Pour acheter un appartement en copropriété en toute connaissance de cause, la quantité de documents à obtenir est beaucoup plus élevée et quelquefois plus difficile à obtenir que pour un autre type d’achat. (Photo: 123RF)
EXPERT INVITÉ. Un courtier fait une série de vérifications de base pour chaque transaction. Voici des situations où il est particulièrement important de bien vérifier. Un travail bâclé pourrait s’avérer très coûteux.
Zonage
Dans tous les cas, votre courtier doit vérifier que le zonage est conforme avec l’usage de la propriété. Il y a des situations où cette vérification est critique: possibilité d’exploiter une garderie, construction d’un agrandissement, ajout d’un logement, restrictions en raison du bord de l’eau (zone inondable), conversion d’un local commercial en résidentiel, etc.
Le courtier sait où consulter sur le site de la municipalité. Il va aussi consulter au besoin le service d’urbanisme de la ville.
Si votre courtier a des doutes quant à l’usage que vous planifiez faire, il va inscrire à la promesse d’achat que celle-ci est conditionnelle aux résultats satisfaisants des vérifications à être effectuées.
Documents pour une copropriété
Pour acheter un appartement en copropriété en toute connaissance de cause, la quantité de documents à obtenir est beaucoup plus élevée et quelquefois plus difficile à obtenir que pour un autre type d’achat selon Eric Jolander, courtier immobilier agréé pour Upperbee Immo.
Autre que les documents les plus connus comme la déclaration de copropriété et le règlement de l’immeuble ainsi que toutes leurs modifications, il y a également les procès-verbaux de l’assemblée générale annuelle et du conseil d’administration ainsi que les états financiers de la copropriété, idéalement ceux des trois dernières années. Le formulaire de demande de renseignements au syndicat des copropriétaires (DRCOP) permet à l’acheteur de répondre à des questions pertinentes à propos de la copropriété comme les frais de condo impayés, les cotisations spéciales à prévoir (ex.: pour des travaux majeurs à l’immeuble), le solde du fonds de prévoyance, les procédures judiciaires en cours contre le syndicat, etc.
Eric Jolander m’a expliqué que seulement qu’une minorité de courtiers vont plus loin et demandent:
- Le registre des finis de bases pour s’assurer que les matériaux de construction et les finitions inscrites correspondent à ceux de son unité;
- La dernière étude du fonds de prévoyance. L’examen de ce document devrait vous permettre de déterminer si le fonds de prévoyance de la copropriété est dûment cotisé, ou si au contraire, il existe un manque à gagner que la copropriété devra combler;
- La liste des sinistres des dernières années pour vous donner une idée de la qualité de la construction et de la gestion de la copropriété. Il est important de vérifier s’il y a eu des sinistres importants tels que des inondations, des incendies ou des problèmes structurels, et de comprendre comment ils ont été traités.
Superficie d’une copropriété
La superficie brute des logements, estimée par un architecte, inclut des portions non habitables comme une partie des murs, les colonnes de soutien ou les puits de ventilation, de plomberie ou d’électricité. C’est cette mesure que les promoteurs utilisent pour vendre des condos sur plan à des clients potentiels.
Le promoteur vous remettra par la suite un avis écrit vous informant de votre superficie nette. Votre courtier va vérifier que le tout soit conforme à ce qui avait été promis à la vente.
Dans le cas d’une revente de cet appartement en copropriété, le courtier doit s’assurer que la fiche descriptive mentionne la superficie nette apparaissant au plan cadastral du registre foncier.
Immeuble commercial
Le courtage immobilier commercial est un champ de pratique vaste et varié. Il y a plusieurs types d’immeubles: industriels, commerces de détail, bureaux, immeubles résidentiels de cinq logements et plus, etc.
Le courtier va, entre autres, demander les baux et des factures des dépenses d’exploitation. La valeur de l’immeuble dépend du revenu net, et bien calculer ce revenu net est primordial.
Votre courtier va aussi vous informer de ce qui est taxable, l’usage permis d’un local commercial, si des tests environnementaux sont requis, etc.
Un bail commercial peut avoir entre 10 et 100 pages. Dans la majorité des cas, votre courtier va vous recommander qu’un avocat vérifie ces baux.
Installations septiques, puits et lacs
Dans un secteur qui n’est pas desservi par un aqueduc ou un égout, un acheteur se doit d’être particulièrement prudent. On doit vérifier si les installations septiques sont conformes. Les municipalités confirment rarement cette information. Souvent elles se limitent à vous renseigner de l’existence d’un constat d’infraction ou d’une plainte au dossier.
Votre courtier va demander les factures de vidange du vendeur et le contrat ou le permis en lien avec l’installation. Il va porter une attention particulière aux immeubles ayant fait l’objet d’un ajout de chambres. Les règlements municipaux limitent le nombre maximum de chambres permis selon le type de fosse septique.
Pour un puits de surface ou artésien, votre courtier va vous recommander les tests d’eau appropriés.
Il est important de vérifier la qualité de l’eau d’un lac. Plusieurs lacs ne sont pas propices à la baignade due à la présence d’algues bleues. Un lac infesté par le myriophylle à épi, nuisant à la baignade et la navigation, est une autre situation affectant la valeur d’une résidence.
Le Fonds d’assurance responsabilité professionnelle du courtage immobilier du Québec (FARCIQ) permet aux clients d’être protégés s’ils rencontrent un problème lors d’une transaction, soit une faute, une erreur ou une omission involontaire de la part d’un courtier ou d’une agence, mais aussi d’avoir accès à des recours.
Le courtier du vendeur a les mêmes obligations de vérification que celui de l’acheteur. Ces deux courtiers, avec leur expertise et leur expérience sur le terrain, tenteront d’anticiper les mauvaises surprises. Un bon courtier doit avoir l’âme d’un détective. Il enquête tant qu’il n’est pas satisfait qu’il ait en main toutes les informations pour que vous puissiez prendre une décision éclairée.
Je vous invite à consulter mes articles précédents.
