Ceux qui planifient d’acheter ou vendre doivent suivre de plus près l’évolution du marché. Il y a des opportunités, autant dans un marché haussier que baissier. (Photo: 123RF)
BLOGUE INVITÉ. Desjardins prédit une correction du marché immobilier de 17% au Québec. Sur les réseaux sociaux, je remarque que plusieurs mettent en doute qu’il peut y avoir une telle baisse des prix. C’est normal.
Les signes que le marché est en train de changer sont récents et méconnus. D’expérience, je sais qu’un marché de vendeur passe à un marché d’acheteur très rapidement. Il faut suivre de près certaines données pour identifier rapidement un tel revirement.
La SCHL et plusieurs économistes se sont gourés en début de pandémie
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) avait publié le 27 mai 2020 une étude prédisant que le prix moyen baisserait de 9 à 18% par rapport aux niveaux antérieurs à la pandémie de COVID-19. Plusieurs économistes des banques avaient aussi prédit des baisses de prix.
Comme plusieurs, j’ai été surpris par ce niveau de pessimisme. Mais il ne faut pas oublier qu’il y avait à ce moment un haut niveau d’incertitude et le risque de se tromper était plus grand. En 2022, il est beaucoup plus facile de prédire les prix.
La pandémie a bouleversé le marché immobilier:
- Forte hausse de la demande
- Avec le télétravail, il y a plusieurs achats loin du lieu de travail
- Besoin d’espace additionnel
- Le niveau d’épargne a augmenté qui était canalisé dans la marché immobilier
- Les hausses et les surenchères ont créé un empressement d’acheter avant de futures hausses
- Présence accrue d’investisseurs
Le Canada a été généreux avec sa panoplie de stimuli économiques, dont la Prestation canadienne d’urgence (PCU). Le niveau d’épargne a fortement augmenté.
En 2020, je m’attendais à ce que les prix allaient monter. Mais je n’avais pas prévu que la hausse soit si élevée. Au début de la pandémie, je ne me souviens pas d’avoir lu un économiste, ou une publication sur les réseaux sociaux, avec une prédiction de hausse de 15% ou plus.
La hausse du taux directeur
Les prix sont affectés par le niveau de l’offre et de la demande. Simplifions et examinons une seule unité de mesure. Le taux directeur est passé de 1,75% à 0,25% en mars 2020 et cela a fait augmenter drastiquement la demande, et donc les prix. Ce taux est resté inchangé pendant 2 ans.
Depuis mars 2022, ce taux a été augmenté graduellement à 2,5%. Si la baisse des taux a engendré une hausse importante des prix, il est légitime de s’attendre que la hausse des taux entraîne une baisse des prix.
La correction a commencé
Pour le Grand Toronto, le prix moyen d’une unifamiliale a atteint son sommet en février 2022 à 1 679 429$. En juin, le prix moyen était de 1 373 325$, une baisse de 22%. L’Ontario et la Colombie-Britannique sont les provinces les plus affectées.
Le prix médian des unifamiliales dans le Grand Montréal a atteint un pic de 580 000$ en avril 2022. Il a baissé chaque mois depuis, pour atteindre 550 000$ en juillet 2022, soit une baisse de 5,5%.
Les condos n’ont commencé à baisser qu’en juillet. Le prix médian des plex est demeuré stable ces derniers mois.
Une question importante est d’identifier quels immeubles seront les plus affectés. À date, les immeubles locatifs sont moins affectés et il est plausible que cela continue. Les secteurs avec le plus grand nombre de surenchères, tels que le Grand Montréal, devraient subir une correction plus élevée que la moyenne.
À quand un marché d’acheteur?
Avec les hausses des taux d’intérêt, la demande baisse. De 2015 à 2021, l’inventaire d’immeubles à vendre a baissé continuellement. Depuis février 2022, il a enfin commencé à monter. En juillet 2022 il a eu un gain de 28% par rapport à juillet 2021. Cette hausse de l’offre fait baisser les prix.
En tant que courtier immobilier, j’observe qu’il y a toujours de la surenchère, mais le nombre de cas est en nette diminution.
Nous sommes toujours dans un marché de vendeurs. Nous serons probablement dans un marché d’acheteurs dans quelques mois.
À qui se fier avant d’acheter ou vendre?
Il y a surabondance de textes sur l’immobilier. Les messages sont parfois contradictoires. Je vous conseille de vous limiter aux journalistes et experts que vous admirez. Chaque marché local se comporte différemment. Faites attention de ne pas trop lire sur ce qui se passe ailleurs. C’est inutile, voire trompeur.
Un courtier immobilier qui se spécialise dans votre marché peut bien vous informer et vous aider à décider de vendre ou acheter rapidement ou d’attendre.
Ceux qui planifient d’acheter ou vendre doivent suivre de plus près l’évolution du marché. Il y a des opportunités, autant dans un marché haussier que baissier. Les consommateurs ou investisseurs ont tout intérêt à s’adapter aux conditions changeantes du marché. C’est pourquoi de regarder à la loupe les tendances, et d’éviter de se fier à des pronostics trop pessimistes ou trop optimistes, me semble la meilleure approche.
