Les édifices doivent avoir au moins quatre appartements privés et avoir au moins 90% d’entre eux détenus pour la location à long terme pour être admissible à la DPA accélérée. (Photo: 123RF)
BUDGET FÉDÉRAL 2024. Le gouvernement fédéral a décidé de prendre le chemin contraire du gouvernement québécois avec son budget 2024 en pesant sur l’accélérateur en dédiant 250 M$ en 2024-2025 et 4 G$ sur cinq ans pour faire sortir de terre 1,2 million de nouveaux logements au pays d’ici 2031.
Le gouvernement du premier ministre Justin Trudeau énumère une bonne quinzaine d’initiatives pour accélérer les mises en chantier au Canada, dont certaines avaient déjà été ébruitées au cours des dernières semaines.
La principale mesure qui n’avait pas été annoncée est l’accélération de la déduction pour amortissement (DPA). Cette déduction dégressive, réservée aux immeubles dédiés à la location, passe de 4% à 10% pour les immeubles dont la construction démarre entre aujourd’hui et le 30 décembre 2030. Les immeubles doivent être disponibles à la location au plus tard le 1er janvier 2036.
Les édifices doivent avoir au moins quatre appartements privés et avoir au moins 90% d’entre eux détenus pour la location à long terme pour être admissible à la DPA accélérée. Les immeubles commerciaux qui seraient convertis en résidentiel sont eux aussi admissibles selon les mêmes critères.
« Dans l’optique où on veut accélérer la construction de logements neufs, c’est une mesure raisonnable qui fait du sens », estime Vincent Fortier, CPA et directeur principal en fiscalité chez Raymond Chabot Grant Thornton.
Pour profiter de la pleine mesure dès la première année, il faudra toutefois faire vite, souligne-t-il. La « règle de la demi-année » est abolie pour les immeubles qui seront mis en service avant la fin de 2027. Une fois le 1er janvier 2028, la règle sera rétablie et les investisseurs devront se contenter de 5% de DPA pour la première année.
La mesure devrait coûter 1,086 G$ au gouvernement fédéral au cours des cinq prochaines années.
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Propriétés fédérales à la rescousse
Encore une fois pour stimuler la construction de logements neufs au pays, le gouvernement a décidé de mettre à contribution diverses propriétés lui appartenant pour y ériger des immeubles résidentiels.
Le budget de la ministre des Finances Chrystia Freeland désire ainsi mettre à contribution plusieurs terrains appartenant à Postes Canada, à la Défense nationale ainsi que des terrains publics qu’elle juge être « sous-utilisés ».
Le gouvernement affirme d’ailleurs « libérer d’urgence » l’édifice et le terrain de la Société immobilière du Canada (SIC) situé sur le chemin Côte-de-Liesse pour permettre la construction de 100 logements à cet endroit.
Parmi les autres endroits convoités au Québec, on retrouve le bureau de poste de la rue Notre-Dame Centre à Trois-Rivières, de la rue Saint-Laurent à Beauharnois (récemment mis en vente) ainsi que celui de la rue du Centre-Commercial dans l’arrondissement montréalais de Pierrefonds-Roxboro.
Ces trois propriétés, ainsi que deux autres en Colombie-Britannique et une dernière en Alberta, ne sont « que le début », affirme le gouvernement dans ses documents budgétaires. Pas moins de 33 autres bureaux de poste ont été identifiés pour la construction de logements, notamment à Boischatel, Hudson, Lévis, Mirabel, Rigaud et Saint-Sauveur.
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Défenses et terrains
Du côté militaire, le ministère de la Défense et la SIC travaillent pour céder 14 sites jugés «non nécessaires» aux opérations et qui ont un «fort potentiel pour la construction domiciliaire», notamment deux sites à Québec sur la rue D’Auteuil et la rue Saint-Louis.
Le gouvernement fédéral veut également convertir des immeubles de bureaux en logements. Il vise à transformer 50% des six millions de pieds carrés de son portefeuille de bureaux d’ici dix ans. L’investissement serait de 1,1 G$ pour cette période, mais il croit être en mesure d’effectuer des économies de 3,9 G$ parce qu’il n’aurait plus à gérer ces immeubles.
Pour ce qui est des terrains appartenant au fédéral, le gouvernement accorde 4 M$ sur deux ans pour la construction de logements modulaires sur quatre sites, dont le Bassin Wellington, à Montréal.
Il finance aussi le SIC avec 500 M$ pour qu’elle lance un nouveau fonds d’acquisition de terrains publics en provenance d’autres ordres de gouvernement.
Il publiera de plus, d’ici l’automne, une « banque » de ses propres terrains publics disponibles qui permettraient d’accélérer la construction de logements.
Le gouvernement de Justin Trudeau a de plus l’intention de lancer une consultation plus tard cette année sur une nouvelle taxe potentielle pour les terrains vacants en zone résidentielle.
Autres mesures
Parmi les autres mesures révélées dans le budget 2024-2025, on retrouve une somme de 500 M$ à partir du Programme de prêts pour la construction de logements, qui allouera des sommes aux constructeurs qui utiliseront des solutions novatrices comme le logement modulaire.
Un autre 100 M$ de ce programme sera utilisé pour la construction de logements au-dessus de locaux commerciaux existants dans les grandes villes pour augmenter la densification.
Le gouvernement a de plus prévu apporter une modification à la Loi sur la taxe d’accise afin de permettre d’inclure les universités, les collèges publics et les administrations scolaires dans le remboursement de 100% de la TPS pour la construction ou l’acquisition de logements étudiants. Auparavant, ces entités étaient exclues parce que les baux de leurs locataires n’étaient généralement pas à long terme (au moins 12 mois).
Confirmations
Le budget 2024 de la ministre Chrystia Freeland a permis de confirmer des annonces qui ont eu lieu au cours des dernières semaines.
Le lancement de l’initiative Bâtir Canada (55 G$) a été confirmé, tout comme la bonification du Fonds pour accélérer la construction de logements (400 M$ de plus pour un total de 4,4 G$) et le lancement du Fonds canadien pour les infrastructures liées au logement (6 G$).
Il a également remis de l’avant l’élaboration d’un catalogue de conception de logements, qui comportera au maximum 50 modèles de maisons dont les provinces et municipalités pourraient se servir pour accélérer l’approbation et la construction de projets domiciliaires. Il consacrera 11,6 M$ en 2024-2025 pour mettre sur pied le catalogue.
Il rappelle qu’il versera 409,6 M$ sur quatre ans à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) pour l’établissement d’un programme de prêts pour la construction de logements accessoires. Cela permettrait à des propriétaires d’avoir accès à des prêts de 40 000$ à faible intérêt pour ajouter un logement accessoire à leur domicile.