Immobilier: dépense courante ou en capital?
Institut de planification financière|Publié le 04 février 2022
Il est important aux fins fiscales de bien distinguer les dépenses courantes de celles en capital lorsque l'on rénove une propriété. (Photo: 123RF)
EXPERT INVITÉ. Vous avez fait des rénovations importantes sur une propriété locative en 2021? Sachez qu’il est important aux fins fiscales de bien distinguer les dépenses courantes de celles en capital. Sommairement, les dépenses courantes sont entièrement déductibles des revenus de location dans l’année où elles ont été engagées tandis que les dépenses en capital s’ajoutent au coût de l’immeuble et pourront être amorties sur plusieurs années grâce à la déduction pour amortissement (DPA).
Puisque la Loi de l’impôt sur le revenu se fait discrète sur ce sujet, l’Agence du revenu du Canada (ARC) a donné quelques critères à suivre pour déterminer s’il s’agit d’une dépense en capital ou d’une dépense courante.
Avantage durable
Lorsque la dépense procure un avantage durable, elle sera normalement considérée comme une dépense en capital. A contrario, elle sera une dépense courante si elle est récurrente et a une courte durée de vie utile. Par exemple, le remplacement du revêtement de bois sur un immeuble par un revêtement en brique serait une dépense en capital, tandis que les frais pour faire repeindre le revêtement de bois seraient des dépenses courantes.
Entretien ou amélioration
Si la dépense est pour remettre un bien dans son état initial, elle est considérée comme une dépense courante, mais si elle améliore le bien au-delà de son état initial, alors elle est probablement une dépense en capital. Par exemple, le remplacement des marches en bois par des marches en béton serait considéré comme une dépense en capital, mais si la dépense est engagée pour renforcer les marches de bois, elle sera une dépense courante. Attention ici : les autorités précisent que le fait que l’immeuble ait augmenté de valeur ou non à la suite de la dépense n’est pas un facteur important dans la détermination de la nature de la dépense.
Partie intégrante ou bien distinct
Il est important de savoir si la dépense est faite pour réparer une partie de l’actif, ou si la dépense est engagée pour acheter un bien qui est un actif distinct. Toute dépense considérée comme une « partie intégrante » de l’actif sera réputée être une dépense courante. Une dépense faite pour acquérir un actif distinct sera considérée comme une dépense en capital. Par exemple, un réfrigérateur que vous avez acheté pour inclure dans une unité en location serait considéré comme une dépense en capital puisque le réfrigérateur est un bien distinct et ne fait pas partie de l’immeuble. Le disjoncteur serait considéré comme une partie intégrante de l’immeuble et son remplacement constitue une dépense courante. Pour déterminer ce critère, il faut également tenir compte de la valeur relative de la dépense.
Valeur relative
S’il n’est toujours pas possible à ce stade-ci de déterminer le genre de dépense, l’ARC propose d’évaluer la dépense par rapport à la valeur de l’ensemble du bien. Si la dépense par rapport à la valeur du bien est considérablement élevée, il s’agit d’une dépense en capital. Par exemple, si vous avez construit un garage détaché pour les locataires, il s’agit d’une dépense en capital même si vous avez utilisé des matériaux qu’on emploie dans le cadre d’une dépense courante, notamment pour réparer une fissure dans un mur de garage existant. Le nouveau garage coûtera beaucoup plus cher, comparativement à la valeur de la maison, que la simple réparation d’un mur.
Réparation d’un bien d’occasion en vue de sa location ou d’un autre usage
Lorsque des réparations sont apportées à un bien d’occasion acheté pour le rendre utilisable, ces réparations sont considérées comme une dépense en capital, même si, dans d’autres circonstances, elles seraient une dépense courante. Par exemple, les réparations apportées à un bien locatif abandonné en vue de le rendre habitable seraient considérées comme des dépenses en capital.
Anticipation de la vente
Les réparations effectuées en prévision de la vente du bien ou comme condition de cette vente sont considérées comme des dépenses en capital. Toutefois, si les réparations étaient prévues de toute façon et que la vente a été négociée pendant le cours des réparations ou après qu’elles soient terminées, leur coût doit être classé comme si aucune vente n’avait été prévue.
David Truong, CIWM, Pl. Fin., M. Fisc.
