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Entre le 1er juillet 2015 et le 1er juillet 2016, le nombre de personnes âgées de 65 ans et plus a dépassé celui des enfants de 15 ans et moins au Canada selon Statistique Canada. Depuis, l’écart s’est accru et celui-ci grandira encore au cours des années à venir.
La croissance de la population de 65 ans plus provient de l’arrivée des baby-boomers dans cette tranche d’âge. Ceux-ci étant nombreux, les choix qu’ils feront en termes de logements influenceront le marché immobilier des prochaines années. Pour l’instant, ceux qui déménagent cherchent surtout à réduire la taille de leur propriété maintenant que les enfants sont parties de la maison.
Toutefois, cette cohorte risque de faire exploser la demande de logements en résidences privées pour aînés (RPA) dans 10 ou 20 ans. D’ailleurs, même si cette génération est encore peu présente sur ce marché, la demande d’unité en RPA est déjà en croissance.
La clientèle
En 2019, seulement 1,5 % des gens âgés entre 65 à et 74 ans habitaient dans une RPA. Ce pourcentage grimpait à 10,4% chez les 75 à 84 ans et à 29,7% chez les citoyens de 85 ans et plus.
Ainsi, selon l’étude de JLR, une société d’Equifax, basée sur les données colligées le 3 septembre 2019 à partir du ministère de la Santé et des Services sociaux, environ 129 000 personnes résident dans une RPA, soit 8 000 individus de plus qu’en mars 2017. Parmi ces gens, 39% étaient âgés de 75 à 84 ans et 48% étaient âgés de 85 ans et plus.
Avec le vieillissement de la population, la clientèle devrait croître. Selon les perspectives démographiques de l’ISQ, environ 696 000 individus sont âgés de 75 ans et plus au Québec, mais ce chiffre devrait grimper à approximativement 1 055 000 en 2029. En considérant que les générations futures se comporteront comme celles passées en termes de choix de logements, environ 26 000 nouvelles unités en RPA devront être construites d’ici 2024, et 60 000 d’ici 2029, afin de maintenir les taux d’inoccupation actuels.
Les résidences privées pour aînés au Québec
Selon les données du ministère de la Santé et des Services sociaux du Québec, en date du 3 septembre dernier, on comptait 1768 résidences privées pour aînées dans la province pour un total de 133 005 unités. De ce nombre, 69% étaient des logements, le reste étant des chambres en occupation simple ou double.
Les modifications à la réglementation semblent avoir durement touché les petites résidences puisqu’en deux ans et demi, le nombre total de résidences a diminué de 69 alors que 11 795 unités supplémentaires ont été ajoutées. Ainsi, ces chiffres sous-entendent la construction de plusieurs gros complexes et la fermeture de plusieurs petites résidences.
Malgré tout, plusieurs petites résidences sont toujours actives sur le marché. Un peu plus de 50% des RPA comptent 30 unités ou moins toutefois, leur nombre d’unités combiné ne représente que 9% de l’ensemble du marché. Les complexes de 100 unités et plus sont beaucoup moins nombreux, mais offrent 71% des unités existantes au Québec.
Suite à la tragédie de L’Isle-Verte où 32 personnes ont perdu la vie dans une résidence de personnes âgées, le Gouvernement a resserré les règles de sécurité relativement à la présence de gicleur. Malgré l’exclusion de certaines très petites résidences de la réglementation et l’aide financière gouvernementale disponible pour la mise à niveau, cela a ajouté une lourde charge financière pour certaines résidences de petite ou moyenne taille.
Ainsi, cette nouvelle réglementation a probablement contribué à la fermeture de plusieurs résidences et d’autres pourraient encore mettre les clés sous la porte au cours des prochaines années. Bref, la part de marché détenue par les plus grosses résidences risque de croître avec le temps.
Les disparités régionales
De nouvelles résidences devront être érigées un peu partout au Québec pour répondre à la demande. Dans certaines régions, la hausse du nombre d’unités devra être plus élevée considérant les perspectives démographiques et l’état actuel du marché.
Présentement, les taux d’inoccupation en RPA des régions de Laval (3,2%) et du Saguenay-Lac-Saint-Jean (4,6%) se situent largement sous celui de l’ensemble de la province, soit 7,2% selon les données publiées par la SCHL. Le nombre d’unités dans ces régions est important par rapport à la taille de population d’aînées, mais la proportion de personnes âgées voulant vivre en résidence y semble élevée.
Certains secteurs qui semblent actuellement équilibrés pourraient souffrir d’un manque d’unités dans quelques années si aucun nouveau projet ne voit le jour. En fait, la population de 75 ans et plus devrait croître de 65% ou plus selon l’ISQ dans les Laurentides, Lanaudière, l’Outaouais et le Nord-du-Québec. Ainsi, la situation dans ces régions pourrait évoluer rapidement.
Pour en connaître davantage sur le marché des résidences privées pour aînés et l’état des marchés régionaux, vous pouvez consulter l’étude complète de JLR.
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