Un plus grand nombre de vendeurs se protègent contre les vices cachés en n’offrant pas de garantie légale de qualité. (Photo: 123RF)
BLOGUE INVITÉ. Le 10 juin 2021, le ministre de Finances du Québec, Eric Girard, a lancé une consultation sur l’encadrement des courtiers immobiliers. Pas moins de 56 mémoires ont été présentés et sont publiés sur le site web du ministère. Plusieurs suggestions ont été faites et une seule a été retenue. J’ai de la difficulté à comprendre une avancée si timide.
Interdiction de la double représentation
Le 8 décembre dernier, le ministre des Finances a déposé des amendements à la loi sur le courtage immobilier dans le but d’interdire la double représentation. Ces changements devraient entrer en vigueur dans environ 6 mois. Dans le cas où le courtier immobilier a conclu un contrat de courtage achat et que son acheteur souhaite déposer une offre sur un immeuble pour lequel ce même titulaire de permis avait déjà conclu un contrat de courtage) il devra résilier le contrat de courtage achat. Il ne pourra demander aucune rémunération à son acheteur dans ce cas. La même règle s’appliquera en cas de location résidentielle. Le courtier immobilier ne peut jouer adéquatement son rôle de conseiller et promouvoir les intérêts de la partie qu’il représente, car les intérêts des parties à la transaction sont opposés.
Mais dans la très grande majorité des cas, le courtier immobilier qui a conclu un contrat de courtage vente est contacté par un acheteur qui n’est pas lié avec lui par un contrat de courtage achat. Ces situations ne seront pas considérées comme une situation de double représentation. Il s’agit d’une situation où le titulaire de permis ne représente que le vendeur et ne protège que les intérêts du vendeur. Il ne représente pas l’acheteur. Il doit toutefois offrir un traitement équitable à l’acheteur et agir avec objectivité à son égard. Cette manière de procéder peut amener plusieurs problèmes. Les 22 citoyens qui ont envoyé un mémoire ont recommandé d’interdire la double représentation.
Les divulgations des offres et autres conditions
Chaque courtier immobilier a l’obligation déontologique de promouvoir l’intérêt de son client. Les intérêts des parties étant opposés, la situation fera en sorte que le vendeur aura avantage à conserver la confidentialité des promesses d’achat, alors que les acheteurs préfèrent la divulgation de cette information. Mais comme tous les acheteurs seraient mis au courant, je crois que souvent l’immeuble se vendrait plus cher et que ce ne serait donc pas nécessairement à l’avantage des acheteurs.
Enchères publiques
En Australie et en Suède, il n’y a aucune preuve que les enchères publiques réduisent la surchauffe. Il semble que ce soit le contraire. Il n’est pas surprenant que cette suggestion n’ait pas été retenue.
Améliorer la transparence en situation d’offres multiples
Plusieurs acheteurs critiquent le manque de transparence des offres multiples. Dans mon texte du 24 août 2021, j’ai proposé que le courtier représentant le vendeur prépare un tableau montrant le prix, la mise de fonds et les délais de chacune des promesses d’achat. Ce tableau serait publié sur Centris et accessible à tous. Cependant, il ne pourrait être publié avant que l’inspection et le financement soient bouclés, car ce serait au détriment du vendeur si l’immeuble devait être remis en vente.
Garantie légale et inspection
Un plus grand nombre de vendeurs se protègent contre les vices cachés en n’offrant pas de garantie légale de qualité. En plus, en cas d’offres multiples, plusieurs acheteurs tentent de se démarquer et de ne pas demander qu’une inspection soit faite. C’est une tempête parfaite. Plusieurs acheteurs se retrouvent avec de mauvaises surprises ensuite. « Les citoyens qui font des acquisitions ont tendance à limiter leurs recours légaux, à renoncer aux inspections. Et ce n’est pas une bonne pratique », a déclaré Éric Girard à l’Assemblée nationale, en avril 2021. Pour mieux protéger le public, le ministre des Finances ne devrait pas permettre aux vendeurs d’enlever la garantie légale (sauf pour les vendeurs de plus de 75 ans, les cas de succession et les reprises bancaires).
L’obligation d’offrir la garantie légale de qualité a été recommandée par la Chambre des notaires, Québec solidaire, etc. Rendre les inspections obligatoires a été recommandé par la Chambre des notaires, Québec solidaire, l’Association des courtiers hypothécaires du Québec, l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), etc.
Les délais pour la réalisation des conditions de promesses d’achat
Ces délais sont une proposition faite par l’OACIQ. Afin de ralentir le rythme effréné qui a caractérisé la situation de surchauffe, il serait avantageux d’imposer des délais pour la réalisation des transactions immobilières, que ce soit avec ou sans intermédiaire. Les acheteurs pourraient de procéder à toutes les étapes requises (inspection, obtention du financement, etc.) avec des délais réalistes.
«Cette consultation s’inscrit dans un ensemble de démarches visant notamment à éviter que les ménages se retrouvent dans une situation d’endettement excessif et à faciliter l’accès à la propriété pour les ménages à faible revenu», déclarait Eric Girard au lancement de la consultation. Une consultation permet de clarifier les mesures à prendre pour améliorer la situation. Souvent la mise en œuvre est plus longue qu’espérée. Cela prend du courage et de la persévérance des décideurs politiques.
Monsieur le ministre, ne nous laissez pas tomber et mettez en place d’autres mesures.
Ce texte a été modifié le 14 décembre à 20h45.
