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EXPERT INVITÉ. Si vous êtes comme bien des personnes avec un portefeuille d’une certaine importance, l’immobilier est un domaine qui peut sembler attrayant. Ce type d’investissement comporte toutefois plusieurs caractéristiques qui doivent être analysées avant de s’y lancer. Faisons un survol de quelques-unes d’entre elles.
Les points forts
L’immobilier peut être attirant grâce à ses revenus stables et prévisibles. À moins que votre logement ait un taux d’inoccupation très variable, il est relativement facile de faire des projections de vos revenus. Il est aussi perçu comme une catégorie d’actifs plus stable que les actions ou autres investissements volatils.
Beaucoup de personnes aiment investir dans « la brique et le mortier ». Même lorsqu’une récession frappe, les immeubles conservent, en gros, leur valeur, et ce n’est pas parce que l’économie ralentit que les besoins en logement diminuent. Avec la « crise » du logement actuelle, pas besoin de dessin…
Outre la relative stabilité et la prévisibilité des revenus, le rendement est aussi à considérer. Ce point, à lui seul, pourrait constituer un article complet. De façon générale, disons qu’un investissement immobilier est souvent très rentable, particulièrement dans le multilogement, lorsqu’on tient compte de « l’ensemble » des facteurs, comme le gain à la vente et la fiscalité.
Il y a quelques années, je donnais une formation sur le sujet et je terminais la présentation avec un cas vécu, de l’achat à la vente, en disant que le rendement avait été de 4 %. Mais il fallait être là pour voir la tête des participants lorsque j’ai ajouté le punch final, précisant qu’il s’agissait d’un rendement « après impôts »… et « mensuel » !
Les points moins forts
L’immobilier n’est cependant pas sans risque. L’un des principaux inconvénients réside dans sa faible liquidité. Contrairement aux actions ou aux obligations, qui peuvent être vendues rapidement, la vente d’un immeuble peut prendre plusieurs mois. Si vous avez besoin de liquidités, ça peut vous causer un problème.
De plus, l’investissement immobilier nécessite une gestion active. En achetant un immeuble, vous devez gérer les locataires, entretenir la propriété, payer les taxes et respecter les diverses réglementations. À moins de déléguer l’administration de votre parc immobilier à une firme spécialisée — qui grugera vos profits —, plus vous détenez d’immeubles, plus le temps à y consacrer est important.
Même si la demande de logements n’est pas très influencée par la situation économique, cette dernière joue tout de même un certain rôle dans la rentabilité des investissements dans le domaine.
À l’instar de la valeur d’une action qui constitue l’actualisation de la valeur des dividendes prévus, la valeur d’un immeuble est essentiellement une actualisation des revenus de location nets futurs. Ainsi, une augmentation des taux d’intérêt, une hausse des loyers moins forte que prévu ou encore une vacance locative plus élevée que celle anticipée mettent une pression à la baisse sur la valeur d’un immeuble, réduisant ainsi sa rentabilité.
Comment bien faire les choses ?
Vous devez d’abord faire une étude de marché avant d’acheter un immeuble. Cette étude devrait inclure l’analyse des tendances de prix dans la région, la demande locative et les projets de construction qui pourraient éventuellement influer sur la valeur du bien.
En utilisant judicieusement les prêts hypothécaires, il est possible de maximiser votre rendement tout en minimisant votre mise de fonds. Toutefois, il est important de ne pas trop vous endetter pour ne pas vous rendre vulnérable en cas de hausse des taux d’intérêt ou de baisse des revenus locatifs.
Diversifier votre portefeuille immobilier peut également être avantageux. Vous pourriez envisager d’acheter différents types de propriétés (résidentielles, commerciales, industrielles) dans diverses régions. Vous réduiriez ainsi les risques liés à un marché précis ou à un type de propriété en particulier.
L’investissement passif par l’entremise, notamment, des fonds de placement immobilier peut également être une option intéressante. Ces véhicules vous permettent de bénéficier des avantages de l’immobilier sans avoir à vous soucier de la gestion quotidienne.
Avoir en tête tous ces éléments mérite quelques bonnes minutes de réflexion… prenez votre temps.
