(Photo: 123RF)
Quand on est propriétaire, les conséquences financières et fiscales sont fort différentes pour un immeuble locatif, comparativement à une propriété que l’on habite.
Oubliez la possibilité de réclamer la déduction pour résidence principale sur votre immeuble locatif, même s’il s’agit de la seule propriété que vous possédez. Si vous n’habitez pas l’un des logements, vous devrez payer de l’impôt sur la plus-value de l’immeuble quand il sera vendu ou à votre décès. Et si vous habitez un logement de l’immeuble, seule la portion du gain en capital représentant la superficie habitée par rapport à la superficie totale de l’immeuble pourra faire l’objet de résidence principale, venant du coup réduire le gain en capital imposable. Il est aussi fort possible que vous ayez à vous imposer sur un revenu ordinaire (donc entièrement imposable) représentant la récupération d’amortissement qui aura été demandée au fil des ans.
Un immeuble locatif est aux yeux de l’impôt un bien amortissable, mais pas le terrain sous-jacent. Il est donc possible de réduire les revenus de loyers imposables en demandant une déduction pour amortissement sur la valeur de l’immeuble. Cette dépense peut être demandée annuellement tout au long de la durée de vie de l’immeuble et s’appliquera sur le solde résiduel que l’on appelle la fraction non amortie du coût en capital (FNACC). Conséquemment, d’année en année, cette déduction sera de plus en plus petite. Si vos dépenses sont supérieures à vos revenus de location, vous devrez faire fi de l’amortissement. Il n’est pas permis de créer des pertes locatives avec cette déduction.
Outre l’amortissement, il est aussi possible de réduire les revenus de loyers de certaines dépenses admissibles telles que les assurances habitation ou des dépenses courantes d’entretien. Si vous êtes bricoleur, vous pourriez déduire les dépenses des matériaux, mais pas votre temps. Ces dépenses se calculent à l’aide du formulaire T-776 (Canada) et du formulaireTP-128 (Québec). Les dépenses plus importantes, soit celles qui procurent un avantage à long terme (comme changer le revêtement extérieur ou les fenêtres) ne sont généralement pas déductibles, mais plutôt capitalisables. Pour complexifier les choses, les deux ordres gouvernementaux n’ont pas tout à fait la même définition à ce sujet.
Une dépense servant à rafraîchir l’immeuble sera une dépense courante aux yeux du fisc québécois, mais pourrait être vue autrement par les autorités fiscales fédérales. Si la dépense a pour objet d’améliorer l’immeuble en procurant une durabilité, le gouvernement fédéral pourrait bien refuser la déduction et considérer plutôt qu’il s’agit d’une dépense en capital. Le remplacement du toit est un exemple de dépense entrant dans cette catégorie, disons hybride, qui serait déductible au provincial et capitalisée au fédéral.
Factures à l’appui, à la vente de l’immeuble (ou au décès), les dépenses en capital viendront s’ajouter au coût initial de l’immeuble, réduisant le gain en capital imposable. Il en est de même pour les frais de notaire liés à l’achat de la propriété à revenus de même que les droits de mutation, alors gardez vos papiers.
Un autre avantage fiscal intéressant dont peuvent bénéficier les propriétaires d’immeubles locatifs est la déductibilité des intérêts. Pour en profiter, de nombreuses conditions doivent être respectées, dont l’utilisation des fonds empruntés. Il faut que le prêt ait servi à acheter l’immeuble ou à payer des dépenses relatives à cet immeuble pour que les intérêts soient déductibles. Si, par exemple, vous donnez votre immeuble locatif en garantie d’un prêt et que vous utilisez l’argent pour rattraper vos droits REER ou pour payer le solde de votre carte de crédit, les intérêts ne seront pas déductibles d’impôt. Il est donc important de ne pas contaminer le prêt en utilisant les fonds pour des dépenses personnelles afin de ne pas compromettre la déductibilité fiscale.
Après toutes ces déductions, il faut considérer que le revenu net de location ouvrira des droits de cotisations REER. Ainsi, même s’il est à la retraite, un propriétaire d’immeuble locatif pourra cotiser à son REER ou à un REER de conjoint jusqu’à la date limite de cotisation. Cette cotisation servira aussi à réduire les revenus de location imposables.
D’un point de vue fiscal administratif, un propriétaire d’immeuble devra remettre un relevé 31 à chacun de ses locataires au plus tard le dernier jour du mois de février.
Enfin, si vous décidez d’offrir une panoplie de services à vos locataires, sachez que le revenu de location pourrait bien être considéré comme un revenu d’entreprise au lieu d’un revenu de biens.
Alors, avant d’acheter un immeuble locatif, prenez le temps d’analyser quel sera votre rendement de l’investissement en considérant la fiscalité liée à un tel bien.
IMMEUBLE LOCATIF DÉTENU EN SOCIÉTÉ
1. Le revenu d’un immeuble locatif est généralement considéré comme un revenu de biens, soit un revenu passif ;
2. Actuellement, les revenus passifs sont imposables à un taux combiné de 50,27 % ;
3. Si la société propriétaire de l’immeuble compte plus de cinq employés à temps plein, le revenu de location pourrait alors se qualifier comme un revenu actif et profiter d’un taux d’imposition moins élevé.
