Donner sa maison aux enfants de son vivant: le fisc vous attends!

L’ARGENT ET LES GENS. Offrir sa maison, son chalet ou encore son immeuble locatif à ses enfants avant son décès, est-ce une bonne idée ? Tout dépend des réelles motivations des parties concernées et de la manière dont c’est fait.

Il y a quelques mois, Caroline et Marc, tous deux établis avec leur famille dans les Basses-Laurentides, ont reçu une proposition de leur mère. «Que diriez-vous d’hériter de mon duplex de mon vivant ?» Situé à Montréal, l’immeuble est en très bonne condition. Maman et papa, qui habitent au rez-de-chaussée, comptent déménager sous peu. L’immeuble de deux logements pourrait donc constituer une bonne source de revenus pour les deux enfants qui sont âgés respectivement de 43 et de 36 ans.

L’idée est emballante, soutient Caroline.Pourtant, le projet est présentement sur la glace. Son frère, dit-elle, rénove sa maison et considère qu’il en a suffisamment sur les bras avant de s’embarquer dans la gestion d’un duplex. «Et nous souhaitons surtout avoir en main tous les aspects fiscaux avant de prendre notre décision. J’ai la vive impression qu’il y a plus d’inconvénients que d’avantages dans ce cadeau», craint-elle.

«Le transfert d’un bien immobilier parents-enfants n’est effectivement pas une stratégie dans laquelle on plonge les yeux fermés», concède Simon Giroux, conseiller en sécurité financière à GPS Équipe Conseil, à Blainville. Des histoires comme celle de Caroline et Marc, il en voit désormais plus d’une dizaine par mois. Et ce nombre ne cesse d’augmenter, dit-il. «Bien que le geste soit honorable, personne ne souhaite que ce don se métamorphose en menottes dorées pour l’une ou l’autre des parties. Caroline fait bien, d’ailleurs, de vouloir analyser les conséquences d’un tel transfert avant d’y donner suite», ajoute-t-il.

Le fisc veut sa part

«Même s’il s’agit d’un acte à titre gratuit, le don d’un bien immobilier à son enfant est assujetti au même traitement fiscal qu’une vente en bonne et due forme pour le parent», prévient Karine Précourt, directrice de la planification du patrimoine et de la fiscalité à BMO Gestion privée. Bien que ce transfert n’implique aucun montant d’argent, le ou les parents sont réputés, aux yeux du fisc, avoir vendu la propriété à sa juste valeur marchande. L’avis d’un évaluateur agréé est fortement recommandé afin d’établir la juste valeur marchande du bien, signale-t-elle.

S’il s’agit de la résidence principale des parents, le gain en capital réputé réalisé par ces derniers au moment du don peut être exempté d’impôt. La même règle s’appliquera s’il s’agit de la résidence principale de l’enfant le jour où ce dernier vendra la demeure, avise la planificatrice.

Par contre, il en sera autrement si le don implique un chalet ou un immeuble locatif. «Dans ces cas-là, si une plus-value s’est accumulée sur le bien au moment du don, les donateurs, en l’occurrence les parents, ne pourront pas être exemptés des règles fiscales. Ils seront donc imposés sur 50 % du supposé “gain en capital” accumulé réalisé depuis l’achat du bien, même s’ils ne reçoivent aucune compensation financière», indique Karine Précourt.

Autrement dit, si la mère de Caroline et de Marc donne son duplex à ses enfants — dont la moitié est actuellement une résidence principale —, son «cadeau»va lui coûter presque aussi cher que ce qu’elle a payé il y a 20 ans pour acquérir l’immeuble. Acheté 90 000 $, le duplex est aujourd’hui évalué à 800 000 $. Parce que maman n’habitera plus l’immeuble, elle devra donc verser 88 750 $en impôt, et ce, sans qu’elle reçoive le moindre sou de ses enfants.

«C’est la même dynamique fiscale pour le chalet familial», renchérit Simon Giroux. La facture, dit-il, risque de coûter très cher aux parents généreux qui veulent faire don de leur chalet aux enfants. Surtout si la valeur de la propriété a grimpé en flèche depuis l’achat.

Donner pour les bonnes raisons

Il arrive que certaines familles favorisent le don de la résidence principale afin de diminuer la valeur du patrimoine d’un parent vieillissant, observe également Simon Giroux. Ces familles, note-t-il, estiment qu’elles vont bénéficier de réductions substantielles sur les coûts de séjour advenant le cas où le parent doive finir ses jours dans un Centre d’hébergement de soins de longue durée (CHSLD). «Il faut toutefois savoir que le gouvernement a le bras long et peut revenir jusqu’à deux ans en arrière pour évaluer la valeur du patrimoine du parent», avertit le planificateur.

Quoi qu’il en soit, c’est pour le même motif et avec le souci de faciliter l’éventuelle succession que Denis, âgé de 80 ans, a voulu léguer, de son vivant, sa résidence à son fils Carl. Pendant trois ans, jusqu’à son décès, Denis a continué de vivre dans son bungalow, situé en banlieue nord de Montréal, sans verser de loyer à son fils. L’octogénaire veillait toutefois aux frais d’assurances et autres comptes liés à la propriété.

«Donner sa résidence de son vivant permet, c’est un fait, de minimiser les tracas de l’éventuelle succession», accorde Simon Giroux. Le transfert du bien immobilier est déjà réglé. Mais s’il s’agit de l’unique motivation, le conseiller suggère à ses clients d’y réfléchir à deux fois avant de procéder.

Parce que Carl a hérité de la maison de son père avant qu’il ne décède, il a été assujetti aux règles du gain en capital lorsqu’il a vendu l’immeuble. «Ce n’était pas sa résidence principale. Si Carl avait 29 toutefois attendu d’en hériter lors de la succession, il n’aurait pas eu à payer cet impôt puisqu’il s’agissait de la résidence principale de son père», explique Simon Giroux.

Vendre son bien immobilier au rabais

Au lieu de donner, les parents ne pourraient-ils pas vendre leurs biens immobiliers en deçà de la juste valeur marchande ? Une erreur à éviter, soulève Karine Précourt. Cette formule se révèle, en fait, désavantageuse autant pour les parents que les enfants. «Même s’ils vendent leur bien en deçà de sa juste valeur marchande, les parents seront imposés sur 50 % du gain en capital calculé à partir de la juste valeur marchande réelle de l’immeuble et du coût rajusté de la propriété au moment de son acquisition.

Quant aux enfants, ils seront imposés le jour où ils vendront le bien à leur tour. Ils devront ainsi verser un montant d’impôt sur 50 % du gain de capital calculé à partir du prix qu’ils auront réellement payé à leurs parents et le prix de vente. Bref, il s’agit d’une situation de double imposition pour la famille, dit-elle. Personne ne gagne en favorisant cette option.

D’autres avenues possibles

Les parents peuvent également décider de vendre leur bien immobilier à la juste valeur marchande à leurs enfants. «Dans certains cas, les parents décident de financer une partie de l’achat des enfants. Les parents n’échapperont pas à l’impôt sur le gain en capital, mais ils pourront néanmoins étaler le paiement de cet impôt sur une période maximale de cinq ans», expose Karine Précourt.

Il y a aussi la fiducie familiale qui peut être envisagée. Cette structure juridique, souligne-t-elle, est plus souvent utilisée lorsqu’il est question de transfert de parc immobilier ou de plusieurs immeubles locatifs. «Ainsi, la fiducie a le choix d’imposer une partie des revenus ou sa totalité, au sein même de la fiducie ou entre les mains des bénéficiaires. Cette stratégie peut s’avérer avantageuse parce que les bénéficiaires sont imposés à un taux moins élevé que la fiducie en soi», indique la planificatrice.

Enfin, quelle que soit la solution envisagée, l’essentiel est de prendre le temps de discuter des options offertes, soutiennent les deux experts en planification financière. Est-ce que les parents peuvent se permettre de donner leur toit à cette étape de leur vie? Est-ce que le geste peut ou non fragiliser leur retraite ? Est-ce que les enfants peuvent, quant à eux, assumer les frais juridiques et autres charges financières liées à la propriété, comme les taxes, les factures hydroélectriques et les assurances?

Avant de prendre une décision, mieux vaut avoir fait le tour de l’ensemble de ces questions, affirment nos deux experts.