Baisse des taux: avantages et inconvénients d’acheter une maison aujourd’hui ou d’attendre

La Banque du Canada ayant réduit ses taux d’intérêt pour la troisième fois, les acheteurs potentiels ont le choix: passer à l’action maintenant ou attendre un peu plus longtemps pour améliorer davantage l’accessibilité et les coûts d’emprunt.

La baisse des taux de la Banque du Canada de 4,50% à 4,25% a des conséquences importantes pour les acheteurs de logements au Canada, en particulier pour ceux qui attendent sur la touche. Les taux hypothécaires suivent généralement le taux d’intérêt au jour le jour de la banque centrale. Après les précédentes baisses de taux de la Banque du Canada, tous les grands prêteurs canadiens ont abaissé leurs taux hypothécaires.

Le taux fixe moyen à cinq ans des six grandes banques est passé de 5,5% au début de l’année à environ 4,5% aujourd’hui, et il pourrait encore baisser après la réduction de mercredi. Ce changement de politique monétaire pourrait permettre à de nombreux Canadiens d’accéder plus facilement à la propriété.

Quels sont les facteurs qui influencent les taux hypothécaires?

Baisse des taux hypothécaires

À la suite de la baisse de mercredi, les taux variables seront inférieurs de 75 points de base à ce qu’ils étaient en juin. Toutefois, ils restent supérieurs à 5%, ce qui signifie que les acquéreurs d’un logement devront encore faire face à des mensualités élevées et à un test de résistance hypothécaire difficile.

Il note qu’il faut généralement 12 à 18 mois pour que les baisses de taux se répercutent sur l’économie. Les premiers signes d’amélioration devraient se manifester dans le climat immobilier. «Les gens pensent que le marché immobilier canadien est sous-exploité et qu’il se redressera une fois que les taux auront suffisamment baissé», explique Clay Jarvis, porte-parole et expert en immobilier chez NerdWallet Canada.

Pour l’instant, cependant, la route vers l’accession à la propriété est parsemée de nids-de-poule tels que «le déclin de l’emploi, les taux restrictifs et l’inabordabilité semi-absurde», ajoute Robert McLister, stratège hypothécaire.

La période actuelle est-elle propice à l’achat d’un logement?

On s’attend à ce que les prêteurs canadiens réagissent à la baisse des taux d’intérêt de mercredi en diminuant les taux hypothécaires. La question qui se pose aux acheteurs potentiels est de savoir s’ils doivent entrer sur le marché maintenant ou attendre une éventuelle baisse des taux.

Clay Jarvis fait remarquer que si les taux hypothécaires sont un facteur important, ils ne constituent qu’une partie de l’équation. Un autre aspect crucial à prendre en compte est l’accessibilité financière. À partir de 2024, les emprunteurs devront passer un test de résistance pour prouver qu’ils peuvent assumer leur hypothèque à un taux de 5,25% (connu sous le nom de taux de qualification hypothécaire, ou MQR) ou à leur taux contractuel majoré de 2,00%, selon le plus élevé des deux.

«Si vous attendez que les taux baissent parce que c’est la seule façon de vous qualifier pour un prêt hypothécaire, vous n’avez pas vraiment le choix», explique Clay Jarvis. «Vous feriez mieux de profiter de cette période pour constituer votre mise de fonds et rembourser vos dettes [existantes], afin d’être en meilleure position lorsqu’il sera temps d’obtenir un financement.»

Les avantages de l’attente pour l’achat d’une maison

Attendre plus longtemps présente des avantages distincts. Elle donne aux emprunteurs la possibilité de réduire d’autres formes d’endettement et d’améliorer leurs ratios de service de la dette. En outre, les candidats à l’achat d’un logement disposent de plus de temps pour augmenter leur mise de fonds, ce qui peut les aider à passer le test de résistance et à réduire leurs versements hypothécaires.

Quoi qu’il en soit, les emprunteurs doivent avoir une bonne idée de l’état de leurs finances, précise Clay Jarvis: «Je n’encouragerais jamais quelqu’un à acheter une maison avant que lui-même et ses créanciers ne se sentent prêts».

Cela dit, les acheteurs d’un premier logement doivent également tenir compte de l’impact de la baisse des taux hypothécaires sur les prix de l’immobilier avant de décider de bloquer ce qui pourrait être la plus grosse dette de leur vie. Des taux plus bas rendent généralement les logements plus abordables, ce qui peut accroître la demande et faire grimper les prix.

«Il n’y a pas d’avantage évident à attendre des taux plus bas, car ils créent généralement une demande compensatoire», prévient Robert McLister. «Toutefois, cela ne signifie pas qu’il est urgent d’acheter le mois prochain pour devancer la foule. Il note que si le taux de référence baisse de 0,75% d’ici Noël, comme le laissent supposer les marchés à terme, une demande importante pourrait revenir sur le marché d’ici le premier trimestre 2025, ce qui pourrait faire grimper les prix au printemps.

Les prix des logements au Canada vont-ils baisser?

Clay Jarvis prévient qu’après la flambée des prix des maisons pendant la pandémie, les acheteurs risquent de payer trop cher sur presque tous les marchés. «Je ne ferais confiance à personne qui prétend pouvoir prédire l’évolution du marché dans deux ans», déclare-t-il. «À court terme, un endettement élevé et une épargne réduite empêcheront de nombreux Canadiens d’acheter une maison. Toutefois, une fois que les taux hypothécaires auront baissé d’un autre 1%, le marché devrait reprendre vie, ce qui exercera probablement une pression à la hausse sur les prix, ajoute-t-il.

Robert McLister prévoit qu’il faudra environ un an pour que les taux hypothécaires baissent de 1,0% à 1,5%. Il reste pessimiste sur le marché immobilier canadien à court terme. «Pendant plusieurs mois, nous verrons les pertes d’emploi s’accumuler, les résidents non permanents subiront des coupures, les prix resteront inabordables pour la plupart des locataires, les taux resteront restrictifs et la construction de logements dépassera sa tendance à long terme», estime-t-il.

En ce qui concerne l’année prochaine, ses perspectives deviennent plus optimistes, car les taux devraient baisser, les revenus devraient augmenter et le flux de résidents permanents au Canada se poursuit.

Facteurs clés pour les acheteurs d’un premier logement

Lors de l’achat d’un logement, privilégiez les régions où la dynamique économique et le solde migratoire sont positifs. «Si vous ne pouvez pas le faire parce que votre situation vous oblige à vivre dans une région donnée, achetez la maison la plus modeste dans laquelle vous vous sentez à l’aise et investissez le reste de vos liquidités dans autre chose que votre maison», conseille Robert McLister.

La question de l’accessibilité financière oblige de nombreux primo-accédants à envisager des logements dans des zones qu’ils n’auraient pas choisies autrement. «L’un des meilleurs conseils que l’on m’ait donnés est de passer du temps dans la ville où vous envisagez d’acheter pour vous assurer que vous serez heureux d’y vivre», déclare Clay Jarvis.

Tenez compte de facteurs tels que la disponibilité des commodités nécessaires, l’impact sur votre vie sociale et les éventuels frais de transport supplémentaires. «Le remboursement d’un prêt hypothécaire peut être un processus long et stressant», explique Clay Jarvis. «Vous ne voulez pas vous mettre dans une situation insatisfaisante si cela doit ajouter à votre stress.»

Abordez l’accession à la propriété dans l’optique de trouver un endroit où vivre et élever une famille, plutôt que comme un investissement destiné à réaliser des gains importants. Gérez vos attentes quant à une éventuelle manne financière dans un avenir prévisible. «Si vous entrez sur le marché dans les six à douze prochains mois, préparez-vous à ce que votre maison s’apprécie lentement, voire pas du tout», prévient Clay Jarvis. «L’époque où les maisons s’appréciaient de 10 à 15% par an est probablement révolue. Et c’est une bonne chose.»

Par Vikram Barhat, Morningstar