Le gain en capital de propriétés immobilières lors d’un décès

«Que se passe-t-il avec le gain en capital de mes propriétés immobilières lors de mon décès? Comment cela affecte-t-il ma succession?»

Les réponses de Sérafin

Lors de votre décès, les gains en capital réalisés sur vos propriétés immobilières sont traités comme si vous aviez vendu la propriété à sa juste valeur marchande immédiatement avant votre décès. Ce processus est aussi appelé la « dévolution » des biens. Voici comment cela affecte vos biens immobiliers :

Calcul du gain en capital:

• Le gain en capital est la différence entre le prix de vente (ou la juste valeur marchande au moment de votre décès) et le prix d’achat initial.

Imposition du gain en capital:

• Au Canada, 50% du gain en capital est imposable. Cela signifie que la moitié du gain en capital est ajoutée au revenu imposable de la personne décédée pour l’année de son décès.

Répercussion sur la succession:

L’imposition sur les gains en capital peut avoir une répercussion significative sur votre succession. Voici ce que cela signifie pour vos héritiers et votre succession :

Liquidités disponibles:

Les taxes sur les gains en capital devront être payées par votre succession. Cela peut entraîner des obligations financières substantielles.

Il est crucial de s’assurer que votre succession possède suffisamment de liquidités pour couvrir ces impôts, autrement, vos héritiers pourraient être obligés de vendre les biens immobiliers pour payer les impôts.

Planification successorale:

Pour minimiser la répercussion des gains en capital, il est recommandé d’établir une planification successorale efficace.

Considérez des options comme les fiducies testamentaires ou les dons de biens immobiliers pendant votre vivant pour réduire la charge fiscale.

Exemple pratique:

Supposons que vous avez acheté une propriété à 200 000$ et que la juste valeur marchande au moment de votre décès est de 500 000$. Le gain en capital serait de:

Gain en capital : 500 000$ (valeur actuelle) – 200 000$ (prix d’achat) = 300 000$

Montant imposable : 300 000$ x 50% = 150 000$

Ce montant de 150 000$ sera ajouté au revenu imposable de votre dernière année de vie et votre succession devra payer l’impôt sur ce montant.

En cas de décès, les gains en capital sur vos propriétés immobilières sont imposables en tant que gain en capital et peuvent affecter la liquidité de votre succession. Il est essentiel de planifier à l’avance pour minimiser la répercussion fiscale et protéger les intérêts de vos héritiers.

Réponse de la professionnelle, Koralie Boileau, conseillère en sécurité financière

La première phrase de Sérafin est probablement la plus importante. Je pose souvent la question aux investisseurs immobiliers: «Que vas-tu faire du gain en capital à ton décès?»

Et on me répond: «Mais c’est seulement quand je vais vendre mes immeubles!»

Justement! La loi stipule que lors de ton décès, c’est comme si tu vendais tous tes biens à leur juste valeur marchande une minute avant ton décès!

Et qui se charge de l’impôts si tu n’es plus de ce monde? Ta succession, c’est-à-dire tes proches, outch!

En d’autres mots, la succession aura besoin de liquidités pour régler l’impôt sur le gain en capital généré. D’un côté, il faut prévoir une liquidité suffisante pour payer ce montant, soit via l’assurance vie. D’un autre côté, il faut savoir calculer le gain en capital pour prévoir une protection d’assurance vie suffisante.

Comment calcule-t-on le gain en capital?

Très simple: Prix de disposition (au moment de la vente) – prix d’acquisition. Nous pouvons aussi soustraire certaines dépenses qui ont servi à améliorer le bien en question.

Maintenant, pour l’imposition du gain en capital, j’aimerais ajouter un détail que Serafin n’a pas mentionné. Il n’y a pas si longtemps, nous pouvions simplement diviser le gain en deux. Seulement 50% du gain était imposable (ce qu’on appelle taux d’inclusion).

Depuis le 25 juin 2024, pour un particulier, le premier 250 000$ de gain est inclus à 50% dans le calcul de son revenu imposable. La partie du gain excédant ce 250 000$ est maintenant incluse à 66,67%.

Pour les sociétés, nous pouvons prévoir en général un taux d’inclusion de 66,67% dès le premier dollar.

Alors, chers investisseurs immobiliers, il faut maintenant se poser la question si l’immeuble a été acquis au personnel ou, par exemple, via une compagnie de gestion !

La clé: planifier sa succession

Oui un héritier pourrait vendre un immeuble pour payer l’impôt, mais…

J’ai vu des cas où la personne décédée possédait un parc immobilier, générant plus de 1.5M$ en facture d’impôts à payer ! Imaginez une situation où le FISC vient cogner à votre porte pour réclamer cette facture salée, et vous n’avez pas l’argent…. Vous devez alors refuser l’héritage. Bye-bye les immeubles.

Malheureusement, les immeubles ne sont pas toujours disponibles et à la disposition des héritiers. Dans certains cas, tous les actifs sont encore gelés alors que vient le temps de payer les différentes factures rattachées au décès.

Le gain en capital peut avoir un effet neutre tout comme il peut avoir un effet désastreux sur le patrimoine. Tout dépend de ta planification. Alors, il est très important de s’informer du gain en capital potentiellement généré et de planifier conséquemment sa succession. 

 Un/une conseiller/e en sécurité financière habitué à des cas d’investissement immobiliers sera la bonne personne-ressource pour vous guider dans tout cela.

Au plaisir de jaser plus en détail du gain en capital et de la planification successorale avec vous !

Vous avez d’autres questions de finances personnelles? Allez les poser à Sérafin et, qui sait, vos interrogations seront peut-être publiées ici!