Immobilier: la forte demande pour les propriétés persiste

BULLETIN LES AFFAIRES — JLR. Tous les secteurs devraient connaître une croissance des ventes en 2020 relativement à 2019 ce qui témoigne d’une vigueur indéniable dans le marché immobilier pour tous les types de propriétés même si certains secteurs sont privilégiés.

Tendances provinciales — octobre 2020

Le marché immobilier continue sa lancée et ne dérougit pas. Après que les ventes d’unifamiliales et de propriétés de 2 à 5 logements aient rattrapé le retard causé par le ralentissement des visites au printemps, le secteur des copropriétés affiche maintenant lui aussi une hausse de transactions depuis le début de la pandémie par rapport à la même période en 2019.

Les bas taux d’intérêt et les changements dans les besoins d’espace sont sans aucun doute un facteur important de la croissance de la demande. Les nombreuses mesures d’aide gouvernementales ont également pu permettre aux ménages de poursuivre leur projet d’acquisition malgré des pertes d’emplois temporaires.

D’un autre côté, le regain de l’offre n’a pas été aussi marqué que celui de la demande. Après un fort recul des mises en marché au printemps, le regain de l’été et de l’automne n’a pas compensé la baisse connue précédemment. Ainsi, le nombre de propriétés mis en vente selon Centris depuis le début de 2020 demeure en dessous de celui observé en 2019.

La faible offre peut s’expliquer par les soutiens financiers offerts par les gouvernements et les reports de paiements octroyés par les institutions financières. Ces mesures ont permis de limiter les difficultés financières des ménages et donc la mise en vente de leur propriété faute de moyens pour respecter leurs engagements financiers. Qui plus est, certains ménages ont pu reporter la réduction de leur espace de vie vu les contraintes liées à la pandémie. Ainsi, les personnes âgées ont pu remettre, voire annuler, leur projet d’aller vivre en résidence ou encore dans un logement.

Lorsque les mesures de soutien s’atténueront, l’offre devrait progresser un peu ce qui réduira probablement la pression sur le marché immobilier. Toutefois, cela pourrait prendre quelques trimestres avant de s’observer et la tendance risque de varier grandement d’une région à l’autre. Déjà, l’île de Montréal connaît un marché moins vigoureux que le reste du Québec, le télétravail amenant les gens à se loger plus loin du centre-ville. L’écart de prix entre l’île et les régions pourrait donc s’amenuiser alors qu’elle tendait à s’accroître depuis quelques années.

Ceci étant dit, à plus long terme, le marché immobilier montréalais devrait reprendre de la vigueur lorsque le nombre d’immigrants augmentera et que les résidents non permanents seront de retour. Un regain dans le secteur du tourisme ajoutera également la pression sur le marché immobilier avec la popularité de la location à court terme.

Ventes d’unifamiliales au Québec

Selon les actes colligés par JLR, une société d’Equifax, depuis le Registre foncier du Québec, 97 607 propriétés unifamiliales ont été vendues dans la province au cours des douze derniers mois, ce qui représente une hausse de 14% relativement à la même période l’année précédente. Le dernier mois a été particulièrement exceptionnel avec une augmentation des transactions de 51% par rapport au même mois en 2019. Cette hausse, quoique majeure, est tout de même un peu plus faible que celle enregistrée en septembre. Le nombre de transactions devrait encore être en augmentation en novembre, mais la croissance devrait être plus modérée puisque l’effet rattrapage s’atténue et que le nombre de propriétés en vente est plus limité, ce qui réduit les possibilités d’achats pour les ménages.

Le prix médian sur douze mois des unifamiliales a atteint 269 900$, en croissance de 6% ; pour octobre seulement, le bond est de 14%. Les gains plus élevés pour octobre que sur un an témoignent d’une tendance haussière importante et laissent présager une augmentation des hausses des prix sur douze mois au cours des prochains mois. La montée rapide des prix est plutôt récente et s’observe surtout depuis la fin de l’été.

Ventes de copropriétés au Québec

Les ventes de copropriétés, quant à elles, ont grimpé de 6% au cours des douze derniers mois pour un total de 39 858 transactions. La hausse sur douze mois a été rendue possible grâce à une croissance enregistrée avant la pandémie et un regain cet automne. Pour octobre dernier, par exemple, un bond de 33% comparativement à octobre 2019 a été enregistré. Même si les baisses de ventes du printemps ont été compensées par les augmentations depuis la fin de l’été, le regain est moins grand pour les condos que pour les unifamiliales. En fait, plusieurs futurs acheteurs de copropriétés sont toujours présents sur le marché, mais certains ont délaissé cette option pour une résidence unifamiliale ce qui explique la reprise moins prononcée dans ce secteur. En fait, alors que les grandes unités à l’extérieur du centre-ville de Montréal demeurent populaires, l’intérêt pour les petites unités au centre-ville s’est amoindri ce qui limite la croissance des ventes totales.

En ce qui concerne le prix médian, il a crû de 6% sur douze mois, surtout favorisés par une forte hausse avant la pandémie. Ainsi, l’acquis de croissance permet de garder une forte hausse sur 12 mois. Pour le mois d’octobre, le gain est plutôt de 1%. Les augmentations de prix plus faibles ces derniers mois peuvent aussi s’expliquer partiellement par une croissance de ventes plus fortes à l’extérieur de l’île, où les prix sont plus bas. Par conséquent, un effet de composition limite la croissance du prix médian dans la province alors que le portrait peut être tout autre dans certaines régions.

L’indice d’accessibilité à la propriété (indice AP)

En octobre 2020, l’indice AP de la province a atteint 99,2, soit un recul de 1,6% par rapport au même mois en 2019. Pour un deuxième mois consécutif, l’indice AP est en baisse par rapport à l’année dernière, malgré une diminution des taux d’intérêt et une hausse des salaires. Ces variations favorisent l’accès à la propriété, mais les augmentations du prix des maisons ont plus que compensé celles-ci, ce qui a causé la détérioration de l’indice. Ces deux baisses consécutives de l’indice montrent un revirement de tendance après 18 mois successifs d’amélioration. La baisse risque de poursuivre au cours des prochains mois puisque la croissance du prix médian par rapport à l’année dernière devrait continuer à être plus forte que la diminution des taux d’intérêt et la hausse des salaires.

L’indice est basé sur le ratio salaire hebdomadaire médian (statistique Canada)/paiement hypothécaire «type» rapporté en un indice base 100 (janvier 2010=100).

Tendances par ville

Dans plusieurs villes du Québec, la demande de propriétés s’est considérablement accrue depuis la pandémie. Ainsi, les ventes ont bondi de plus de 70% en octobre par rapport au même mois l’année dernière à Lévis (+75%), à Drummondville (+74%), à Rimouski (+83%), à Saint-Jérôme (+90%), à Saguenay (+91%), à Victoriaville (+95%), à Châteauguay (+115%) et à Blainville (+141%). Aucune de ces villes n’est située très près de centre-ville de Montréal, même si quelques banlieues éloignées apparaissent dans le classement des plus fortes hausses.

Ceci étant dit, les banlieues de Montréal connaissent également de bonnes croissances, toutefois l’inventaire de propriétés dans ces secteurs était souvent plus faible avant la pandémie que dans les autres régions du Québec, ce qui a donc limité le potentiel de gain du nombre de transactions. En ce sens, l’inventaire qui tend à se réduire dans une majorité de régions du Québec risque de restreindre la croissance des ventes au cours des prochains mois. En ce qui concerne les prix, sur douze mois, ce sont les municipalités en banlieue de Montréal qui semblent connaître les plus fortes croissances. Ces secteurs affichent d’importantes croissances, car la pandémie a accru la demande pour les maisons en banlieue et que ces secteurs présentaient déjà des hausses de prix avant la pandémie. En effet, la croissance des prix s’accélérait déjà à la fin de 2019 et au début de 2020 vu le faible nombre de propriétés à vendre, un aspect qui s’est amplifié avec la pandémie.

Ainsi, Terrebonne (+13%), Saint-Jean-sur-Richelieu (+15%), Saint-Jérôme (+13%), Blainville (+16%), Brossard (+15%), Dollard-des-Ormeaux (+13%) affichent tous des hausses supérieures à 12% sur douze mois. Qui plus est, dans toutes ces villes, la croissance du prix médian pour octobre est de loin supérieure à celle sur douze mois, ce qui laisse présager une augmentation de la croissance des prix sur douze mois d’ici la fin de l’année.

Même si les hausses de prix pour octobre seulement doivent être interprétées avec prudence vu le faible nombre de transactions enregistré dans plusieurs municipalités, les fortes hausses témoignent d’un marché particulièrement vigoureux et de croissance majeure des prix dans une majorité de villes du Québec.

En ce qui concerne les copropriétés, le portrait diffère grandement d’une ville à l’autre. En octobre, les ventes ont rebondi fortement à Longueuil (+75%), Gatineau (+75%) et Québec (+59%) ce qui a permis à ces villes d’afficher des hausses de transactions sur douze mois.

Les ventes de condos ont crû en octobre à Montréal et Laval, mais la reprise est trop faible pour compenser le recul enregistré au printemps, ce qui fait que le nombre de transactions demeure en baisse sur douze mois dans ces villes. Ceci témoigne d’un intérêt moins grand pour les propriétés situées dans les grands centres.

En ce qui concerne les prix, ils continuent leur ascension sur douze mois sauf pour Québec. À Montréal et Laval, la croissance est également plus faible pour octobre que sur douze mois ce qui témoigne d’un ralentissement de la croissance des prix ce qui est cohérent avec la reprise des ventes plus faible.