Les fonds de placement immobilier sont aussi une façon beaucoup plus simple d’investir à l’étranger. (Photo: 123RF)
Acheter des propriétés n’est pas la seule manière d’investir dans le marché immobilier. Si la gestion d’édifices et tout ce qui y est relié est loin de vous passionner, une option intéressante est de regarder ce que la Bourse peut veut offrir.
Une manière d’investir dans l’immobilier sans avoir de propriétés est de le faire par l’entremise d’un fonds de placement immobilier (FPI ou, en anglais, Real Estate Investment Trust — REIT).
« Lorsqu’on investit dans des propriétés, il y a l’aspect gestion qui entre en jeu, souligne Marc L’Écuyer, gestionnaire de portefeuille principal et associé à Cote 100. Et même en embauchant des gens pour gérer les immeubles, beaucoup d’autres aspects sont à considérer. Les FPI sont une solution clé en main pour un investisseur. »
Le vice-président et stratège d’investissement chez Desjardins Gestion de patrimoine, Jean-René Ouellet, indique que de choisir la voie des FPI permet d’éviter certains risques et certaines contraintes, particulièrement en 2022. Toute personne qui achètera une propriété cette année doit garder en tête le coût du financement et, dans le cas d’une propriété déjà acquise, celui du refinancement.
Une hausse des taux d’intérêt doit être prise en considération pour un investissement direct dans le marché immobilier, car les prix des loyers ne grimperont peut-être pas aussi rapidement.
« Les charges financières seront en augmentation, remarque-t-il. L’abordabilité des propriétés est bonne lorsque les taux d’intérêt sont bas, mais la détérioration est rapide lorsqu’ils augmentent. Si le levier financier est utilisé à plein rendement, il y aura un risque lors du refinancement. »
Les FPI sont aussi une façon beaucoup plus simple d’investir à l’étranger, ajoute Marc L’Écuyer. Acheter des propriétés aux États-Unis ou en Europe comporte son lot de défis et de formalités.
Critères de sélection
Lorsqu’on décide de se tourner vers les FPI, il y a plusieurs critères à considérer, explique Jean-Philippe Legault, CFA et analyste financier à Cote 100.
Le premier est celui de la capitalisation boursière. Plus la capitalisation est élevée, plus elle offre à l’investisseur une diversité d’édifices sous gestion. Elle offre de plus une certaine protection à l’investisseur, car les FPI résidentiels nécessitent de bons investissements pour maintenir les actifs, notamment dans les aires communes des édifices.
Jean-Phillipe Legault recense six FPI canadiens résidentiels qui possèdent une capitalisation boursière de plus de 1 milliard de dollars. À son avis, ce sont ceux qui offrent la meilleure diversité des actifs et la meilleure capacité de générer des bénéfices.
Le deuxième critère est la localisation des propriétés sous gestion. « C’est la principale différenciation entre les FPI, avance-t-il. La localisation va déterminer quel est le potentiel de croissance pour le fonds. Il faut regarder si le marché aura une croissance de population et s’il permet d’augmenter les prix des loyers et les revenus. »
Les propriétés de Killam Apartment REIT (KMP-UN, 22,07 $), par exemple, sont concentrées dans l’est du pays, surtout en Nouvelle-Écosse et au Nouveau-Brunswick. Celles de Canadian Apartment Properties REIT (CAR-UN, 57,04 $) se trouvent dans de plus grands marchés, comme Toronto, Ottawa, Québec et Montréal.
Il faut également jeter un œil sur les taux d’occupation. Chaque point de pourcentage absent implique une incidence importante sur les bénéfices.
Jean-René Ouellet soutient que les investisseurs doivent aussi se renseigner sur l’état des actifs, les niches dans lesquelles les FPI sont actifs et la feuille de route des dirigeants avant de faire leurs choix de titres.
Quelques fonds
Jean-René Ouellet suggère aux investisseurs qui ne veulent pas se poser de questions et qui veulent démarrer avec de l’immobilier générique de regarder du côté d’un fonds négocié en Bourse (FNB) qui est investi dans le secteur des FPI. « C’est une solution à faible coût qui va se rééquilibrer par elle-même, mais qui se trouve exposée à l’ensemble des niches immobilières, pas seulement au résidentiel », précise-t-il.
Sinon, il suggère Canadian Apartment Properties chez les joueurs à plus grande capitalisation, mais aussi InterRent (IIP-UN, 16,12 $), « un groupe immobilier qui achète des propriétés qui ont un peu besoin d’amour dans des endroits stratégiques, qui va les rénover, ce qui leur permet une accélération de leur croissance ». L’investissement dans InterRent pourrait apporter plus de rendement à moyen terme que Canadian Apartement, mais cela vient également avec son lot de volatilité, prévient-il.
Le vice-président et stratège d’investissement chez Desjardins Gestion de patrimoine avoue ne jamais avoir investi dans des FPI en Europe et ne sait pas s’il recommanderait aux gens de le faire. Par contre, aux États-Unis, il affirme qu’il est beaucoup plus simple d’investir, avec des valeurs plus riches qu’au Canada.
Jean-René Ouellet met un bémol aux investissements dans les FPI dans un contexte de hausse des taux d’intérêt comme celui qui est prévu pour 2022.
« L’immobilier tend à pouvoir s’ajuster à l’inflation et à préserver une certaine valeur si les taux n’augmentent pas trop rapidement, explique-t-il. Mais si nous avons un choc rapide, il se pourrait qu’il y ait une compression des valorisations publiques. »
Investir dans les matériaux
Une autre option à l’achat direct de propriétés serait de se procurer des actions d’entreprises qui produisent des matériaux de construction ou encore des entrepreneurs généraux cotés en Bourse. Il faut toutefois comprendre que les risques liés à ce type d’investissement sont beaucoup plus élevés que ceux des FPI.
« Ils sont liés à la demande de la construction neuve, mentionne Jean-Philippe Legault. Ce secteur est plus affecté par les ralentissements économiques. On peut voir la hausse de l’inflation comme très intéressante pour ces secteurs, mais ce sont des facteurs temporaires et cycliques. La valeur du titre est liée à celle de la commodité, et c’est difficile de prévoir les variations à long terme. »
En plus d’être plus volatiles que les FPI, les actions d’entreprises de matériaux de construction n’offrent pas de facteurs différenciateurs. Un deux par quatre demeure un deux par quatre, rappelle Jean-Philippe Legault. Il devient difficile d’obtenir de la plus-value créée par les produits.
