(Photo: 123RF)
BLOGUE INVITÉ. L’année 2020 a causé son lot de surprises et de revirements et le marché immobilier n’a pas fait exception. Après un arrêt au printemps, le marché est reparti sur les chapeaux de roues à l’été et surtout à l’automne.
Les préférences des gens quant aux logements ont changé avec la pandémie. Davantage de ménages cherchent des unifamiliales ou de grands condos et n’hésitent plus à s’éloigner des centres-villes pour les trouver, une tendance qui a fait bondir les prix en région.
La demande régionale encore en hausse en 2021
Cet apport de nouveaux résidants en région se poursuivra probablement en 2021 puisque plusieurs n’ont pas encore pu mettre la main sur la propriété de leur choix et veulent toujours déménager. Preuve du mouvement vers les régions, les croissances de population ont bondi en 2020 par rapport à celles de 2019 dans les Laurentides, dans Lanaudière, en Estrie, en Mauricie, à Chaudière-Appalaches, au Saguenay–Lac-Saint-Jean, dans le Bas-Saint-Laurent et en Gaspésie–Îles-de-la-Madeleine selon les statistiques publiées par l’ISQ.
Montréal, quant à elle, a vu sa croissance passée de 18 pour mille en 2019 à 2,3 pour mille entre le 1er et juillet 2020 et 1er juillet 2019. Cela est dû à de nombreux départs vers les régions, mais également à une réduction importante de l’immigration et de l’arrivée de nouveaux étudiants. L’intérêt pour les régions devrait se poursuivre en 2021 puisque le télétravail semble devenir une option à long terme pour de plus en plus d’individus. Ainsi, la demande de logement devrait demeurer forte pour les unifamiliales en région en 2021, alors qu’un ralentissement pourrait se faire sentir pour les copropriétés à Montréal, principalement pour les petites unités centrales.
De manière générale, les taux d’intérêt très bas devraient encore favoriser la demande de propriétés pour une bonne partie de 2021 puisque tant que la pandémie perdure, la Banque du Canada maintiendra son taux directeur bas et continuera son assouplissement quantitatif. Vers la fin de l’année, si l’économie reprend de la vigueur, la Banque du Canada pourrait réduire ses achats d’actifs et les taux fixes 5 ans pourraient remonter légèrement. Toutefois, l’incidence sur le marché immobilier devrait être mineure et seulement observable en toute fin d’année.
L’évolution des revenus et de l’épargne influencera également la demande de propriétés en 2021. La pandémie a limité les dépenses de plusieurs citoyens et a augmenté les craintes de perte d’emploi ce qui a fait bondir le taux d’épargne. Plusieurs ménages débutent donc l’année 2021 avec plus d’argent en poche et peuvent, par conséquent, effectuer une mise de fonds plus significative pour l’achat d’une résidence. Aussi, le revenu total des Canadiens a grimpé en 2020, malgré des pertes d’emploi, grâce aux différentes mesures d’aide. Bref, malgré les difficultés créées par la pandémie, une partie de la population s’est enrichie. Cela a favorisé la demande de propriétés ainsi que les hausses de prix et continuera de le faire en début d’année.
Une offre de propriété faible qui pourrait s’accroître en fin d’année
À l’heure actuelle, l’offre sur le marché est très faible. Selon les données de l’APCIQ, en décembre 2020, le nombre de copropriétés à vendre avait baissé de 5% par rapport à la même période en 2019 alors que pour les unifamiliales, l’offre avait fondu de 50%. Le faible inventaire, surtout pour les unifamiliales, continuera de soutenir la croissance des prix, mais devrait limiter le nombre de ventes en 2021.
Une nouvelle offre à venir ?
Malgré la hausse des revenus, les difficultés financières de certains ménages pourraient s’observer davantage en 2021. En fait, les possibilités de reports hypothécaires se terminent, l’accès aux programmes d’aide s’est resserré et les factures d’impôts pourraient en surprendre plusieurs. Ainsi, certaines propriétés risquent d’être mises en vente faute de capacité de payer. Les reprises hypothécaires ne devraient toutefois pas créer un important afflux de propriétés sur le marché, même si le nombre de saisies augmentera fort probablement en 2021.
Les individus quittant leur maison pour une résidence de personnes âgées (RPA) représentent une autre source de propriétés mises en marché. Or, depuis l’arrivée de la Covid-19, plusieurs personnes vieillissantes ont sûrement reporté voire annulé leur projet d’aller vivre en RPA, ce qui a réduit le nombre de propriétés en vente par rapport à une année sans pandémie. En 2021, plusieurs risquent de demeurer réticents face à ce type d’habitation, même si la crise sanitaire se résorbe en cours d’année. Certains pourraient opter pour des logements locatifs pour diminuer leur espace de vie, mais plusieurs choisiront certainement de rester à domicile ce qui limitera la croissance de l’inventaire.
Finalement, l’offre s’accroîtra grâce à la mise en marché de nouvelles constructions, toutefois il ne faut pas s’attendre à une explosion de ce côté. Selon les données de la SCHL, le nombre de propriétés nouvellement bâties et non vendues en décembre 2020 était au plus faible depuis juin 2004. Des propriétés devraient néanmoins s’ajouter au marché puisque 5534 logements en propriété absolue et 10 973 copropriétés étaient en construction au 4e trimestre de 2020 dans les agglomérations d’au moins 10 000 habitants. Pour les unifamiliales, cela représente une hausse de 12% relativement à la même période en 2019 alors que pour les copropriétés, c’est plutôt en baisse de 9%. Le nombre de copropriétés mises en chantier en 2020 a atteint son plus bas niveau depuis 2012, car plusieurs promoteurs favorisent le locatif depuis quelques années.
Le regain pour la construction d’unifamiliales devrait aider à absorber une partie de la demande croissante, mais ne permettra pas à l’inventaire d’augmenter de manière importante. Pour les copropriétés, la diminution du nombre de constructions devrait maintenir une certaine pression sur le marché même si la demande faiblit en 2021 pour ce type d’habitation.
En bref, les ventes devraient continuer de croître en première moitié d’année, mais risquent de ralentir à l’automne relativement à 2020. Le pouvoir de négociation des acheteurs restera limité dans le secteur des unifamiliales, mais la hausse des prix devrait être plus modérée qu’en 2020. Pour la copropriété, le regain de pouvoir de négociation des acquéreurs pourrait arriver plus rapidement et mener à un certain recul des prix, surtout dans les secteurs centraux. Les régions continueront d’avoir la cote et la réduction de l’écart de prix entre Montréal et les maisons en région et en banlieues éloignées devraient se poursuivre.
Ceci étant dit, si 2020 nous a bien appris une chose, c’est que la pandémie et les mesures gouvernementales peuvent causer bien des surprises, on n’est donc pas à l’abri d’un changement de tendance inattendue.
Pour lire en connaître davantage concernant les prévisions immobilières, vous pouvez lire l’article de JLR sur le sujet.
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