Le PMAD 2.0 vise entre autres à créer des quartiers complets inspirés de la ville des 15 minutes et à donner la priorité à la mobilité durable. (Photo: Robert Macleod pour Unsplash)
EXPERT INVITÉ. Le Grand Montréal veut augmenter les mises en chantier. Les hauteurs permises vont augmenter dans des secteurs bien dotés de transports en commun. C’est une occasion d’augmenter l’offre de logements durable, de minimiser l’étalement et de mieux préserver nos terres et nos forêts. Il est essentiel d’augmenter l’offre pour améliorer l’abordabilité, selon moi.
Le concept de la ville des 15 minutes, dont le résultat est la création de milieux de vie complets, durables et inclusifs, est au cœur de ces changements.
Grâce au premier Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD) de 2011, la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) a réussi à freiner l’étalement sur son territoire, à consolider son périmètre urbain, à densifier le développement résidentiel et à favoriser le transport collectif et actif tout en protégeant les milieux naturels et agricoles.
L’objectif de concentrer 40% de la croissance des ménages dans les aires TOD a été dépassé. Le transit-oriented development propose l’établissement de collectivités dans lesquelles les habitants peuvent facilement accéder à pied à un noyau de services et de commerces et à une station de transport collectif. Mais à Laval et dans la couronne sud de la CMM, trop peu des ménages ont accès à pied à des services et des commerces dans les TOD. La CMM va donc ajouter des cibles d’accessibilité piétonne dans ces aires TOD.
Densification intelligente
Le 5 juin 2023 se tenait un forum où la CMM s’était associée à la Chambre de commerce du Montréal métropolitain (CCMM) pour la publication d’une étude intitulée «Bâtir plus, plus vite et mieux: pour une stratégie de densification intelligente du Grand Montréal qui répond aux besoins d’habitation».
Il y est mentionné que les loyers ont connu des augmentations records au cours des dernières années; que l’accès à la propriété s’est largement dégradé avec un prix de vente moyen des logements qui a crû de 90% depuis 2011, tandis que le revenu médian des ménages n’a progressé que de 40%; et qu’il faudrait construire environ 460 000 nouveaux logements dans la région pour répondre aux besoins d’ici 2041.
«Grâce au PMAD, on a établi une vision pour le développement du Grand Montréal qui s’appuie sur la densification pour créer des milieux de vie durables autour des corridors de transport collectif. La plupart de nos objectifs ont été atteints. Maintenant, nous devons accélérer le rythme et aller plus loin pour répondre aux nouveaux enjeux comme la crise du logement et les changements climatiques. C’est ce sur quoi nous travaillons dans le cadre de la mise à jour du PMAD, qui misera sur une densification accrue, à échelle humaine et réfléchie pour développer plus de logements, mais dans des quartiers complets et inclusifs, favorisant la réduction de notre empreinte carbone», a souligné Massimo Iezzoni, DG de la CMM, lors de son intervention en ouverture du forum.
Augmenter les seuils de densité
Le PMAD 2.0 vise à:
- Créer des quartiers complets inspirés de la ville des 15 minutes
- Répondre à la crise du logement
- Prioriser la mobilité durable
- Participer à la relance du transport collectif
- Répondre à la crise climatique
- Protéger les milieux naturels
En octobre 2023, au centre-ville, la CMM avait proposé que la densité de 150 logements par hectare passe à 450. Près d’une gare du REM en banlieue, on avait suggéré que le seuil passe de 80 à 200. Ces propositions de seuils ont été ajustées à la baisse depuis.
La consultation auprès du gouvernement du Québec et des 14 MRC et agglomérations du Grand Montréal prendra fin en avril 2024.
Une deuxième version du PMAD 2.0 sera présentée à tous à l’automne 2024. Le PMAD 2.0 devrait prendre effet en 2026.
L’objectif n’est pas d’ajouter de grandes tours un peu partout. Les quartiers ne seront pas dénaturés. Il n’y a aucune référence à la hauteur permise des édifices dans le PMAD.
Ces seuils de densité minimale moyens plus élevés pourront être modulés de manière à respecter le caractère des milieux de vie au sein des territoires visés.
Le débat public sera corsé. Souhaitons que la CMM gardera le cap et sera fidèle à son objectif de construire plus et ainsi mieux lutter contre la crise du logement.
Débloquer l’approbation des projets?
Plusieurs projets prennent des années avant d’être approuvés. Après plus de 10 ans de tergiversations, la ville de Montréal a créé un groupe de travail en mai 2023 pour accélérer le développement du secteur Namur-Hippodrome. Silence radio depuis.
Ce n’est pas le seul projet qui tarde. Je consulte ce site pour identifier les nombreux logements non autorisés par les municipalités.
J’ai plusieurs connaissances dont leur demande de permis a pris plus de six mois avant d’être assignée à un intervenant.
Est-ce que le PMAD 2.0 va indirectement améliorer les délais d’acceptation de permis?
Si trop de projets sont refusés ou limités, avec le phénomène du pas dans ma cour, on n’est pas plus avancé.
Un progrès souhaitable
Les seuils de densité seront mieux arrimés avec les axes de transport collectif. C’est un grand pas.
Une plus grande densification est aussi une approche pour contrer la crise climatique et mieux protéger la nature et les terres agricoles.
Bref, en théorie, cette densification constitue un puissant catalyseur pour résoudre la crise du logement, mais aussi pour relancer le transport collectif, plus de déplacements en vélo ou en marchant, protéger les milieux naturels et agricoles, et renforcer la résilience de la région aux changements climatiques.
En pratique, il faudra un engagement ferme et non équivoque des trois paliers de gouvernement pour bâtir plus, plus vite et mieux.
Inscrivez-vous gratuitement aux infolettres de Les Affaires et suivez l’actualité économique et financière au Québec et à l’international, directement livrée dans votre boîte courriel.
Avec nos trois infolettres quotidiennes, envoyées le matin, le midi et le soir, restez au fait des soubresauts de la Bourse, des nouvelles du jour et retrouvez les billets d’opinion de nos experts invités qui soulèvent les enjeux qui préoccupent la communauté des affaires.
