapport de M. Giroux, n’a pas suivi le boom démographique entre 2015 et 2019.
Le gouvernement fédéral a cherché à augmenter l’offre de logements, promettant un financement aux villes pour aider à accélérer les délais de développement et les approbations.
Jeudi, la ministre des Finances, Chrystia Freeland, a offert un financement pour le transport en commun pour aider les villes à gérer les manques à gagner, mais a demandé aux provinces et aux villes d’accélérer les plans en matière de logement comme conditions au financement.
Le porte-parole conservateur en matière de logement, Matt Jeneroux, a déclaré que les efforts des libéraux jusqu’à présent n’avaient pas été en mesure de combler l’écart d’abordabilité pour les acheteurs de maison et a soutenu que les plans du gouvernement ne résoudraient pas le problème.
