Où investir en 2019: l'année de la surchauffe immobilière?

Le prix médian des maisons unifamiliales sur l’île de Montréal approche du seuil symbolique du demi- million de dollars. Et il ne semble pas près de s’en éloigner.

Vous avez l’impression que l’immobilier est cher ? Vous ne rêvez pas, surtout si vous habitez dans la vaste région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, qui s’étend de Saint-Jérôme, dans les Laurentides, à Saint-Jean-sur-Richelieu, en Montérégie.

Dans cette région qui compte la majorité de la population de la province, le prix des maisons individuelles, symbole par excellence du cocon familial, n’a pas fléchi depuis 22 ans. Durant l’année 2018, ici, de nouvelles marques ont été encore battues : le nombre de transactions n’a jamais été aussi élevé (46 850) tandis que le prix médian des maisons unifamiliales dépasse désormais les 320 000 $, du jamais vu. Sur l’île de Montréal, il approche du seuil symbolique du demi-million de dollars. Et il ne semble pas près de s’en éloigner.

Cette effervescence est palpable sur le terrain. Hugo Leroux, président de l’agence de courtage hypothécaire Hypotheca, n’a pas vu une telle activité depuis quelques années. Selon lui, le printemps sera chaud. « Les gens veulent entrer dans le marché. Ils savent que s’ils attendent, ils vont payer plus cher », dit-il.

La Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) prévoit, pour 2019, une 23e année de hausse consécutive. Le prix médian des maisons devrait augmenter de 4 % dans la RMR de Montréal et de 3 % dans l’ensemble de la province. L’essentiel de ces hausses se produira durant les premiers trimestres de l’année.

Le scénario vécu à Vancouver et à Toronto serait-il sur le point de se reproduire à Montréal ? Personne n’y croit. Le resserrement des règles hypothécaires et la hausse des taux d’intérêt font rempart. Il n’y a aucun doute, toutefois : accéder à la propriété sera difficile en 2019.

Hélène Bégin, économiste chez Desjardins, pense que le marché de la grande région de Montréal est sur le point de basculer en surchauffe. La demande surpasse l’offre un peu partout sur le territoire, autant pour la copropriété que pour la maison individuelle. « Il y a une forte pression sur les prix; une lumière jaune pourrait bien s’allumer en 2019, le marché est à surveiller », dit-elle.

Selon les prévisions de Desjardins, l’Indice d’abordabilité de la RMR de Montréal pourrait descendre à 100 en 2019. À ce niveau, le revenu moyen des ménages de la région permet de justesse de se qualifier pour l’achat d’un logement au prix moyen. Actuellement, il se situe à 110. Cela veut dire que le revenu moyen est 10 % supérieur à ce qui est nécessaire pour se qualifier pour mettre la main sur une maison au prix moyen, avec une mise de fonds de 10 % et les taux hypothécaires de cinq ans fixe affichés par l’institution.

Si ces simulations se matérialisent, ce sera la troisième fois seulement que l’Indice d’abordabilité Desjardins descend aussi bas depuis 30 ans. C’est dire que la hausse des prix, conjuguée à la montée des taux hypothécaires, rend l’immobilier hors de portée d’un nombre grandissant d’aspirants propriétaires. La dernière fois que cette mesure est descendue aussi bas, c’était en 2007, avant que la Banque du Canada ne diminue ses taux d’intérêt au plus bas pour sortir l’économie de la récession. Avant cela, c’était en 1989.

À titre de comparaison, l’indice se situe actuellement à 147 dans la région de Québec. Il pourrait lui aussi se détériorer et descendre à 135 en 2019. Nous sommes à des années-lumière de ce qu’ont vécu Toronto et Vancouver, où cette mesure a touché les profondeurs abyssales de 75 et 60, respectivement. « Ce qui n’a pas fait flancher le marché », note Mme Bégin.

L’économiste prévoit que la Banque du Canada haussera ses taux deux fois en cours d’année, au début et à la fin de 2019. Elles s’ajouteront aux cinq augmentations d’un quart de point appliquées depuis 2017. Une autre est attendue en 2020.

L’effet des hausses se répercutera progressivement sur les propriétaires de maison, à mesure qu’ils renouvelleront leur hypothèque pour un nouveau terme de cinq ans. Ceux qui ont opté pour une hypothèque à taux variable encaissent les hausses à mesure qu’elles se présentent. Parmi eux, les plus désavantagés sont ceux qui ont contracté leur hypothèque en 2017, alors que les banques offraient des taux à 0,25 % sous leur taux préférentiel.

Actuellement, les institutions financières accordent des prêts à taux variable à 1 % sous le taux préférentiel, ce qui est nettement plus attrayant et procure une meilleure marge pour encaisser d’éventuelles hausses. « Les propriétaires qui ont signé un taux variable aux mauvaises conditions ont intérêt à briser leur contrat, à payer la pénalité et à opter pour une hypothèque à taux variable aux conditions actuelles, bien meilleures », dit M. Leroux.

Selon lui, l’hypothèque à taux variable demeure la plus avantageuse en ce moment malgré les hausses des taux anticipées.

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