Immobilier: 2020 se termine sur une bonne note au Québec

Bulletin Les Affaires — JLR. Cette année 2020 dynamique s’est terminée par l’atteinte d’un record de ventes de propriétés pour le marché québécois.

Tendances provinciales — décembre 2020

Les taux d’intérêt historiquement bas, l’évolution des préférences en matière de logement, l’épargne élevée des ménages et la croissance du revenu disponible ont accru la demande. Les nouvelles restrictions visant à contenir la deuxième vague du virus n’ont pas ralenti la demande, les acheteurs et les vendeurs semblent maintenant être plus à l’aise à effectuer des transactions en respectant les règles de distanciation sociale contrairement à la situation vécue au printemps. En décembre, la demande est restée plus forte que jamais et les prix ont atteint de nouveaux sommets.

La pandémie a modifié la préférence des consommateurs ce qui a généré une disparité des ventes par catégorie. La demande croissante de propriétés plus grandes en zones éloignées fait partie des nouvelles tendances. Cette dernière se reflète particulièrement dans le marché de l’unifamiliale et du deux à cinq logements où la demande a fortement crû en décembre. En fait, les prix des unifamiliales ont augmenté rapidement depuis le début de la crise sanitaire, à l’exception d’un bref ralentissement au printemps. De plus, la possibilité de travailler à domicile, le passage à des activités virtuelles et les contraintes liées aux frontières ont réduit l’intérêt des acheteurs pour les copropriétés dans les grandes villes depuis le début de la pandémie. Cependant, alors que la crise sanitaire se poursuit, de nombreux investisseurs ayant des liquidités recherchent des investissements défensifs et se tournent ainsi vers l’immobilier. La demande reste donc forte dans toutes les catégories de bâtiment, même si certaines sont tout de même plus sollicitées.

L’offre, quant à elle, fut restreinte au cours des 12 derniers mois, en particulier pour le marché de l’unifamiliale. Les prix ont ainsi maintenus une solide trajectoire ascendante, permettant aux vendeurs d’obtenir des gains importants au moment de la transaction.

Ventes d’unifamiliales au Québec

Selon les actes colligés par JLR, une société d’Equifax, depuis le Registre foncier du Québec, 103 298 propriétés unifamiliales ont été vendues à travers la province au cours de l’année 2020. Cela représente une augmentation de 18 % par rapport à 2019. Pour décembre seulement, le nombre de transactions a crû de 57 % relativement au même mois un an plus tôt.

Le prix médian des unifamiliales s’est élevé à 275 000 $ au cours des douze derniers mois, une hausse de 8 % comparativement à 2019. Par rapport à décembre de l’année passée, l’augmentation est de 20%. La faiblesse de l’offre combinée à une croissance de la demande favorisait toujours les vendeurs ce qui fait monter les prix.

Ventes de copropriétés au Québec

Lors des douze derniers mois, 41 751 copropriétés ont changé de mains à travers la province, soit un gain de 9 % par rapport à l’année passée. Ce segment de marché est celui pour lequel les ventes ont le moins augmenté en 2020. Toutefois, il y a encore de la croissance, entre autres, car la tendance à la hausse était forte avant la pandémie. En ce qui concerne les statistiques du mois de décembre, le nombre de transactions a crû de 35%, une hausse supérieure à celles observées cet automne.

Le prix médian des copropriétés sur douze mois a grimpé de 7% au Québec relativement à l’année précédente pour atteindre 274 000 $. Une croissance de 3% a également été enregistrée par rapport à décembre 2019. L’augmentation peut s’expliquer partiellement par un regain de l’intérêt des investisseurs qui cherchent à faire fructifier leur argent et par une demande des ménages pour lesquels les propriétés unifamiliales sont devenues trop chères. Les copropriétés dans les secteurs de villégiature ont particulièrement la cote auprès des investisseurs et des ménages voulant diversifier leurs actifs et profiter du plein air. De plus, dans certaines régions, les inventaires restent faibles, ce qui permet de maintenir les prix à un niveau élevé.

L’indice d’accessibilité à la propriété (indice AP)

En décembre 2020, l’indice AP de la province a atteint 92,9, soit un recul de 7,8 % par rapport au même mois en 2019. Pour un quatrième mois consécutif, l’indice AP est en diminution relativement à l’année précédente et celle-ci s’accentue chaque mois ce qui témoigne d’une détérioration de l’accès à la propriété. Les baisses de taux d’intérêt et les hausses de salaire ne compensent pas la croissance du prix des maisons des derniers mois. Avec les augmentations continues du prix des propriétés, l’indice risque encore de se détériorer encore en début de 2021. Bref, il deviendra encore plus difficile pour un ménage d’acquérir une propriété.

L’indice est basé sur le ratio salaire hebdomadaire médian (statistique Canada)/paiement hypothécaire « type » rapporté en un indice base 100 (janvier 2010=100).

Tendances par ville

Du côté des unifamiliales, les ventes sur douze mois ont crû dans l’ensemble des villes analysées dans ce rapport, à l’exception de Mirabel où elles sont restées stables . Pour Montréal, la croissance est modeste à +1%. Une fois de plus, le ralentissement est dû à un inventaire bas et non à une diminution de la demande.

Quant aux prix médians, toutes les villes ont connu une augmentation en 2020. Les villes de Brossard (+20%) et Blainville (+20%) sont en tête du classement des variations de prix au cours des douze derniers mois. Les croissances en décembre par rapport au même mois en 2019 dépassent largement la hausse sur douze mois dans plusieurs secteurs. Repentigny (+36%), Dollard-Des Ormeaux (+34%) et Châteauguay (+34%) se distinguent avec des croissances de plus de 30 % en décembre. La seule municipalité qui a connu une diminution de son prix médian est la ville de Lévis (-10%). Toutefois, la hausse enregistrée au cours des douze derniers mois indique que cette baisse n’est pas le fruit d’une diminution de l’intérêt des ménages pour Lévis. Elle serait plutôt le résultat d’un effet de composition, c’est-à-dire que de manière aléatoire durant un mois le nombre de ventes de propriété de moindres valeurs peut être plus élevé. Globalement, la tendance haussière des prix reflète bien les changements dans les préférences que la pandémie a créées. Les gens acceptent maintenant davantage de s’éloigner quelque peu de leur lieu de travail si cela permet d’avoir de plus grands espaces de vie et une cour extérieure.

En ce qui concerne les copropriétés, la croissance des ventes reste asymétrique d’une ville à l’autre. Montréal (-3 %) et Brossard (-1%) ont montré une diminution des transactions sur douze mois, alors que Longueuil (+21%) et Gatineau (+15%) ont connu les plus fortes croissances non seulement pour l’ensemble de l’année, mais aussi au cours du mois de décembre 2020 par rapport à décembre 2019 avec des augmentations de 69% et 101% respectivement.

En ce qui concerne les prix, la plupart des villes affichent des hausses sur douze mois supérieures à 10%. Québec est la seule ville qui a connu une diminution (-5%) de son prix médian. Dans cette municipalité, les prix continuent décroître malgré une hausse de la demande, car l’offre demeure importante.