Quelle mise de fonds minimale pour acquérir un immeuble locatif?

(Photo: Alex Caza pour Unsplash)

LE COURRIER DE SÉRAFIN est une rubrique qui présente deux fois par semaine la question en finances personnelles d’un utilisateur, suivie de la réponse de Sérafin, intelligence artificielle spécialisée en finances personnelles québécoises. Le tout est accompagné d’un commentaire de validation ou un complément par un professionnel financier.

«Quelle est la mise de fonds minimale nécessaire pour faire l’acquisition d’un immeuble locatif de 6 logements?»

Les réponses de Sérafin

En général, un apport minimum de 20% est requis pour l’achat d’un immeuble locatif de six logements. Pour potentiellement réduire cet apport à moins de 20%, voici plusieurs stratégies et considérations importantes:

1. Assurance prêt hypothécaire: si votre mise de fonds est inférieure à 20%, l’acquisition d’une assurance prêt hypothécaire pourrait être obligatoire. Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement de votre part. Cependant, l’obtention d’une telle assurance pour un immeuble locatif de plus de 4 logements peut être difficile, voire impossible, avec les assureurs habituels (comme la SCHL, Genworth Canada, etc.), car ces derniers limitent généralement leurs assurances aux propriétés résidentielles de 1 à 4 logements.

2. Financement privé ou alternatif: les prêteurs privés ou alternatifs peuvent proposer des conditions de mise de fonds moins strictes, mais cela peut entraîner des taux d’intérêt plus élevés et augmenter le coût total du prêt.

3. Programmes d’aide à l’accession à la propriété: bien que principalement disponibles pour l’achat de résidences principales, certains programmes spécifiques peuvent offrir des options pour réduire la mise de fonds nécessaire à l’achat d’immeubles locatifs.

4. Collaboration avec des investisseurs: s’associer avec d’autres investisseurs peut vous aider à diviser la mise de fonds et à rendre l’investissement initial plus abordable.

5. Négociation directe avec le vendeur: explorer des options de financement créatif, comme un financement vendeur, où ce dernier accorde un prêt pour partie du prix d’achat, peut aussi être une solution pour réduire la mise de fonds nécessaire.

Il est crucial de consulter un conseiller financier ou un courtier hypothécaire pour examiner attentivement les options disponibles. Ce professionnel pourra vous aider à évaluer les implications de chaque stratégie, comme les taux d’intérêt, les frais supplémentaires, et le coût total de l’opération. Cette approche vous assure de prendre une décision éclairée et adaptée à votre situation financière personnelle ainsi qu’aux spécificités du marché immobilier.

Réponse de André Petit, courtier hypothécaire

En général, la mise de fonds pourra varier selon votre demande d’un prêt conventionnel, d’un prêt SCHL ou d’un prêt APH. En prêt conventionnel, en tenant compte des revenus de l’immeuble et de vos revenus personnels, un apport minimum de 20% à 25% du moindre du prix ou de la valeur marchande est requis. Toutefois, si vous envisagez une solution de financement dite commerciale, votre prêteur vous offrira un financement basé sur la valeur économique de l’immeuble auquel cas votre mise de fonds pourrait varier entre 25% et 50%. Pour potentiellement réduire votre mise de fonds, voici plusieurs stratégies et considérations importantes:

1. Assurance prêt hypothécaire: vous pourriez envisager un financement SCHL traditionnel ou un financement SCHL/APH. Le premier exige une mise de fonds de 15% et le second aussi peu que 5%. Toutefois, la mise de fonds sera basée sur le moindre de la valeur marchande ou de la valeur économique. Un courtier hypothécaire commercial sera la meilleure personne pour vous guider dans ce contexte.

3. Collaboration avec des investisseurs: s’associer avec d’autres investisseurs peut vous aider à diviser la mise de fonds et à rendre l’investissement initial plus abordable.

4. Négociation directe avec le vendeur: explorer des options de financement créatif, comme un financement vendeur, où ce dernier accorde un prêt pour partie du prix d’achat, peut aussi être une solution pour réduire la mise de fonds nécessaire. Soyez toutefois avisé que la plupart des banques traditionnelles n’accepteront pas votre entente avec le vendeur.

Il est crucial de consulter un courtier hypothécaire pour examiner attentivement les options disponibles. Ce professionnel pourra vous aider à évaluer les implications de chaque stratégie, comme les taux d’intérêt, les frais supplémentaires, et le coût total de l’opération. Cette approche vous assure de prendre une décision éclairée et adaptée à votre situation financière personnelle ainsi qu’aux spécificités du marché immobilier.

Vous avez d’autres questions de finances personnelles? Allez les poser à Sérafin et, qui sait, vos interrogations seront peut-être publiées ici!