(1) Bail commercial et bail résidentiel, quelles différences?
Jean Sasseville|Publié le 28 janvier 2022
(Photo: CoWomen pour Unsplash)
BLOGUE INVITÉ. Un bail commercial est beaucoup plus complexe qu’un bail résidentiel et il est important de bien comprendre vos options.
Durée du bail
Un bail résidentiel est renouvelable tant que le locataire le désire. C’est ce qui s’appelle le droit au maintien dans les lieux. Un locataire commercial signe pour 3 ou 5 ans en général. Le locataire commercial ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux. À la fin du terme, le locataire doit quitter s’il ne parvient pas à s’entendre avec le propriétaire. «Fréquemment le propriétaire accepte une option de renouvellement, ajoute l’avocat Jimmy Troeung. Le locataire a le droit d’exercer une option de renouvellement du bail pour une ou des périodes précises, selon des modalités déjà déterminées au début. Mais attention: si la clause de renouvellement ne prévoit pas le loyer payable ou une façon de le calculer, l’option de renouvellement ne sera pas efficace.»
Améliorations locatives
Les améliorations locatives sont les améliorations qui sont faites au local pour répondre au besoin du locataire. Elles peuvent être supportées financièrement soit par le locateur ou soit par le locataire. Si le bail est muet, c’est au locataire d’enlever ces améliorations locatives et de remettre en état des lieux. Mais il est usuel d’avoir dans un bail commercial une clause qui va contrecarrer cette obligation. Donc, règle générale, toutes les améliorations locatives apportées par le locataire (dont les luminaires, portes, meubles ou machinerie fixée au plancher, etc.) appartiennent automatiquement au locateur en vertu du bail et ne donnent pas droit à une indemnité payable par le locateur au locataire lors de son départ.
Est-ce que le locataire accepte que les aménagements réalisés ainsi que les équipements fixes dans le local deviennent la propriété du bailleur à la fin du bail? «C’est la norme dans les baux commerciaux, répond Jimmy Troeung. Le locataire pourrait devoir laisser en place de l’équipement de grande valeur. Et le propriétaire se réserve le droit de forcer le locataire à tout retirer. Si le locataire doit remettre les lieux loués tels qu’ils étaient avant l’aménagement initial (sauf usure normale, vétusté ou force majeure), cela signifie que le locataire, à la fin de son bail, pourrait devoir dépenser plusieurs milliers de dollars pour démolir les aménagements réalisés durant la location et payer pour la remise en état des lieux.»
Augmentation du loyer au renouvellement
Un locataire résidentiel est protégé contre une hausse abusive. Le propriétaire d’un local commercial n’a aucune contrainte dans sa décision du nouveau loyer. C’est donc le libre marché.
Format du bail
Au résidentiel, le formulaire de bail de quatre pages est standard auquel on ne peut pas déroger. Un bail commercial est en général très volumineux. Certains ont plus de 100 pages. La liberté contractuelle est très étendue. On peut déroger du Code civil dans la mesure où l’on ne va pas à l’encontre de ce qui est d’ordre public. Par exemple, le bail ne peut pas interdire au locataire de publier le bail au registre foncier.
Garantie
Le propriétaire d’un espace commercial peut demander un dépôt de garantie en argent au locataire. C’est interdit pour un bail résidentiel.
Caution
Une société par actions peut signer un bail commercial. Le propriétaire de l’immeuble peut demander qu’un actionnaire ou qu’un dirigeant de la société soit aussi personnellement responsable du bail. Le propriétaire peut se tourner vers ce représentant si la société ne paie pas son loyer, ou pour tout autre défaut au bail.
Mon conseil
Au résidentiel, la loi tend à protéger en majeure partie le locataire. Au commercial, la loi ne cherche pas à protéger une partie par rapport à une autre. Chaque clause, théoriquement, peut être négociable. Demandez conseil à un avocat expérimenté et spécialisé en immobilier commercial.
