Chalet loué, changement d’usage et exonération pour résidence principale

EXPERT INVITÉ. La demande pour les chalets a augmenté pendant la pandémie, notamment pour ceux sur le bord de l’eau. Depuis l’assouplissement des règles sanitaires et le retour à un rythme de vie plus normal, ceux et celles qui avaient acheté un chalet à ce moment et y passaient beaucoup de temps s’y rendent peut-être moins souvent. Ces personnes pourraient donc avoir pensé à louer leur chalet.

Il est important pour ces propriétaires de bien comprendre les règles fiscales, surtout avec l’augmentation récente du taux d’inclusion des gains en capital, qui est passé de 50% à 66,67% pour la portion des gains réalisés personnellement dépassant 250 000$.

Cet article se veut un bref survol des règles de l’exemption du gain en capital sur la résidence principale et de celles qui s’appliquent lorsqu’il y a changement d’usage d’un chalet, qui commence à être loué ou qui est loué plus ou moins souvent qu’auparavant.

Tout d’abord, il faut savoir que nous avons droit à une résidence par année exemptée d’impôt. Est-ce qu’un chalet peut être désigné comme résidence principale et profiter de l’exemption sur le gain en capital lors de la vente réelle ou présumée (en cas de décès par exemple)? Oui, s’il est ou a été «normalement habité» par le ou la contribuable, son conjoint ou sa conjointe, son ex-conjoint ou ex-conjointe, ou son enfant.

Le terme «normalement habité» n’est pas défini dans la loi et demeure une question de fait. Selon la jurisprudence, l’endroit normalement habité est celui où le ou la contribuable mange et dort, reçoit son courrier, fait son lavage ou se consacre à ses soins personnels. Ainsi, il ne s’agirait pas d’une question du temps passé au chalet, mais bien de voir qu’il ne s’agit pas d’un séjour occasionnel, mais bien habituel.

Remarquez que les parents (père et mère) ne font pas partie des personnes qui peuvent «normalement habiter» le logement pour le qualifier de résidence principale. Cela signifie que si c’était l’enfant qui était propriétaire du chalet et que les uniques personnes qui l’habitent normalement ou le louent étaient les parents, l’enfant ne pourrait utiliser l’exemption pour résidence principale sur le chalet pour cette année.

Si le chalet était normalement habité ou loué par l’enfant et que c’était le parent le propriétaire, le parent pourrait quand même désigner son chalet à titre de résidence principale s’il ou elle remplit les autres conditions.

Changement d’usage

En général, il n’y aura pas de changement d’usage d’un chalet si, depuis son acquisition, le ou la contribuable le loue d’année en année dans le même rapport entre l’usage en vue de gagner un revenu et son usage personnel. Par exemple, depuis qu’il possède son chalet, il l’habite six mois et le loue les six autres mois de l’année.

Cependant, il y a aura un changement d’usage si le rapport entre l’usage en vue de gagner un revenu et l’usage personnel est modifié. Par exemple, le ou la contribuable commence à louer son chalet, ou le loue une plus grande partie de l’année qu’il ne le faisait auparavant.

Quel est le lien entre un changement d’usage et l’exonération pour gain en capital d’une résidence principale lors de la vente réelle ou présumée? Lorsqu’une résidence principale est utilisée en partie pour produire un revenu, l’Agence du revenu du Canada considère que l’ensemble du bien conserve son caractère de résidence principale si:

                1. Le bien est principalement utilisé comme résidence principale et ne sert que de façon accessoire à produire un revenu ;

                2. Aucun changement structurel n’est apporté au bien ;

                3. Aucun amortissement n’a été demandé à l’égard du bien.

Par rapport au premier critère, le terme «principalement» signifie généralement plus de 50%. En ne tenant compte que de ce critère, un chalet utilisé par un ou une contribuable à titre de résidence secondaire et loué pendant quelques fins de semaine dans l’année pourrait être considéré comme une résidence principale, puisqu’il est utilisé de manière habituelle par le ou la contribuable. Du même coup, il pourrait réclamer l’exonération pour gain en capital lors de la vente réelle ou présumée de son chalet pour les années admissibles. La location à court terme occasionnelle d’une résidence n’empêche donc pas celle-ci d’être considérée comme normalement habitée par le ou la contribuable.

Toutefois, si par exemple le ou la contribuable commençait à louer son chalet plus de 50% du temps, il ne pourrait plus prétendre au revenu de location dit «accessoire» à compter de ce moment. Par conséquent, le chalet subirait ce qu’on appelle un changement d’usage, car il y aurait un changement dans le rapport entre l’usage qu’il en fait habituellement en vue de gagner un revenu et l’usage habituel à une autre fin. Le ou la contribuable serait alors réputé avoir disposé de son chalet et devrait payer de l’impôt sur le gain en capital, à moins d’effectuer un choix fiscal. Ce choix permet, sous réserve de certaines conditions, d’éviter la disposition réputée pour ainsi reporter l’imposition de la plus-value accumulée lors de la disposition réelle du chalet.

Au cours des années pendant lesquelles ce choix est en vigueur, le ou la propriétaire peut désigner la résidence comme sa résidence principale, mais pour au maximum quatre années, même s’il n’a pas normalement habité la résidence durant ces années. Il n’y a pas de disposition réputée à l’expiration de cette période de quatre ans. En dehors de cette période de quatre ans, si le ou la contribuable habite occasionnellement son chalet qu’il loue, il est probable que le chalet ne soit pas considéré comme normalement habité par le contribuable aux fins de le désigner comme résidence principale. Il sera alors impossible de compter ces années dans le calcul de l’exonération pour gain en capital sur la résidence principale. 

Chaque situation étant unique, prenez le temps de consulter votre fiscaliste et votre planificateur financier ou planificatrice financière.

Charles Hunter-Villeneuve, M. Fisc., Pl. Fin., TEP