Generation Squeeze, l’OBNL qui vise un toit pour chaque Canadien

J’ai toujours tiré une certaine fierté de l’accessibilité du marché immobilier québécois. Nous sommes chanceux de ne pas vivre à Toronto ou Vancouver.

«Ce n’est pas parce qu’on est moins malade que notre voisin qu’on est en santé», m’a répondu Paul Kershaw, professeur en politiques publiques à l’université de Colombie-Britannique (UBC), agriculteur à temps partiel, et cofondateur de l’OBNL canadien Generation Squeeze.

Gen Squeeze se veut la voix des Canadiens de 20, 30 et 40 ans. L’étau (squeeze) qui les emprisonne est la combinaison d’une hausse des prix de l’immobilier et d’une diminution des revenus réels pour un emploi à temps plein.

Les Québécois et l’accès à la propriété

Revenons à mon sentiment de fierté. Dans un rapport publié le 12 juin dernier, Gen Squeeze l’a sérieusement ébranlé. L’OBNL affirme que le prix moyen des résidences est 15% supérieur à ce qui est considéré accessible pour les Québécois de 25-34 ans. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) détermine qu’une résidence est accessible si vous y consacrez moins de 30% de vos revenus avant impôts.

Ce qu’il faudrait pour que les maisons soient accessibles aux Québécois de 25-34 ans

Au Québec, le prix moyen des maisons devrait descendre de 45 000$ – soit 15% de sa valeur actuelle – pour que les 25-34 ans puissent défrayer 80% de l’hypothèque. À Montréal, il devrait chuter de 131 000$, soit le tiers de sa valeur.

Regardons la situation d’un autre angle. Pour qu’un bien devienne accessible, le prix doit baisser ou votre revenu doit augmenter.

Le revenu moyen d’un emploi à temps d’un Québécois entre 25-34 ans devrait augmenter à 56 000 $ (soit 17% plus élevé que le niveau actuel) pour qu’il devienne accessible de devenir propriétaire. À Montréal, le revenu moyen devrait augmenter à 72,400$, ce qui équivaut à doubler celui-ci par rapport au niveau actuel.

Voici la statistique qui résume la situation: en 1976, un Québécois entre 25 et 34 ans mettait cinq ans à économiser la mise de fonds de 20% requise pour devenir propriétaire. Aujourd’hui, ce même groupe d’âge met neuf ans pour parvenir au même résultat. À Montréal, il faut compter 11 ans. À Toronto, il faut désormais 21 ans et à Vancouver, 29 ans!

À ses débuts, en 2013, Gen Squeeze s’est contentée de sensibiliser la population et les gouvernements aux enjeux des 20-40 ans. L’OBNL a rapidement changé de tactique. «Nous nous sommes inspirés de la Canadian Assocation for Retired Persons, un lobby qui revendique et obtient des droits pour ses membres. Les politiciens écoutent et réagissent aux groupes organisés. C’est ce que nous sommes devenus», explique Paul Kershaw. Il faut dire que Gen Squeeze regroupe de nombreux chercheurs qui savent générer et structurer des données. «Notre organisme n’est pas idéologique, il repose sur des faits», insiste-t-il.

Gen Squeeze n’a pas d’employé à temps plein, que des bénévoles. Ses sources de financement sont divulguées sur son site. En voici quelques-unes : Helder Ventures, VanCity, la Vancouver Foundation, United Way, les membres et des mandats de consultation.

La stratégie d’accessibilité au logement de l’OBNL canadien Generation Squeeze résumée en un tableau

Quelles solutions réalistes peut-on envisager pour rendre le marché immobilier accessible pour tous les Canadiens?

«L’accessibilité peut être atteinte en augmentant les revenus et/ou en réduisant les coûts. Mais, comme il n’est pas réaliste de s’attendre à une augmentation considérable des revenus des Canadiens, nous avons besoin d’un ensemble complet de politiques pour limiter les coûts. Des solutions partielles, comme se concentrer uniquement sur l’offre, peuvent aggraver les choses. Pour être crédibles, les plans relatifs au logement des différents partis doivent traiter les inégalités sous-jacentes en termes d’offre, de demande et de richesse sur le marché du logement au sens large, tout en augmentant simultanément le nombre de logements sociaux et communautaires.» Extrait du document «Les quatre objectifs auxquels les partis fédéraux doivent s’engager», de Generation Squeeze.

Voici quelques suggestions de Gen Squeeze:

-Des révisions du zonage: pour permettre davantage de densité, donc augmenter l’offre d’unités à louer;

-Des investissements dans le marché de la location;

-Des politiques fiscales: les frais de garde, les congés parentaux et les frais de transport s’ajoutent aux paiements hypothécaires ou aux paiements locatifs. Réduire ces frais contribue à l’accessibilité au logement. Gen Squeeze a obtenu des investissements majeurs dans le système de garde d’enfants en Colombie-Britannique, afin de fixer le taux à 10$/jour. En Ontario, Gen Squeeze a fait instaurer un plafond (le niveau de l’inflation) pour les hausses de loyer des constructions neuves. À Vancouver, les propriétaires de maisons laissées vacantes plus de six mois par année paient désormais une taxe commerciale et non résidentielle, car on estime qu’il s’agit d’investissements et non de résidences. Cette pratique sera étendue à toute la province. C’est ce que Gen Squeeze nomme «réduire la demande nuisible», c’est-à-dire la spéculation immobilière qui crée une flambée des prix. «Nous devons préserver les logements pour les locaux», estime le professeur.

La pomme de discorde

Parlons du nœud du problème: depuis des décennies, les Canadiens utilisent leur résidence comme un REER. Elle fait partie de leur portefeuille d’investissement. C’est sa plus-value qui garantit une partie de leur retraite. C’est un réflexe collectif bien ancré  et qui a fait ses preuves. Gen Squeeze souhaite mettre un terme à cette stratégie financière. Elle la juge inéquitable, compte tenu du découplage entre la progression du prix des résidences et celle des revenus pour les moins de 40 ans. «Il n’est pas souhaitable que le prix des résidences s’effondre, cela fait aussi partie de l’équité intergénérationnelle. Mais il faut mettre un terme à la flambée des prix qui, elle aussi, n’est pas souhaitable. Le prix des maisons ne peut pas grimper plus vite que l’économie, nous avons atteint la limite du modèle», dit Paul Kershaw. On s’en doute, Gen Squeeze compte peu d’alliés chez les Boomers.

Une phase 2 de la Stratégie nationale sur le logement

À l’approche des élections fédérales, Gen Squeeze réclame aux divers partis une phase 2 de la Stratégie Nationale sur le logement. La phase 1 vise à fournir des logements sociaux aux Canadiens les plus vulnérables. Une phase 2 s’adresserait aux 1,2 million de Canadiens qui, bien que gagnant un revenu décent, ne peuvent accéder à un logement, car les prix sont trop élevés dans leur communauté. Ici le logement fait référence à un location ou une propriété.

«Nous réclamons une phase 2 afin que d’ici 2030, chaque Canadien puisse se payer un logement qui répond à ses besoins», poursuit le fondateur de Gen Squeeze.

En prévision de la campagne électorale…

À l’approche de la campagne électorale fédérale, la voix des différents lobbys de fera davantage entendre. «Nous allons décortiquer et commenter plateforme immobilière des différents partis, explique Paul Kershaw. Et intervenir directement auprès des différents candidats lorsqu’ils seront dévoilés. Lorsque le nouveau gouvernement sera connu, nous rencontrerons le Ministre des finances et celui responsable du logement (n.d.r.l. Pour l’instant, cette responsabilité incombe au Ministre de la Famille, des Enfants et du Développement social).

Deux organismes québécois qui oeuvrent aussi pour l’accessibilité au logement

Gen Squeeze entretient des liens avec des OBNL provinciaux, comme Brique par brique, à Montréal. Brique par brique œuvre dans le quartier Parc-Extension. Ce projet d’habitations communautaires a comme mission d’acquérir un parc immobilier pour le mettre à l’abri de la spéculation. Ceci pour permettre aux habitants de ces résidences d’y demeurer. Pour sa première phase, il s’est financé par l’émission d’obligations communautaires.  Le quartier Parc-Extension étant adjacent au nouveau campus de l’Université de Montréal, il devient très attrayant et, du coup, à risque de flambée des prix.

Pour poursuivre sur le thème des initiatives d’accessibilité au logement, on peut mentionner l’UTILE, une coopérative dédiée à la promotion et au développement de logement étudiant abordable. Le premier projet, La Note des bois, est présentement en construction. Il a été développé en partenariat avec la Concordia Student Association. Il se situe sur la rue Papineau, à Montréal. Cette coopérative de 90 logements est une œuvre de la firme Rayside Labossière. Il offrira aux étudiants de l’université Concordia, des logements entre 10% et 20% en dessous du prix du marché.