La pandémie de COVID-19 affecte les ventes immobilières

L’impact de la pandémie de COVID-19 s’observe maintenant dans le nombre de ventes publiées au Registre foncier du Québec.

Tendances provinciales — mai 2020

L’offre de propriété est basse depuis le début de la pandémie. Celle-ci était déjà faible avant la crise et le report de la mise en vente par plusieurs ménages dû aux limites et craintes par rapport aux visites a exacerbé cette situation. Ce contexte combiné à une demande réduite causée par les pertes d’emploi, les diminutions de salaire et l’incertitude s’est soldé par une baisse marquée des ventes.

Toutefois, les prix n’ont pas encore subi les contrecoups de la pandémie. L’offre restreinte, les contrats de ventes signées avant l’arrivée de la Covid-19 et l’acquis de croissance de la dernière année permettent aux prix d’afficher encore une augmentation par rapport à l’année dernière. À l’automne, avec des mesures d’aide gouvernementales potentiellement réduites et un arrêt probable des allégements hypothécaires, nous verrons davantage les effets de la pandémie sur les prix en immobilier, car le nombre de propriétés à vendre devrait grimper.

Ventes d’unifamiliales au Québec

Selon les actes publiés au Registre foncier du Québec et colligés par JLR, une société Equifax, 86 503 propriétés unifamiliales ont été vendues à travers la province au cours des douze derniers mois, soit une hausse de 4 % par rapport à la même période l’année précédente. En mai, la pandémie a causé un retournement de la tendance. Ainsi, au cours du dernier mois, le nombre de ventes d’unifamiliales a diminué de 23% relativement à mai 2019.

De mai 2019 à avril 2020, le prix de vente médian des unifamiliales s’est élevé à 260 000 $, soit une augmentation de 4 %. Pour mai 2020, le prix médian des unifamiliales a également crû de 4% rapport à mai 2019. Bref, l’effet du recul de la demande ne s’observe pas pour l’instant dans l’évolution des prix, mais cela reste à suivre pour les prochains mois.

Ventes de copropriétés au Québec

Au cours des douze derniers mois, 38 022 transactions de copropriétés ont été conclues au Québec, une hausse de 5% relativement à la même période un an plus tôt. Une tendance baissière s’est amorcée depuis peu avec l’arrivée de la pandémie, il y a encore peu de temps la croissance des ventes sur 12 mois atteignait 12%. En mai 2020, le nombre d’acquisitions a reculé de 31%, les effets de la crise sanitaire et économique se font maintenant sentir dans les ventes publiés au Registre foncier. Comme attendu, le recul est plus fort dans le secteur de la copropriété. La baisse se justifie par les mêmes facteurs que celles des unifamiliales, mais certains facteurs distincts peuvent expliquer la diminution plus grande des ventes de copropriétés. Tout d’abord, ce marché attire davantage les premiers acheteurs et les investisseurs qui souhaite acquérir pour de la location court terme, une clientèle plus susceptible d’être freinée par la pandémie dans leur achat. Aussi, l’intérêt pour la copropriété pourrait avoir diminué plus que celui pour les unifamiliales, car ces unités offrent peu ou pas d’espace extérieur ce qui est moins désirable lorsque confinées à la maison. Finalement, le report de livraison de certaines unités neuves peut également expliquer une partie du recul des transactions.

Le prix de vente médian des copropriétés a atteint 264 000 $ au cours des douze derniers mois, une hausse de 6 % par rapport à la période précédente. Pour mai 2020 comparativement à mai 2019, le gain s’est fixé à 5%. Ce n’est que dans quelques mois, lorsque l’offre de propriétés augmentera que nous pourrons voir l’effet de la pandémie sur les prix. Qui plus est, les prix prennent toujours plus de temps à s’adapter que les ventes puisque les gens sont réticents à vendre à un prix inférieur à celui qu’ils auraient pu avoir sur le marché quelques mois ou années avant.

L’indice d’accessibilité à la propriété (indice AP)

En mai 2020, l’indice AP de la province s’est élevé à 106,2, un gain de 10,1 % comparativement au même mois en 2019. Comme au mois dernier, l’amélioration de l’indice a été rendue possible grâce à une croissance marquée du salaire hebdomadaire médian. En fait, malgré les pertes d’emploi majeures au Québec, le salaire médian, lui a poursuivi sa croissance. Cette situation pourrait s’expliquer par le fait qu’une proportion importante des emplois perdus offraient des salaires inférieurs aux salaires médians. Qui plus est, certains secteurs ont obtenu des primes pour compenser les risques associés à la Covid-19. Dans de telles circonstances, l’augmentation de l’indice doit être nuancée, car en réalité, pour plusieurs ménages l’accès à la propriété s’est largement détérioré avec les multiples pertes d’emplois et de salaire. La légère baisse des taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires ordinaires 5 ans a également favorisé l’amélioration de l’indice d’accessibilité.

L’indice est basé sur le ratio salaire hebdomadaire médian (statistique Canada)/paiement hypothécaire « type » rapporté en un indice base 100 (janvier 2010=100).

Tendances par ville

Sur une période de douze mois, toutes les villes affichent une croissance des prix médians, à l’exception de Rimouski où le prix est demeuré constant, les effets de la pandémie sur les prix prenant plusieurs mois avant de pouvoir s’observer. Les gains des mois précédents la pandémie permettent d’enregistrer des hausses sur 12 mois malgré de légers reculs d’un mois à l’autre. Pour mai seulement, des baisses par rapport à mai 2019 ont été notées à Trois-Rivières et à Mirabel. Des diminutions pour un seul mois doivent être interprétées avec prudence, car avec peu de ventes des effets de composition importants peuvent parfois expliquer les variations de prix.

Au cours du dernier mois, les ventes d’unifamiliales ont chuté dans toutes les villes par rapport à l’année dernière. La ville de Montréal est parmi celles affichant le plus fort recul à -35%. À Laval, la baisse a plutôt atteint 36%. Au contraire, le recul a été de moins de 10% à Lévis, à Granby et à Sherbrooke. Malgré ces baisses majeures dans un mois important en termes de nombre d’acquisitions, seules les villes de Montréal, Terrebonne, Mirabel et Blainville affichent un recul des ventes sur 12 mois. Dès juin, la liste des villes voyant le nombre de transactions diminué sur 12 mois devrait s’allonger.

Pour les copropriétés, encore là, les ventes ont reculé dans toutes les villes pour mai 2020. Sur douze mois, les achats sont restés stables pour Québec et Montréal alors qu’elles sont encore en croissance pour les autres villes. Des baisses devraient être observées dès juin pour la tendance sur 12 mois.

Quant aux prix médians, ils demeurent en hausse sur 12 mois pour toutes les villes analysées sauf à Québec où les prix ont baissé puis stagné au cours des dernières années. Encore là, la tendance pourrait changer au cours des prochains mois, l’arrivée on non d’une deuxième vague et la vigueur de la reprise économique seront des facteurs déterminants pour l’évolution des prix dans le marché immobilier.