Les partenariats immobiliers sont de plus en plus fréquents et de nombreux investisseurs s’associent afin d’acheter de plus gros immeubles ou encore pour réussir à flipper des propriétés. La syndicalisation de fonds est en forte croissance, car elle offre plusieurs aspects intéressants pour ceux qui y participent. Elle permet, entre autres, de faire de plus gros projets plus rapidement.
Ne vaut-il pas mieux un certain pourcentage de quelque chose que 100 % de rien?
Plusieurs investisseurs que je rencontre s’obstinent à faire cavalier seul, souvent dans le but de garder le profit total pour eux-mêmes. Le principe est excellent en soit, mais malheureusement, plusieurs d’entre eux stagnent ou plafonnent, car ils ont des lacunes qu’ils n’arrivent pas à combler.
Quelques raisons qui poussent les gens à s’associer
- Manque de liquidités
- Manque de temps pour trouver des aubaines
- Manque de connaissances et d’expertise
- Réduction du risque
- Désir d’entrer dans le marché le plus tôt possible
- Meilleure synergie et plus grande motivation
S’associer c’est comme un mariage
Seriez-vous prêt à vivre dans une union avec une personne que pour son apparence sans tenir compte de sa personnalité, peut-être incompatible à la vôtre? Si oui, ce mariage serait voué à l’échec! Il en est de même en affaires. Les types de personnalité doivent concorder naturellement. Il doit y avoir un « match » puisque la complémentarité augmentera considérablement les chances de succès. Ce que j’observe souvent est que les associés ont les mêmes buts et objectifs mais ne veulent pas emprunter le même parcours pour s’y rendre! Les chemins sont alors parfois cahoteux.
Les nouveaux investisseurs qui manquent de liquidités sont souvent prêts à s’associer avec des gens qui ont l’argent sans prendre en considération d’autres aspects qui sont, à mon avis, des plus importants. Dans un partenariat, l’apport des liquidités est essentiel, mais pas à n’importe quel prix! Comme mentionné précédemment, la compatibilité des personnalités est importante, car les individus seront en relation, du moins, dans des partenariats actifs.
Quelques partenariats souvent réalisés
- Des partenaires passifs injectent les sommes requises pour mener un projet à terme mais ne participent ni aux opérations, ni aux décisions.
- Des partenaires actifs contribuent de par leurs compétences spécifiques, par exemple :
- Les bons prospecteurs qui trouvent et négocient les aubaines;
- Les investisseurs qui s’occupent de la gestion de locataires;
- Les investisseurs qui administrent les immeubles;
- Les entrepreneurs en construction qui s’occupent de la portion des travaux.
- Des permutations possibles entre actifs et passifs.
En partenariat, vous devez connaître votre valeur ajoutée et savoir vous entourer des personnes qui combleront vos lacunes.
Quelques avantages du partenariat
- Plus grand pouvoir d’achat dû à la syndicalisation de fonds
- Réduction de l’apport financier de chacun
- Diminution du risque de chacun
- Synergie et motivation entre partenaires
- Possibilité d’investir passivement selon le type de partenariat
Comme tout n’est pas toujours rose, le partenariat comporte son lot de désavantages. En voici quelques-uns :
- Prises de décision plus lourdes;
- Structure de détention normalement plus lourde et plus onéreuse;
- Devoir de conformité avec la Loi sur l’encadrement du secteur financier;
- Risque de discorde.
Il est donc important de faire rédiger et de signer une convention d’actionnaires ou de copropriétaires personnalisée afin de prévoir les mécanismes à utiliser selon les situations qui pourraient se présenter et tout particulièrement, celles qui pourraient être problématiques et mener à la fin du partenariat.
Il faut tenter de viser à toujours obtenir un consensus afin d’éviter de devoir utiliser cette convention qui, dans un bon partenariat, devrait servir uniquement en dernier recours. La bonne communication et les échanges devraient normalement suffire à régler les situations. Toutefois, il est évidemment utopique de croire que tout se règle par la communication et la bonne volonté des parties; il n’y a qu’à constater le nombre de mariages qui se terminent en divorces. Pour cette raison, il est fortement recommandé de prévoir le mécanisme de fin de partenariat lors de la rédaction de la convention. Mon expérience me dicte que lorsque les partenaires connaissent le mécanisme de fin, ils sont plus raisonnables.
Il existe plusieurs tests psychométriques gratuits, d’autres payants, qui permettent de déterminer si les individus intéressés à faire affaire ensemble sont complémentaires. Je pense, entre autres, aux sites Bloomed et AtmanCo. N’hésitez pas à y avoir recours.
La gestion des attentes
Assurez-vous d’être clair dans la description de tâches et dans la gestion des attentes. Quel est l’objectif du partenariat? De quelle façon chacun y contribuera-t-il? Quels seront les points de contrôle? Définissez clairement les comptes rendus à présenter aux partenaires passifs, le cas échéant, et ne soyez pas trop optimiste en termes de rendements promis aux bailleurs de fonds.
Voici un exemple afin d’illustrer mon propos. Imaginons que vous dénichez une aubaine permettant à vos associés de récupérer leur apport financier, mais que dans un élan d’optimisme et dans le but de les convaincre d’aller de l’avant dans le projet, vous leur mentionnez qu’ils pourront récupérer leur argent d’ici 2 ans alors qu’en réalité, il serait plus probable que l’exercice prenne 3 ans. Ils pourraient alors être déçus des résultats obtenus et de la tournure des événements.
Pourquoi ne pas les approcher en mentionnant que l’exercice pourrait prendre 4 ans. Ainsi, si vous réalisez le tout en 3 ans, ils seront plus que satisfaits. Ne soyez donc pas trop optimiste lorsque vient le temps de convaincre des investisseurs d’embarquer dans une aventure.
Se spécialiser pour mieux performer
Un bon partenariat actif devrait faire ressortir le meilleur de chacun. Dans la mesure du possible, segmentez et attribuez des tâches selon les compétences de chaque partenaire. Vous aurez ainsi une formule à forte chance de succès. Rien de pire qu’un partenaire qui doit exécuter des tâches qui le rebutent. S’il s’agit par exemple de la gestion d’immeubles, les rendements du projet en seront plus qu’affectés.
Maximiser votre taux horaire
Remettez-vous en question afin de déterminer si le temps investi dans vos projets est le plus rentable. Parfois, pour économiser quelques milliers de dollars, certains essaient de tout contrôler. Cette stratégie peut être viable à vos débuts, mais le temps disponible sera un frein à votre expansion. Plusieurs tâches peuvent être systématisées et pourraient possiblement être déléguées à quelqu’un de plus performant que vous. Lorsque vous libérer ce temps, vous avez l’opportunité de retrouver votre focus afin d’accomplir des actions à valeur ajoutée comme la recherche de nouvelles opportunités, qui sera de loin beaucoup plus payante à long terme que l’exécution de tâches.
Partenaires de vos affaires
Même s’ils ne détiennent aucune part dans vos projets, les professionnels avec qui vous faites affaire devraient être considérés comme vos partenaires. Vos courtiers immobiliers, vos notaires, vos banquiers, vos prêteurs privés, vos concierges et vos sous-traitants, pour ne nommer que ceux-ci, ne sont pas que de simples intervenants!
Tout comme c’est le cas avec vos partenaires actifs, vous devez développer avec les divers intervenants du processus de solides relations et méthodes de travail. Grâce à des intervenants compétents, vous atteindrez des niveaux supérieurs.
Votre coach,
Yvan
