APH Select, la meilleure nouvelle depuis dix ans en immobilier?
Jean Sasseville|Publié le 08 septembre 2022
Le programme APH Select permet aux propriétaires d’immeubles locatifs d’obtenir des conditions très avantageuses pour leur prêt hypothécaire pour la construction, l’achat ou le refinancement d’immeubles résidentiels de cinq logements ou plus. (Photo: 123RF)
BLOGUE INVITÉ. Le programme APH Select, vous connaissez? Ayant fait relativement peu de bruit dans les médias à son lancement, il est vu comme la meilleure nouvelle depuis dix ans dans le secteur immobilier.
En mars 2022, la Société canadienne d’hypothèques et logement (SCHL) a lancé APH Select, un programme de financement qui encourage l’augmentation et la préservation de logements abordables.
Ce programme va avoir un impact majeur parce qu’il permet aux propriétaires d’immeubles locatifs d’obtenir des conditions très avantageuses pour leur prêt hypothécaire pour la construction, l’achat ou le refinancement d’immeubles résidentiels de cinq logements ou plus.
APH Select utilise un système de points où plus il y a de points accordés, plus les conditions de financement sont avantageuses.
Si les points pour les logements abordables sont ceux qui seront les plus utilisés, des points sont aussi accordés selon l’efficacité énergétique et l’offre de logements accessibles à des personnes à mobilité réduite.
Les promoteurs et investisseurs toujours le choix entre le programme régulier de la SCHL ou APH Select. Pour les propriétés existantes, les conditions de financement de APH Select permettent des améliorations importantes, pouvant aller jusqu’à:
● Un amortissement de 50 ans (au lieu de 30 ans) ;
● Une prime d’assurance réduite (quatre fois moins) ;
● Un ratio prêt-valeur de 95% (au lieu de 85%) ;
● Un ratio de couverture de dette de 1,1 (au lieu de 1,3) ;
● Un cautionnement réduit.
Voici un aperçu des critères de qualification au programme.
Abordabilité
Peu importe sa taille, un loyer abordable ne doit pas dépasser 30% du revenu médian de sa ville. Pour Montréal, le loyer maximum est de 1090$. Ce sont surtout des logements avec une chambre qui sont susceptibles d’être sous cette limite que des logements avec deux ou trois chambres.
Les hausses de loyer ne doivent pas dépasser celles établies par le tribunal administratif du logement pendant dix ans. Les emprunteurs qui s’engagent pour une période de 20 ans reçoivent des points supplémentaires.
Efficacité énergétique
Il faut améliorer l’efficacité énergétique par rapport au rendement actuel. Seuls un ingénieur, un architecte, un technicien agréé en ingénierie ou un gestionnaire en énergie certifié sont en mesure de produire une modélisation énergétique conforme.
Accessibilité
L’atteinte de ce critère repose sur la certification établie par la Fondation Rick Hansen. Les immeubles doivent être entièrement visitables et toutes leurs aires communes doivent être exemptes d’obstacles, conformément à la norme CSA B651-18. Un architecte ou un consultant en accessibilité doit remplir une attestation.
Construction neuve
Les principes sont similaires, mais les grilles de points et conditions diffèrent. L’impact sera encore plus important pour la construction neuve. Les promoteurs devront adapter leurs immeubles pour avoir un nombre optimal de logements abordables, accessibles et écoénergétiques.
Avec la montée des taux d’intérêt, la hausse des coûts de matériaux et la pénurie de main-d’œuvre, la situation est loin d’être facile pour les promoteurs et les investisseurs. Plusieurs sont enclins à retarder leurs projets. Sans aucun doute, ce programme a été lancé à un excellent moment.
Impacts
Avec APH Select, la mise de fonds requise est moindre. Le programme est vu comme une bouée de sauvetage par plusieurs investisseurs dans une période de hausse de taux d’intérêt et de coûts de construction.
En général, l’acheteur d’un immeuble usagé avec des loyers relativement faibles ne prend pas une assurance-prêt de la SCHL. Une fois les loyers augmentés, un financement avec la SCHL était considéré au refinancement. Plusieurs acheteurs vont maintenant opter pour APH Select dès l’achat.
Le programme n’est toutefois pas approprié à l’achat de tous les immeubles existants, ce qui fait qu’il est encore plus important de bien choisir son courtier hypothécaire commercial.
C’est un programme très intéressant qui encourage la construction ou la rénovation de logements qui ont des caractéristiques souhaitables. Les logements abordables seront surtout des petits logements. C’est intéressant, car une proportion élevée des locataires vit seule ou à deux.
Autres programmes
Pour ce qui des logements abordables de plus grande taille, ou pour des logements sociaux, c’est aux trois paliers de gouvernement de collaborer et d’améliorer les nombreux programmes en place.
Le fédéral a annoncé, le 30 août, une troisième phase d’Initiative pour la création rapide de logements afin de construire 4500 logements abordables en plus de mettre des sommes additionnelles au fonds d’innovation pour le logement abordable afin de construire 10 800 autres logements, dont 6000 abordables, et a lancé un programme de location avec option d’achat de cinq ans.
Le règlement pour une métropole mixte, surnommé le «20-20-20», a des résultats mitigés. Plusieurs promoteurs préfèrent verser une somme d’argent que de construire des logements sociaux, abordables ou familiaux.
Ces derniers mois, il y a des signes que l’administration municipale désire mieux faire avancer les projets du secteur privé. Une révision de ce règlement permettrait d’obtenir de meilleurs résultats.
Pour les promoteurs privés, la carotte est plus efficace que le bâton.
Pour en savoir plus sur le programme APH Select, cliquez sur ce lien.
Je vous invite à consulter mes articles précédents.
