Bulletin JLR-Les Affaires: revirement de tendance en décembre

En 2018, le marché immobilier en a surpris plus d’un par sa vigueur. La montée des taux d’intérêt ne semble pas avoir fait fuir les acheteurs qui sont demeurés présents en grand nombre sur le marché.

Toutefois, les statistiques de décembre sont contraires à la tendance haussière de la dernière année, et indiquent une baisse des ventes par rapport à décembre 2017. Il faudra surveiller les premiers chiffres de 2019 de près afin de voir si une nouvelle tendance s’installe. Pour l’instant, il ne s’agit que du résultat d’un seul mois. Qui plus est, en décembre, l’endroit dans le calendrier où tombent les jours fériés peut avoir un impact sur le nombre de ventes enregistrées durant un mois. Il faut donc rester prudent dans les interprétations. 

Ventes d’unifamiliales au Québec

D’après les actes publiés au Registre foncier du Québec et compilés par JLR, société d’Equifax (incluant les ventes effectuées par l’intermédiaire d’un courtier, entre particuliers et les constructions neuves), 81 090 unifamiliales ont changé de main dans la province au cours des douze derniers mois. Il s’agit d’une augmentation de 3 % par rapport aux douze mois précédents. Pour le mois de décembre, les ventes ont plutôt reculé de 6%.

Au cours des douze derniers mois, le prix de vente médian des maisons unifamiliales se chiffrait à 248 500 $, une croissance de 4 % par rapport aux douze mois antérieurs. La hausse s’écarte de l’inflation ce qui signifie une augmentation de prix réel. Cette dernière se répercute d’ailleurs dans l’accessibilité à la propriété qui se détériore. 

En ce qui concerne le mois de décembre 2018, le prix médian des unifamiliales vendues surpasse de 5% celui calculé lors du même mois en 2017.

Ventes de copropriétés au Québec

Après quelques années plus difficiles dans le secteur de la copropriété, plusieurs promoteurs avaient réduit la quantité de nouveaux projets, mais en 2018, la copropriété a repris sa place et plusieurs nouvelles unités sont arrivées sur le marché, surtout à Montréal et sur la Rive-Sud. Le regain de ce marché s’est traduit par un nombre de ventes 10% supérieur à celui de l’année 2017, pour un total de 34 434 copropriétés transigées dans l’ensemble du Québec. Cependant, comme pour l’unifamiliale, le mois de décembre a plutôt affiché un recul de 2% relativement à l’année dernière. Le mois de décembre pèse toutefois peu dans le total annuel, car l’activité immobilière est historiquement faible durant ce mois. 

Sur douze mois, le prix de vente médian des copropriétés s’est établi à 247 000 $, ce qui représente une croissance de 3%. 

L’indice d’accessibilité à la propriété (AP)

L’indice AP, estimé et présenté par JLR, mesure l’accessibilité à la propriété au Québec. En décembre 2018, sa valeur se trouvait à 96,6, une chute de 3% par rapport à décembre 2017. L’accès à la propriété ne cesse de reculer depuis plusieurs mois. Le prix des maisons augmente plus rapidement que les salaires et le taux d’intérêt hypothécaire 5 ans affiché par la Banque du Canada est plus élevé que l’année dernière. Néanmoins, la baisse de l’accessibilité relativement à l’année dernière a été un peu plus faible au cours de dernier mois grâce à un regain du salaire médian.

L’indice est basé sur le ratio salaire hebdomadaire (Statistique Canada)/paiement hypothécaire « type » rapporté en un indice base 100 (janvier 2010=100).

Tendances par ville

Du côté des maisons unifamiliales, les prix médians ont augmenté dans l’ensemble des villes présentées dans ce rapport au cours des douze derniers mois, sauf à Trois-Rivières et à Mirabel. Les villes de Dollard-Des-Ormeaux (+10 %) et Brossard (+ 13 %) continuent de se distinguer par des hausses rapides des prix des résidences. L’arrivée prochaine du REM contribue grandement à alimenter le marché de Brossard qui est très actif depuis plusieurs mois.  

En ce qui concerne l’évolution du nombre de ventes d’unifamiliales, les variations diffèrent d’une ville à l’autre. Il est intéressant de noter que les ventes reculent à Montréal. Toutefois, ce résultat ne s’explique pas par une diminution de la demande pour le secteur, mais plutôt par un déclin important du nombre de propriétés à vendre. La forte de demande des dernières années a conduit à une baisse des stocks d’unifamiliales à vendre. Ainsi avec un faible nombre de résidences disponibles sur le marché, les ventes peuvent difficilement progresser. Qui plus est, la croissance des transactions ne peut être soutenue par le secteur des propriétés neuves, puisque les constructions d’unifamiliales dans la ville de Montréal sont pratiquement nulles étant donné le peu d’espace disponible. 

Du côté des copropriétés, les ventes ont largement augmenté dans toutes les villes analysées en 2018 à l’exception de Laval. Il faut dire que dans cette ville plusieurs nouveaux projets avaient été livrés en 2017 ce qui avait contribué à une hausse de ventes importantes. Le nombre de ventes plus faible cette année est donc peu étonnant.  

En ce qui concerne le prix médian des copropriétés vendues, il stagne à Québec et à Gatineau et recule à Brossard en 2018 par rapport à 2017. Des gains sont observés dans les villes de Laval, Longueuil et Montréal, mais dans le cas de Laval et Montréal, les augmentations sont largement inférieures à celles calculées dans ces mêmes villes pour le secteur des unifamiliales. 

Analyse économique

Le taux de chômage demeure bas au Québec ce qui contribue grandement à la vigueur du marché immobilier. Un marché de l’emploi en santé devrait aider à la demande d’habitations encore en 2019. 

En ce qui concerne les taux d’intérêt, ils risquent d’augmenter moins rapidement que ce qui était attendu au début de l’automne. Plusieurs incertitudes se sont installées dans l’économie ce qui a fait changer le discours de la Banque du Canada quant à sa politique monétaire. La Banque du Canada suivra de près les indicateurs économiques afin de déterminer ses prochaines variations du taux directeur. 

Une hausse plus modérée des taux favorise le marché immobilier, mais, si cela s’explique par une économie au ralenti, les effets pourraient se contrebalancer. 

À propos de JLR

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