Bulletin JLR-Les Affaires: les effets de la pandémie varient

Les ventes effectuées par l’intermédiaire d’un courtier ont bondi en juin, car plusieurs acheteurs sont revenus sur le marché après avoir mis leur projet sur pause en avril et mai dernier. Cependant, le nombre de transactions notariées demeure plus faible en juin 2020 qu’à la même période l’année dernière, car la date de l’acceptation de l’offre d’achat est différente de celle à laquelle l’acte de vente est publié au Registre foncier.

En fait, l’effet du report des acheteurs s’observe moins sur les actes notariés que sur les offres d’achat acceptées puisque les délais entre l’offre d’achat acceptée et la prise de possession ont pu être réduits dans les circonstances. En effet, certains ont pu trouver la propriété de leur choix plus tard qu’ils ne l’auraient fait sans pandémie, mais ont pris possession de leur nouvelle propriété en juin comme prévu.

Le mois de juin est normalement celui où le plus grand nombre de ventes est publié au Registre foncier du Québec. Une saisonnalité, particulière à notre province, qui provient de la fin de plusieurs baux au 1er juillet. La chute du nombre de transactions pour le mois de juin a donc une incidence particulièrement élevée sur la variation annuelle du nombre de transactions. Ainsi, une baisse marquée des acquisitions en 2020 est à prévoir, malgré des mois de janvier et février très vigoureux.

Ventes d’unifamiliales au Québec

Selon les actes colligés par JLR, une société d’Equifax, 85 891 propriétés unifamiliales ont été vendues à travers la province au cours des douze derniers mois, soit une hausse de 4 % par rapport à la même période l’année précédente. Cette augmentation risque de diminuer au cours des prochains mois, car elle est présentement maintenue par la croissance de fin 2019 et début 2020. En juin, le nombre de ventes d’unifamiliales est 4 % plus bas que celui enregistré pour le même mois en 2019. Ce secteur est moins affecté par la pandémie que les autres catégories d’immeubles. Pour ce type d’habitation, la baisse généralisée de la demande est contrebalancée par un intérêt croissant des unifamiliales au détriment des copropriétés. En fait, la venue du travail à domicile rend les condos au centre-ville moins attrayant et les grandes maisons plus éloignées plus intéressantes.

De juillet 2019 à juin 2020, le prix de vente médian des unifamiliales s’est élevé à 260 000 $, soit une augmentation de 4 %. Pour juin 2020 seulement, il a crû de 2 % par rapport au même mois en 2019. Bref, l’effet du recul de la demande ne s’observe pas, pour l’instant, dans l’évolution des prix, ceux-ci prenant toujours plus de temps à s’ajuster. Aussi, la faible offre de propriété sur le marché limite le pouvoir de négociation des acheteurs et permet donc de maintenir la croissance des prix

Ventes de copropriétés au Québec

Au cours des douze derniers mois, 37 071 transactions de copropriétés ont été conclues au Québec, une hausse de 3 % relativement à la même période un an plus tôt. La croissance sur douze mois a fortement ralenti au cours des derniers mois étant donné les fortes baisses de ventes de mai et juin. En juin 2020, le nombre d’acquisitions a reculé de 15 %. Cette baisse plus marquée que celle pour les unifamiliales est causée par plusieurs facteurs, dont la demande de la part des investisseurs qui a reculé. Plusieurs de ceux-ci ont quitté le secteur avec la dégringolade du marché locatif de court terme. Aussi, une partie de la demande pour les condos s’est déplacée vers les propriétés plus grandes et plus éloignées.

Le prix de vente médian des copropriétés a atteint 265 265 $ au cours des douze derniers mois, une hausse de 6 % par rapport à la période précédente. Pour juin 2020 comparativement à juin 2019, le gain s’est fixé à 3 %. Comme pour les unifamiliales, l’impact sur les prix prendra encore quelques mois avant de se faire sentir, mais les conséquences négatives sur le prix risquent d’être plus importantes pour les copropriétés que pour les unifamiliales.

L’indice d’accessibilité à la propriété (indice AP)

En juin 2020, l’indice AP de la province s’est élevé à 104,7 ce qui représente un gain de 10,7 % comparativement au même mois en 2019. Comme pour le mois de mai dernier, l’amélioration de l’indice a été rendue possible grâce à une croissance marquée du salaire hebdomadaire médian par rapport à l’année dernière et une faible baisse des taux d’intérêt. Les hausses du salaire médian devraient s’amenuiser au cours des prochains mois avec les difficultés financières que connaissent plusieurs entreprises.

Une partie de la récente augmentation pourrait s’expliquer par le fait qu’une proportion importante des emplois perdus offrait des salaires inférieurs aux salaires médians, un impact qui devrait s’amenuiser avec la reprise du marché l’emploi. Qui plus est, certains secteurs ont obtenu des primes pour compenser les risques associés à la Covid-19. La légère baisse des taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires ordinaires 5 ans a également favorisé l’amélioration de l’indice d’accessibilité. Toutefois, malgré l’amélioration de l’indice, l’accès à la propriété s’est plutôt détérioré pour plusieurs ménages qui ont perdu leur emploi pendant la pandémie. La détérioration du marché du travail influe peu ou pas sur l’indice à court terme puisque les pertes d’emploi ne font pas diminuer le salaire hebdomadaire médian. Ainsi, l’analyse de la montée de l’indice doit être effectuée avec prudence et prendre en considération les circonstances actuelles.

L’indice est basé sur le ratio salaire hebdomadaire médian (statistique Canada)/paiement hypothécaire « type » rapporté en un indice base 100 (janvier 2010=100).

Tendances par ville

Une croissance des ventes en juin a été observée dans quelques villes Québec (+15 %), Saint-Jean-sur-Richelieu (+4 %), Granby (+14 %), Rimouski (+1 %) et Saint-Hyacinthe (+7 %). Aucune hausse n’a été notée sur l’île de Montréal et dans sa première couronne. Certaines villes situées à une heure ou moins de l’île, soit Granby, Saint-Hyacinthe et Saint-Jean-sur-Richelieu, semblent toutefois avoir une croissance de popularité créée par la pandémie. Ces municipalités pourraient être adoptées par des ménages optant pour le télétravail. Les maisons y sont moins chères que celles plus près de Montréal et la distance raisonnable avec le centre-ville permet d’aller au bureau quelques fois par semaine ou mois. Bref, il ne serait pas étonnant que ces villes continuent d’afficher des croissances plus fortes au cours des prochains mois que d’autres régions du Québec. Aussi, tous les petits villages et municipalités situés entre 45 minutes à 1 h 30 de Montréal pourraient gagner de nouveaux citoyens.

En ce qui concerne le prix des unifamiliales, ils continuent d’afficher une hausse sur 12 mois dans toutes les villes. Un ralentissement pourrait s’observer dès l’automne, lorsque les allégements hypothécaires se termineront.

Pour les copropriétés, les ventes en juin ont reculé dans toutes les villes analysées sauf Québec. Le regain dans cette municipalité est plutôt étonnant, car les reventes de copropriétés connaissaient des difficultés à Québec depuis quelques années. Les prochains mois permettront d’établir s’il s’agit d’une tendance ou seulement d’une montée ponctuelle. Le prix médian demeure en baisse dans cette ville autant sur douze mois que pour juin.

Les hausses de prix des copropriétés sur douze mois dans la région de Montréal demeurent élevées étant donné la croissance de la fin de l’année 2019 et du début de l’année 2020, mais cette tendance risque de s’essouffler vers la fin de 2020.

À propos de JLR, société d’Equifax

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