Immobilier: baisse de valeur liée aux inondations catastrophiques

Le rapport mesure la différence de prix six mois avant et six mois après le sinistre. (Photo: 123RF)

Il est plutôt rare que des propriétés voient leur valeur diminuer dans le marché de l’immobilier actuel, mais celles ayant été victimes d’une inondation catastrophique perdent 8,2% de leur valeur d’avant-sinistre à la vente.

L’étude Nager sur place: les effets des inondations catastrophiques sur le marché de l’habitation au Canada du Centre Intact d’adaptation au climat de l’Université de Waterloo s’est intéressée à la valeur des propriétés de cinq villes canadiennes qui ont subi des inondations catastrophiques entre 2009 et 2020: Grand Forks (Colombie-Britannique), Burlington (Ontario), Toronto, Ottawa et Gatineau. Chacun de ces sinistres a généré au moins 25 M$ d’indemnisations.

Le rapport mesure la différence de prix six mois avant et six mois après le sinistre, tout en comparant les variations observées dans ces municipalités avec celles de leur voisine qui n’ont pas été touchées par le sinistre.

Trois principales conséquences aux inondations ont été observées. Le prix de vente de propriétés qui ont été inondées a chuté en moyenne de 8,2%, il fallait 19,8% plus de temps pour les vendre et il y avait 44,3% moins de propriétés mises en vente.

C’est à Gatineau que les prix ont toutefois baissé le plus. La baisse était de 24,1%, et l’écart entre Gatineau et la municipalité témoin était une diminution supérieure de 17,1%.

Pour une maison vendue, la moyenne du prix au Canada en décembre 2021 (713 000$), le propriétaire aurait essuyé une diminution de 58, 507$.

«L’importance et la fréquence des risques d’inondation associés aux changements climatiques et aux phénomènes météorologiques extrêmes représentent un défi de plus en plus redoutable dans le monde et dans de nombreuses régions du Canada, affirment les auteurs dans leur étude. Les conséquences de ces risques engendrent des coûts substantiels dans les marchés immobiliers et sont d’intérêt pour les propriétaires, les prêteurs hypothécaires, les municipalités et les autorités de réglementation financière.»

Les chercheurs ajoutent que dans le cas où une ville est sujette à des inondations importantes pratiquement chaque année, les effets peuvent s’intégrer de manière permanente dans le marché immobilier. Ils prennent en exemple Fredericton, au Nouveau-Brunswick, où 10 inondations majeures se sont produites de 2008 à 2018, mais sans changement dans le prix moyen des maisons et le nombre moyen de jours sur le marché entre la collectivité inondée et la collectivité témoin non inondée pour les six mois précédant et suivant l’inondation majeure de 2019.

Les inondations catastrophiques sont un problème qui pourrait toucher de plus en plus de gens au cours des prochaines années. Les auteurs de l’étude rappellent que 3,3 millions de Canadiens (9% de la population) résident dans une plaine inondable de récurrence 100 ans.

Délais, inventaire et coûts

Les auteurs de l’étude indiquent que si le pourcentage supplémentaire de délai de vente des propriétés a sensiblement augmenté, cela demeure «possiblement négligeable» lorsqu’on le calcule en temps réel. La durée médiane de vente au Canada s’établissait à 65 jours en décembre 2021. Une hausse de 19,8% de ce délai représente 13 jours. Ils interprètent par contre ce délai par un signe de prudence des acheteurs.

Ils expliquent de plus la baisse du nombre de propriétés sur le marché dans les six mois suivants le sinistre par la peur d’avoir à demander un prix plus bas après l’événement, désir de laisser à la perception négative engendrée par l’inondation le temps de s’effacer ou encore le temps nécessaire pour remettre la maison en état avant de l’annoncer, en cas de dommages.

Les chercheurs préviennent toutefois qu’il y a des coûts associés à ces inondations catastrophiques, autant pour les propriétaires victimes que pour la collectivité. Parmi elles, ils notent une croissance des primes d’assurance habitation de 20 à 25% observée au Canada entre 2015 et 2019, dont plus de la moitié est attribuable aux dommages causés par ce phénomène.

Ils ont également remarqué une tendance de diminution des «taux plafonds» (couverture maximale offerte) pour les inondations de sous-sols et une augmentation de la proportion de maisons jugées non assurables contre les inondations. Ils rappellent que le coût moyen de remise en état d’un sous-sol inondé se chiffre à 43 000$.

Les auteurs suggèrent plusieurs pistes de solutions pour atténuer les risques d’inondations, notamment mettre sur pied un programme d’évaluation des maisons en matière d’adaptation au climat et des cartes des risques d’inondation, créer un système de cotation des risques d’inondation des propriétés résidentielles, prendre des mesures pour favoriser la conservation et la restauration des infrastructures naturelles (forêts, prairies, milieux humides) ainsi que d’atténuer les risques d’inondation dans les collectivités en délimitant et protégeant les zones à haut risque d’inondation.