Immobilier: cinq moyens d’optimiser la valeur de vos immeubles

BLOGUE INVITÉ. L’investisseur immobilier actif se doit de gérer chaque immeuble comme une entreprise, on ne le répétera jamais assez. En plus de gérer les opérations courantes comme la location des logements, l’entretien, l’administration et le service à la clientèle, pour ne nommer que celles-ci, l’investisseur doit trouver divers moyens de donner davantage de valeur à ses propriétés locatives.

Pour y parvenir, l’augmentation des revenus et la réduction des dépenses de fonctionnement sont le mot d’ordre. 

Voici donc cinq façons qui permettent d’augmenter la valeur d’un immeuble et qui feront une grande différence dans la valeur nette de votre parc immobilier.

1. Rénover les logements

Pour avoir vu passer de nombreux locataires potentiels dans les dernières années, l’apparence des logements est souvent un critère très important lors du choix d’un lieu de vie. Un logement désuet, rénové pour la dernière fois en 1978, n’est pas nécessairement la meilleure façon d’attirer des candidats intéressants.

En plus de maintenir l’état physique du bâtiment, un logement rénové attire des candidats qui sont prêts à débourser davantage d’argent pour se loger. Les travaux de rénovation peuvent être de nature esthétique (peinture et nouveau revêtement de sol, par exemple) ou encore être majeurs (décloisonnement des espaces et rénovation entière des pièces). Il faut donc adapter l’envergure des travaux par rapport au potentiel locatif du logement, c’est-à-dire à l’augmentation potentielle du loyer suivant les travaux. En effet, investir 40 000 $ pour réussir à augmenter le prix du loyer de 20 $ par mois n’est peut-être pas très judicieux financièrement. Idéalement, il faut tenter de récupérer les sommes investies en moins de 36 mois.

Dans les grands centres comme Montréal, il n’est pas rare de pouvoir augmenter de plusieurs centaines de dollars par mois le prix d’un logement rénové. Avec les règles de la Régie du logement, il serait toujours possible pour le nouveau locataire de contester cette augmentation comme indiqué à la clause «G» du bail.

Cette clause du bail est l’endroit où le locateur indique le loyer le plus bas payé pour un logement dans les douze mois précédents. En cas de non-divulgation de la part du propriétaire, le locataire peut contester et faire valoir ses droits. La prudence est de mise. En cas de besoin, consulter votre juriste.

2. Ajouter un logement à un immeuble

Certains propriétaires ignorent le potentiel caché de leurs propriétés, car certains espaces dans leurs immeubles ne sont pas mis en valeur, par exemple :

• Un sous-sol non aménagé;
• Un grand logement pouvant être subdivisé en deux plus petits;
• Une salle d’entreposage trop grande pour les besoins;
• Un terrain permettant d’agrandir l’immeuble;
• Un petit immeuble pouvant être soulevé afin d’y ajouter un sous-sol et d’y aménager un ou plusieurs logements.

Cependant, il est question ici de travaux importants et coûteux. Une visite au bureau de l’urbanisme de votre municipalité pourra vous informer du nombre de logements permis dans la zone où se trouve votre immeuble.

3. Renégocier avec vos fournisseurs de services

Toute optimisation des dépenses aidera à faire augmenter vos revenus nets et la valeur de vos propriétés.

La prime d’assurance habitation est une dépense importante qui augmente sans arrêt et il est fréquent, depuis quelques années, de voir des augmentations annuelles de plus de 10 %. Je vous suggère donc de renégocier votre prime chaque année.

Il arrive lors de certains achats qu’on réussisse à faire diminuer substantiellement le montant de la prime annuelle par rapport à ce que payait l’ancien propriétaire. Il est possible d’y parvenir en augmentant la franchise, en renégociant les protections, en négociant la valeur de reconstruction du bâtiment, ou simplement en changeant d’assureur. La fidélité avec un assureur ne paie pas nécessairement!

Voici quelques fournisseurs dont les contrats peuvent être renégociés : le déneigeur, la firme d’extermination, l’entreprise de coupe du gazon, le concierge, le service de ramassage des ordures (si applicable). Quelques centaines de dollars de plus de revenus nets peuvent rapidement se transformer en valeur supplémentaire pour l’immeuble. À titre d’exemple, une augmentation de 1000 $ par année en revenu net augmentera d’environ 20 000 $ la valeur de votre immeuble, selon la région dans laquelle il se trouve.

4. Diminuer vos coûts d’énergie

Contrairement aux assurances et autres fournisseurs décrits précédemment, il n’est pas possible de renégocier vos tarifs d’électricité, de gaz naturel ou de mazout. Cela dit, vous pouvez toutefois travailler à diminuer ces dépenses d’opération.

En ce qui concerne les coûts de chauffage, le cas extrême est d’effectuer une conversion du système afin que chaque locataire devienne responsable de sa facture. Les coûts reliés à l’opération peuvent être importants, mais une bonne exécution peut permettre d’améliorer considérablement les revenus nets de la propriété.

D’autres façons moins draconiennes consistent à améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment:

• Installation d’ampoules DEL dans les espaces communs;
• Calfeutrage des fenêtres;
• Installation de nouvelles portes et fenêtres;
• Amélioration de l’isolation de l’enveloppe du bâtiment;
• Changement de l’appareil de chauffage central;
• Installation d’un système programmable pour l’éclairage;
• Remplacement des vieux thermostats par des thermostats électroniques programmables.

5. Ajouter des services

L’ajout de services offerts aux locataires est une bonne façon de se démarquer des concurrents, de faciliter la vie de vos clients et d’améliorer vos revenus par la même occasion. Vous pourriez, par exemple, aménager une buanderie commune payante dans l’édifice, ajouter des laveuses et des sécheuses dans les logements (en négociant des augmentations de loyer en conséquence) ou bien construire des espaces d’entreposage à l’extérieur ou dans le sous-sol.

Si vous avez loué des logements dans les dernières années, vous aurez peut-être noté qu’une des questions souvent posées par les candidats lors de leurs recherches concerne l’inclusion de l’accès à Internet dans le prix du loyer. Plusieurs fournisseurs de services existent pour installer un accès à Internet sans fil dans les immeubles. Pour un duplex, l’opération n’est certainement pas très profitable, mais pour les gros immeubles, cela représente plusieurs centaines de dollars de plus par mois qui peuvent s’ajouter aux revenus.

Avez-vous pensé à installer une machine distributrice dans les espaces communs, comme dans la buanderie? Un profit net supplémentaire de 500 $ par année par machine peut facilement représenter une augmentation de la valeur économique entre 8 000$ et 10 000$. Plus les revenus nets sont élevés, plus cela aura des conséquences positives sur la valeur de la propriété.

Devenez un créateur de valeur

Le prix des immeubles locatifs est souvent exorbitant à première vue, mais les investisseurs à succès qui tirent leur épingle du jeu sont souvent ceux qui réussissent à créer de la valeur. Ils voient le potentiel de l’immeuble et savent exactement comment ils vont transformer un immeuble moyen en immeuble plus performant.

À vous de bien connaître votre secteur et de développer votre sens de la vision.