Pour que les villes répondent aux crises du logement et du climat
Jean Sasseville|Publié le 21 septembre 2022
La proposition de l’IDU inclut le « pacte vert » demandé par les grandes villes, mais aussi l’ensemble des besoins des citoyens avec une vision intégrée de mesures pour réussir le virage climatique. (Photo: 123RF)
BLOGUE INVITÉ. Les défis auxquels l’industrie foncière fait face ont incité l’Institut du développement urbain du Québec (IDU) à dresser un survol de l’industrie et proposer une intéressante liste de solutions.
Le Portrait de l’industrie immobilière de l’IDU, qu’on peut consulter ici, parle des défis auxquels l’industrie immobilière faisait face avant la pandémie (surcharge du fardeau foncier dû à un financement et une fiscalité municipale inadaptés, réglementation incohérente, lourdeur administrative, développements coûteux en centralité et déséquilibre entre l’offre et la demande résidentielle, impératifs climatiques), mais aussi de ceux qui se dressent depuis l’arrivée de la crise sanitaire (télétravail, accélération du commerce électronique, hausse des coûts et des délais de construction, incertitudes financières, pénurie de main-d’œuvre).
Financement des villes
La plus importante proposition, à mon avis, vise la réduction du poids de l’impôt foncier par l’adoption d’un programme de transfert municipal financé par Québec et Ottawa.
Ce programme couvre quatre volets : « l’ aménagement urbain », qui inclut les parcs, les aires de mobilité active, les infrastructures d’eau et d’égout, les infrastructures routières ainsi que les espaces de jeux pour la famille, la « requalification foncière », qui touche notamment la décontamination et la mise en valeur du patrimoine, « l’habitation inclusive » pour le logement social, l’itinérance, l’abordabilité du logement et l’accès à la propriété, et, finalement, le « transport structurant ».
La proposition de l’IDU inclut non seulement le « pacte vert » demandé par les grandes villes, mais aussi l’ensemble des besoins des citoyens avec une vision intégrée de mesures pour réussir le virage climatique.
Planification de l’offre de logement
« Nous suggérons de fixer des cibles nationales et locales de croissance de l’offre de logements et en rendre compte annuellement, précise Jean-Marc Fournier, PDG de l’IDU. Il est souhaitable d’avoir des cibles de construction de logements pour tout type de logements incluant les logements sociaux et abordables. »
L’IDU recommande la création d’un Conseil du territoire, composé d’experts indépendants, ayant pour mission de conseiller le gouvernement, de procéder à des consultations, d’émettre des avis sur des cas de non-conformité et d’effectuer les études et recherches nécessaires.
L’organisme suggère également d’instaurer un processus d’approbation des investissements majeurs des ministères et organismes afin de s’assurer de la conformité par rapport aux Orientations gouvernementales en matière d’aménagement du territoire (OGAT).
Des cibles dans les OGAT seraient établies en matière de densité et d’étalement urbain pour chacun des territoires et exigeraient la publication de bilans par chacun des acteurs publics. Les municipalités devraient adopter des cibles de densité (COS) avec de la flexibilité concernant les hauteurs maximales, la hauteur des basilaires, la superficie des planchers et le taux d’implantation.
Les droits de préemption sans limites et la demande de modifier la Loi sur l’expropriation pour réduire la valeur de l’indemnisation risquent de diminuer l’appétit des investisseurs. Selon l’IDU, dans le contexte du nouveau rôle d’évaluation et de la pression inflationniste, il est préférable d’attirer de nouveaux investissements pour avoir de nouveaux immeubles que d’être condamné à hausser les taux d’imposition sur les immeubles actuels. Il faut une politique attractive et non des mesures qui repoussent les investissements.
Enjeux climatiques
«La crise climatique incite à prioriser des « quartiers 15 minutes », où les citoyens peuvent y vivre et avoir accès à de nombreux services en moins d’un quart d’heure à pied ou à vélo», indique Jean-Marc Fournier.
L’IDU recommande que l’on encourage des investissements souhaitables, notamment en excluant du rôle d’évaluation la plus-value résultante d’investissements associés à la performance environnementale ou énergétique des bâtiments existants, en implantant un crédit d’impôt pour certains travaux (décontamination, démolition, transformation de vocation, plantation d’arbres, etc.), en mettant en place un crédit d’impôt sur les investissements en efficacité énergétique qui ne peuvent être récupérés sur les économies et les revenus de location, en présentant un bilan et un plan d’accélération des investissements pour la décontamination dans des secteurs à haut potentiel de développement et en rehaussant la proportion du budget attribuée au transport collectif pour atteindre la parité dans les proportions de budgets des transports entre la voirie et le transport collectif d’ici 2025 et atteindre une proportion de 66% pour le transport collectif d’ici 2027.
« Les pressions climatiques nous forcent à réduire l’empreinte carbone des bâtiments, et à transformer l’aménagement urbain pour développer ces quartiers 15 minutes, avec une densité suffisante pour justifier la présence de services publics et privés à deux pas de chez nous, de manière à réduire les besoins en déplacements en voiture », explique Jean-Marc Fournier.
Solutions indispensables
Si l’on envisage de répondre à la crise du climat et du logement, et d’avoir des quartiers de 15 minutes, on doit donner plus de moyens aux municipalités qui ont une meilleure connaissance de leur réalité que Québec, estime Jean-Marc Fournier. « En retour, les villes doivent saisir chaque occasion de densification pour pouvoir justifier du besoin en transport collectif », souligne-t-il.
En mai 2022, Ivanhoé Cambridge s’est engagé à réduire de 55% les émissions de gaz à effets de serre de ses bâtiments montréalais d’ici 2030, comparé à 2017.
L’IDU fait la démonstration que l’industrie immobilière veut faire partie de la solution. Cela me rend plus optimiste pour l’avenir de Montréal et de notre planète.
Nos villes méritent d’avoir les moyens de leurs ambitions. Mais elles doivent accepter qu’il y ait des cibles et d’être redevables.
Je vous invite à consulter mes articles précédents.
