Être agressif est très stratégique lorsqu’on considère que le marché est à l’avantage des vendeurs. Il demeure toutefois primordial de bien comprendre les risques liés à cette agressivité. (Photo: Getty Images)
BLOGUE INVITÉ. Dans un marché immobilier compétitif comme celui du Québec, il devient très stratégique de jouer avec les conditions d’une offre d’achat pour passer au-devant de la file d’acheteurs potentiels.
Que ce soit de son propre ressort ou grâce aux conseils de son courtier immobilier, le but est de déjouer la compétition et de réussir à faire accepter son offre. Être agressif est très stratégique lorsqu’on considère que le marché est à l’avantage des vendeurs. Il demeure toutefois primordial de bien comprendre les risques liés à cette agressivité.
L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) s’est prononcé à maintes reprises sur l’importance des conditions lors d’une offre d’achat. Malgré ces consignes, plusieurs tentent le tout pour le tout dans l’urgence du moment afin de sortir bon premier, coûte que coûte. Voici les principales conditions à garder en considération.
Préapprobation ne veut pas dire approbation
Les vendeurs exigent souvent une lettre de préapprobation hypothécaire afin de filtrer les acheteurs potentiels en supposant qu’une telle confirmation leur garantit le financement hypothécaire.
Il est important de comprendre qu’une préapprobation hypothécaire est basée principalement sur les informations transmises par l’acheteur à son courtier et son spécialiste bancaire et n’implique donc souvent aucune vérification de documents.
Si ces informations sont erronées, la validité de la préapprobation est en jeu et pourrait être annulée. Même si l’information est exacte, il n’en demeure pas moins que le prix d’achat de la propriété n’a pas été considéré dans la préapprobation. Le prêt convoité pourrait être refusé au financement si la propriété ne représente pas une garantie suffisamment intéressante pour le créancier.
Boucler le financement
Au Québec, la condition de financement est obligatoire à moins d’un achat comptant ou, du moins, sans avoir recours à un financement hypothécaire. Cette clause vous permet d’établir les grandes lignes du prêt consenti pour l’achat de la propriété en question.
Cette condition requiert un temps raisonnable pour que votre courtier hypothécaire ou votre spécialiste bancaire analyse toute la documentation ainsi que la faisabilité du financement hypothécaire demandé. C’est pendant cette période qu’une évaluation marchande de la propriété peut être exigée. Cette procédure requiert un certain temps, et une négociation trop serrée pourrait rendre votre offre nulle et non avenue. Saviez-vous que le vendeur détient aussi un droit de vous diriger vers un créancier hypothécaire de son choix pour obtenir un avis indépendant?
Dans le cas où vous démontreriez que l’achat sera fait sans condition de financement, vous devrez démontrer que vous détenez les fonds encaissables. Si ceux-ci ne sont pas disponibles à la date de transaction, vous devrez les obtenir à temps afin d’éviter tout recours légal des différentes parties impliquées dans la transaction. Une telle situation pourrait occasionner des frais et du stress additionnel.
Il existe aussi un risque en ce qui concerne la vraie valeur marchande de la propriété. Un achat sans financement implique souvent qu’aucun évaluateur ne sera pas consulté quant à la valeur actuelle sur le marché de la propriété souhaitée. Et si, en fin de compte, on la payait beaucoup trop cher?
Sauter l’inspection?
Plusieurs laissent malheureusement tomber la clause d’inspection pour rendre leur offre d’achat plus attrayante. Rappelez-vous toutefois que le rôle d’un inspecteur en bâtiment est de faire les vérifications nécessaires quant à la structure de l’immeuble et ses composantes fonctionnelles (plomberie, électricité, isolation, etc.). La majorité des inspecteurs dispose d’équipements sophistiqués afin d’identifier des problèmes nécessitant des correctifs urgents, à moyen ou plus long terme.
Lors de votre visite, prendrez-vous réellement le temps d’aller visiter l’étanchéité et l’isolation du grenier? S’il y a une mauvaise surprise après l’achat, les frais de rénovations peuvent grimper très rapidement et avoir un impact désastreux pour les nouveaux propriétaires. Bien sûr, dans certains cas, des recours existent. Mais à quel prix, encore une fois?
La vente de votre propre maison
Une autre condition qu’on oublie souvent est la condition de vente de sa propriété actuelle. Acheter une nouvelle maison peut être très excitant, mais cela peut devenir problématique si la vôtre n’est pas déjà vendue.
Un vendeur sera beaucoup plus intéressé par une offre offrant le moins de conditions possible. S’il doit attendre que votre maison se vende afin de confirmer les dates de possessions et transactions, il se pourrait qu’il la trouve moins alléchante, particulièrement dans un marché où les offres multiples et la surenchère abondent.
Oui, le marché actuel pousse les acheteurs à être stratégiques et à prendre des risques. Il n’y a cependant pas de recette miracle, et chacun doit pouvoir prendre des décisions en toute connaissance de cause quant aux risques et conséquences d’être trop agressif avec son offre d’achat. Allez chercher les conseils d’experts outillés pour bien vous conseiller dans votre démarche.
Note: Ceci représente mon opinion et mon expérience personnelle, et non celle de nesto inc. Je ne suis ni courtier hypothécaire ni courtier immobilier.
