Il faut réaménager pour optimiser la fonctionnalité. L’emplacement, la fonctionnalité et l’esthétique sont plus importants que la superficie. (Photo: 123RF)
BLOGUE INVITÉ. Un logement loué meublé est en général plus rentable que loué vide. Les loyers sont beaucoup plus élevés, même si cela implique plus d’investissement financier et personnel.
Un logement meublé attire des touristes, des étudiants, des travailleurs étrangers, de nouveaux arrivants, des travailleurs temporaires, sinistrés, des conjoints qui se séparent, des travailleurs nomades, etc.
Pour louer pour des séjours de 31 jours et moins, un permis de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ) est requis. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter mes nombreux articles que j’ai publiés sur mon blogue personnel.
Les zones les plus demandées sont situées au centre-ville de Montréal, proches des quartiers étudiants ou d’affaires, ou près d’un métro. On ne transforme en logement meublé que s’il y a un véritable potentiel.
Trois types d’immeubles
Un condo est un logement recherché pour plusieurs voyageurs qui ont de bons revenus. Cependant, plusieurs règlements de copropriété empêchent la location pour moins de six mois.
« J’ai acheté un triplex avec trois chambres au rez-de-chaussée. J’en ai rajouté plusieurs, au rez-de-chaussée et au sous-sol. Il est important aussi d’aménager des salles d’eau et des salles de bains. Je loue seulement à des étudiantes et tout se passe bien, explique Mickaël Micmacher, investisseur immobilier détenant environ 100 logements. Vous pouvez louer une chambre de 600 $ à 800 $ par mois, selon le secteur. »
Ma préférence va personnellement vers un multilogement avec des petits logements. Ce sont les projets les plus rentables.
Attirer les télétravailleurs
Une connexion wifi rapide et fiable est essentielle pour le travail, la vidéoconférence et le divertissement. Installez une télé intelligente avec un support mural articulé. Fournissez un bureau ou une petite table dédiée pour le travail, un accès à une prise de courant, un support pour ordinateur portable et une chaise de bureau ergonomique et confortable.
Une source de lumière naturelle provenant d’une fenêtre est idéale, mais une lampe de bureau peut aussi aider à améliorer l’éclairage d’un espace de travail.
Bel aménagement fonctionnel
En plus d’un emplacement attractif, des équipements et du mobilier de qualité vous permettent de fixer un loyer élevé. Pour justifier ce loyer, le logement devra correspondre aux attentes de votre clientèle cible. Pour attirer des jeunes, n’hésitez pas à mettre de la couleur dans votre intérieur et optez pour des meubles IKEA. Pour une clientèle plus aisée, optez pour des meubles et des équipements plus haut de gamme. Privilégiez des meubles et des équipements solides et faciles à entretenir.
« Plus le logement est petit, plus l’opération est rentable. Il faut le réaménager pour optimiser la fonctionnalité. Plusieurs locataires viennent de pays où la superficie des logements est beaucoup plus petite qu’ici. L’emplacement, la fonctionnalité et l’esthétique sont plus importants que la superficie, explique Mickaël Micmacher. Il est souhaitable de répondre à tous les besoins des locataires : laveuse et sécheuse à linge, micro-ondes et autres petits appareils électroménagers comme une machine à expresso. »
Louer avec brio
Lorsque l’on évoque Airbnb, on se réfère en général à de la location de courte durée. Mais 20% des locations sur le site Airbnb sont pour une durée de 28 jours ou plus. Pour ces longs séjours, le locataire doit payer d’avance le premier mois lors de la confirmation de la réservation. Les paiements sont ensuite prélevés chaque mois. Un locateur québécois qui n’a pas de permis de la CITQ doit paramétrer une durée de séjour minimum de 32 jours. Il existe plusieurs autres sites de location, dont des sites spécialisés pour les expatriés ou travailleurs nomades.
Pour un chalet, faites signer un bail de villégiature. En ville, les propriétaires sélectionnent différentes approches : bail résidentiel (avec droit du maintien dans les lieux), contrat de location ou sous-location. Le Code civil est mal adapté à une situation où le locataire, souvent un résident d’un autre pays, veut louer que pour quelques mois et ne désire pas renouveler. À vous de décider quelle approche prendre.
Si vous engagez un gestionnaire, il est probable que vous allez réduire vos périodes sans location et augmenter vos revenus. Vous allez économiser en temps, mais des frais de gestion d’environ 15% des revenus vous seront facturés.
« Le temps de recrutement de locataire est souvent sous-estimé pour celles et ceux qui se lancent dans cette activité, souligne Mickaël Micmacher. Et le fait de parler au moins deux langues étrangères est un atout vraiment apprécié. Enfin, il faut être très disponible pour les locataires étrangers qui ont de nombreuses questions sur la vie ici et pour les parents restés dans leur pays d’origine et qui peuvent avoir besoin d’être rassurés même à 2h du matin (décalage horaire oblige). »
Si une dégradation est liée à une mauvaise utilisation, et non à l’usure naturelle, les frais incombent au locataire.
Soignez le texte de votre annonce. Assurez-vous que la liste des équipements sur l’annonce est complète. Insistez sur la qualité de l’espace de travail. Engagez un photographe professionnel.
Avantages
- Pas contraint par la réglementation pour la location de courte durée
- Des loyers plus élevés que la location à long terme
- Stabilité des revenus (la durée moyenne des locations est autour de 4 mois)
- Demande en forte croissance
Désavantages par rapport à la location long terme
- Investissement plus élevé (meubles et équipements)
- Plus de temps pour requis pour la gestion
- Plus de bris (le logement se doit d’être en parfait état)
- Taux d’inoccupation plus élevé
Je vous invite à consulter mes articles précédents.
