L’économiste Paul Cardinal estime qu’il est possible de combler l’écart sur un horizon de dix ans. (Photo: La Presse Canadienne)
Il manquerait près de 100 000 logements au Québec pour combler la demande des ménages, selon l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), qui vient de mettre à jour ses estimations.
Combler l’insuffisance de propriétés et de logements locatifs sera «un beau défi» pour les constructeurs qui doivent déjà composer avec la rareté de la main-d’œuvre, l’augmentation des prix des matériaux de construction et la perturbation de la chaîne d’approvisionnement, constate le directeur du service économique de l’APCHQ, Paul Cardinal.
L’économiste estime qu’il est possible de combler l’écart sur un horizon de dix ans, ce qui nécessiterait la construction de 10 000 habitations de plus chaque année que le rythme moyen avoisinant les 50 000.
«Sur cinq ans, ça serait un peu plus difficile, explique Paul Cardinal en entrevue. Pas seulement pour que tout le monde se coordonne et mette les projets en chantier, mais la main-d’œuvre se fait rare.»
Le rythme a été atteint en 2021 avec près de 68 000 mises en chantier dans la province, mais maintenir le rythme ne sera pas facile. «Ces unités n’ont pas encore été livrées. Ce sont des chantiers qui ont démarré, mais les délais de construction sont un peu plus longs à cause des problèmes d’approvisionnement. Nos gens sont déjà très occupés.»
«Est-ce qu’on serait capable de soutenir encore 68 000 pendant cinq ans? Je ne pense pas. À 60 000, c’est probablement possible», ajoute-t-il.
Une pression sur les prix
L’offre insuffisante est en grande partie responsable de la flambée des prix de l’immobilier. Le prix des logements pour propriétaires-occupants a augmenté de 16% en 2020 et de 19% en 2021, soit la plus forte progression depuis la recension des données au début des années 1980.
Pour chaque inscription en vigueur, il y avait environ 2,8 propriétés vendues à la fin décembre. Or, on considère qu’un marché est équilibré lorsque le ratio se situe entre 8 et 10. Sous ce seuil, le marché est à l’avantage des vendeurs.
Par catégorie, le déficit atteindrait environ 58 000 logements destinés aux propriétaires occupants, 15 000 logements locatifs et environ 37 000 logements sociaux sur le territoire québécois, selon les plus récentes données de l’association. Pour tenir compte de la substitution (locataires qui deviennent propriétaires, par exemple), l’APCHQ arrondit le total de 110 000 logements à 100 000. Cette estimation ne représente pas un chiffre exact, mais elle donne une idée de grandeur des besoins à combler, nuance Paul Cardinal.
Un appui des municipalités et des gouvernements
En attendant, les élus devront prendre les mesures nécessaires pour encourager et accélérer la construction. La rareté de terrains dans plusieurs municipalités milite en faveur d’un aménagement urbain plus densifié, souligne Paul Cardinal.
Or, construire des tours d’habitation est un processus qui prend plus de temps. « Quand c’est le temps de développer des tours à logements, c’est plus compliqué. Il y a parfois des citoyens qui s’opposent. Ça peut aller jusqu’à des processus de consultations et ça peut aller jusqu’à des projets qui meurent ou qui sont revus considérablement. »
L’APCHQ voit d’un bon œil les mesures annoncées par le gouvernement Trudeau pour soutenir la construction d’habitations dans son dernier budget. Le fédéral veut doubler le nombre d’appartements en construction d’ici 10 ans. Il consacrera 4 milliards de dollars sur cinq ans à un fonds destiné à accélérer la construction de 100 000 logements abordables.
L’argent promis permettra aux municipalités « d’aller plus vite » dans l’émission de permis de construire, estime Paul Cardinal. S’il est favorable à la création d’un compte d’épargne enregistré pour les premiers acheteurs (le CELIAPP), il est rassuré que cette promesse de campagne n’ait pas été la seule mesure annoncée. «Si on avait juste joué du côté de la demande, sans augmenter l’offre, on aurait peut-être un petit peu exacerbé la chose [le déséquilibre entre l’offre et la demande].»
À l’approche de la prochaine campagne provinciale cet automne, l’APCHQ entend faire des propositions aux principaux partis afin d’augmenter le nombre de propriétés construites au Québec.
L’association réitérera sa demande d’un financement accru pour le logement abordable. Elle aimerait que le gouvernement revoie les barèmes de remboursement de la TVQ sur les logements neufs. Elle demande aussi que Québec double le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation, ce que le fédéral vient d’annoncer.
L’équipe de l’APCHQ mène aussi des réflexions en vue de proposer de nouvelles solutions aux élus, mais le processus n’est pas encore terminé, confie Paul Cardinal.
«Il faut que le provincial comprenne que même avec ce qui a été annoncé par le fédéral, ça ne sera pas suffisant pour rééquilibrer nos marchés.»
